この場合、地目変更（雑種地→宅地）は可能か？

皆様大変困っております。
どうかお教え願います。

自分の戸建建築の為、ある土地の売買契約を締結しました。
代金支払い時期と所有権移転の時期はH20年5月末です。
地目は雑種地（現況は更地）。手付金も支払い済みです。

土地購入資金を社内融資で行おうと計画しておりましたが、社内融資条件として購入する土地の地目が”宅地”でないと融資できないとのことでした。

私としては、何とか早く土地の地目を”宅地”に変更できる手立てはないかと困っております。

＜質問事項＞
１．現状で地目を”宅地”に変更できる方法はありませんか？
２．建築確認申請が許可されれば宅地へ地目変更可能と聞いたのですが本当でしょうか？
３．１で不可であれば、次に早い段階で地目変更を行えるタイミングはいつでしょうか？（土地所有権移転時？建築確認申請許可時？基礎完成時？建物表示登記時？）

＜参考：スケジュール＞
H20年5月末　土地取得　土地所有権移転
H20年12月　　建築確認申請提出
H21年春頃　　建築確認申請許可
H21年秋頃　　建物完成　建物表示登記

No.6 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2008/02/11 22:59

No.２です。

「建物がないと宅地にはならないのは業界の常識」というのはちょっと？？？です。私も不動産屋ですが、建物を建てる前に造成工事の完了で宅地に地目変更したことは何度もあります。ただし、宅地造成の許可を取ってきちんと工事した土地と、特に造成許可は必要でなく、なんとなく更地になっている土地とでは違うかもしれません。いずれにしても判断するのは法務局の登記官なので、まずは写真を持って法務局で相談されたら良いと思います。
現所有者であろうがあなたに所有権移転後であろうが、この場合の地目変更はどちらでもできます。契約の条件次第だと思います。

この回答へのお礼

お答えありがとうございます。
なんにせよ、法務局の登記官さんにご相談ですね。了解しました。
”宅地造成の許可”を得たこともポイントになりそうなのですね。不動産屋さんに聞いてみます。貴重な情報ありがとうございます。

0621pさんのご経験では、何度も造成工事の完了で宅地に地目変更されたそうですが、それは何の目的の為でしょうか？やはり土地買主の銀行ローンに必要であったからこそ、早めに宅地への地目変更をされたということなのでしょうか。お教えいただけたら幸いです。

お礼日時：2008/02/12 23:56

No.7 回答者： 0621p 回答日時： 2008/02/14 18:38

No.２、６です。

私の仕事では、宅地造成をして宅地だけで売るので建物は関係ありません。宅地造成が完成したら宅地に地目変更します。私の仕事の場合は、きれいに造成工事をして上下水道も引き込んで、すぐに家が建てられるような状態ですので地目変更にも何ら問題ありませんが、更地になっていてもすぐに建てられるような状態でなければ難しいのかもしれません。そしてその判断はやはり法務局で相談してください。

この回答へのお礼

お答えありがとうございました。

皆様のおかげで地目変更について、よく勉強することができました。

社内の融資担当に説明した結果、土地購入時は雑種地でよいとの回答を得、無事に社内融資をうけることになりました。

みなさまのおかげです。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/17 23:24

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/02/11 18:00

＞土地購入資金を社内融資で行おうと計画しておりましたが、社内融資条件として購入する土地の地目が”宅地”でないと融資できないとのことでした。

補足します。
建物が無いと宅地にならないのは
業界では常識です。

先に回答したように
現場検査があります。

担当者に説明しましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
”業界の常識”ということをよく担当者に説明してきます。

お礼日時：2008/02/11 18:28

No.4 回答者： bashi--ta 回答日時： 2008/02/11 17:27

３です。

勉強不足でした。
地目変更は建物が建っている現状（施工途中でも良い）がないとできないそうです。ので、来年に着工した後でないと、出来ない可能性が高い
ですね。
地目変更を条件に融資してくれないか、再度社内融資の方に確認して、駄目なら、他の住宅ローンをあたってみてはいかがでしょうか。
媒介の宅建業者がいるならば、その線でも可能ですが、会社と提携している銀行の住宅ローンの方が良いのではないかと思われます。
　代金支払と引渡しが、５月末ですので、ローン特約による解除が出来なくなっただけで、最悪手付の放棄（念の為日付の確認必要）です。
　とりあえず、アクションを起こしてみるしかないので、各専門家とよく話し合い検討してみてください。時間はまだ十分あると思いますので。

この回答へのお礼

お答え頂きありがとうございました。

これまで頂いたご回答をまとめますと地目変更時期は
＜基本＞建物完成時、もしくは着工後
＜特例？＞建物を建てれるように整地されている場合

とりあえず、早急に社内の融資担当に確認いたします。ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/11 17:53

No.3 回答者： bashi--ta 回答日時： 2008/02/11 14:56

＞土地の所有権が移転される前の方のお名前で行うことも可能なのでしょうか？

表示登記ですので、基本的に現在の所有権者が行いますが、所有権移転登記を司法書士に任せているのであれば重ねてお願いしましょう。
　地目変更の時期について
土地の売買契約書の中に、融資が受けられない場合の解除条項があるのであれば、すぐに対応しなければないませんので、仲介業者等（いれば）、いなければ売主に直接相談お願いして（口頭及び文書で）、協力を要請しましょう。
　売主も5月末の代金を予定しているはずなので、困るはずです。早期に手を打って、信頼関係を損ねないようにされるべきです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
＞早期に手を打って、信頼関係を損ねないように
焦ってまいりました・・・ピンチや・・・。

契約では融資が受けられない場合の解除条項がありますが、買主指定金融機関の融資承認取得期日が平成２０年１月２５日とあり、すでに過ぎております・・・。

もし、地目変更が間に合わず社内融資を受けることができないとなると銀行等からの住宅ローンを設定することは可能なのでしょうか。
こういった場合（地目が宅地になっていない場合）、銀行でもローン設定が不可なのでしょうか？

お礼日時：2008/02/11 16:43

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2008/02/11 12:03

宅地に地目変更できるかどうかのポイントは、見ためが宅地であるかどうかです。

そしてそれを判断するのは法務局の登記官です。登記官は建築確認に関しては素人ですから、そういう事は関係ありません。
見ためが宅地であるかどうかは、必ずしも家が建っていなければならないわけではありません。すぐに家が建てられるように造成、整地できた段階で地目変更したこともあります。通常であれば家が建ってからと言われるかもしれませんが、きれいに整地した段階で登記官に見てもらってお願いすれば、宅地にできると思います。

この回答へのお礼

お答えありがとうございます。
該当する土地の現況は、すぐに家が建てられるように、造成、整地済みです。ということは、今の段階で地目変更が可能という解釈でよろしいでしょうか。その場合、土地の所有権が移転される前の方のお名前で行うことも可能なのでしょうか？

お礼日時：2008/02/11 12:39

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/02/11 09:36

＜質問事項＞

全部を総括して回答します。

地目変更登記で
宅地にする時期は
新築住宅の建築完了検査後になります。
建物が無いと宅地にはできません。
↓
よってこの時期です。
H21年秋頃　　建物完成　建物表示登記
※地目変更登記の申請があれば
法務局の登記官が現地調査を行います。

この回答へのお礼

お答えありがとうございます。
なるほど”建物が無いと宅地にはできない”のですね。
建物表示登記時に地目変更登記を行うのが通例だと思うのですが、それより早く地目変更できる案はないのかと模索しております。

建築確認時や基礎完成時にもできるような事をお聞きたのですが、そうはいかないのでしょうか？

お礼日時：2008/02/11 09:56