賃貸物件に大量の粗大ゴミを置く不良入居者に対する法的対応方法を教えてください。

現在、地方在中の両親は、築数十年程度の木造戸建ての
賃貸物件の大家です。
そこの入居者が建物の周りに、粗大ゴミを数年前から置き、
周りからの見た目が非常に悪く、困っています。
粗大ゴミの量は、大型トラック１台程度です。

入居者は古物商をしており、粗大ゴミを鉄くずや、資源ごみとして
売買して、生活の足しにしています。

何度、大家が何度片付けるように言っても、
入居人は今度やる、あとでやると適当に対応し、
片付ける意思はないです。

現状の契約状況
・建物賃貸借契約書を数年前に2年間だけ、契約しています。
・その後は、契約書を結ぶことを大家が賃借人に申しでるが、
　すぐにもっていく、言われ続けています。そのため、
　現状では、契約書の期限が切れた状態です。
・契約人は、本件建物を住宅にしようするほかは、他の用途に
　使用してはならない。と記載はあります。

入居人の状況
・入居人は無職で高齢であり、今後も古物商を続ける可能性あり。
・大家に対して誠意ある対応をせず、大家の言うことは聞かない。
・退去して欲しいならば、高額な立ち退き料を要求してきます。
・賃料は、毎月末に遅れなく払っています。

大家の現状の考え
・可能であれば、粗大ゴミを置くことは違法であると主張等し、
　建物賃貸借契約を解除し、退去してもらいたい。
・古い建物なので、耐震構造上問題がある等と主張して、
　建物は取り壊して更地にしても良い。
・法的に退去が難しいのならば、大家が入居人に対して、
　何を言っても聞く耳を持たないので、
　法的な処理により粗大ゴミだけでも、永遠に片付けて貰いたい。
・裁判所へ行き、立ち退きの内容証明郵便を作成する等？の大家でも
　できそうなことは、手間が掛かるが大家自身でもやってもよい。
・そもそも現時点で、建物賃貸借契約書を契約していないので、
　今後、新たな契約を結ぶことが必要であと思うが、どのような
　契約を結んだらよいか分からない。
　
質問事項
例えば、現時点で、以下のようなことは、可能なのでしょうか。
１　今後、内容証明郵便で、立ち退き請求？をし、出て行ってもらう。
２　過去数年間にわたり粗大ゴミを置いた土地に対するの賃料の請求と
　　周りの住民に不快な思いをさせたことに対する慰謝料の請求。
３　今後、新たな建物賃貸借契約を結び、法的に、粗大ゴミを
　　置けない契約を結ぶ。（紳士的な対応をしない入居人には有効？）

また、このような状況では、弁護士等の専門家に頼むしか、解決方法は
ないのでしょうか。

ご指導、宜しくお願い致します。

No.1 回答者： pandorafan 回答日時： 2008/01/05 17:26

質問事項についてですが

１　（内容証明郵便で立ち退き請求しても強制力はありません。証拠に残る意思表示をしただけです。また裁判所は判決も無いのにそのような物を出してくれません）

２　（裁判で請求して認められるかどうか判りません。慰謝料については周辺住人からの請求が必要になるでしょう）

３　（現在も「居住以外の用途に使わない」という契約を無視してる居住者にどこまで有効なのか疑問が残ります）


入居者に確実に立ち退いて貰うには、裁判で明渡し強制執行を認める判決をもらうしかないでしょう。

裁判で大家が店子を立ち退かせるには「正当な事由」が必要です。
正当な事由とは・・
大家自身が火事などで焼け出され、その貸家以外に住む場所が無い場合。
貸家が老朽化の極み（朽廃）に達し、住むことが不可能になった場合。
などかなり究極な理由が必要です。

今回のケースでは大家側の正当事由が弱いので、無料で立ち退かせる事は無理と思います。

今回の大家側からの立ち退き申し立ての理由としては
1.店子は「他の用途に使用してはならない」などの契約を破り信頼関係　が無くなっている。
2.建物の老朽化により賃貸を終わらせたい。
3.粗大ゴミが周辺住民に迷惑をかけている。
などが考えられます。

店子からの抗弁としては
1.高齢なので次の住居が手当て出来ない、商売もできなくなってしまう。
2.立ち退き料を要求してくる。
3.営業保障を要求してくる。
などが考えられます。

この両者の言い分を裁判して「立ち退きの請求は正当と認められるので店子は退去して下さい。」という判決をもらい、それでも立ち退かったら判決をもとに明渡し強制執行を行います。
そうすれば裁判所の執行官が作業員と共に現場に来て、店子を追い出して家財を片付けてくれます。※この強制執行にかかる費用は請求側（大家）の負担になりますので、この大型一台分のゴミのある今回ケースでは相当高額になる可能性があります

旧借家法における店子の保護は非常に強力なのでちょっとやそっとで裁判所は立ち退きは認めません。
上記の判決を貰うためには相応の立ち退き料、営業保障を支払うことが必要になると思います。

どんなに大家が無茶苦茶な店子だと思っても、店子には居住権、営業権がありますので、大家の立ち退き請求理由が弱い場合にそれを補う意味で立ち退き料などを払う必要があります。

立ち退き事案に詳しい弁護士にご相談される事をお勧めします。