住宅ローン担保に土地は必須？

マイホーム取得の為に費用節約を模索している者です。
もしかして節約になるのかな？　と思うことがあり、相談させていただきました。

1800万円の住宅を建てるため、銀行から1000万円借りる予定です。
今は事前審査が終了し、あとは家の完成するまで数ヶ月待つのみ、
という状況です。

さて、今になって疑問に思ったのですが。

事前申込書類を書き込む際は、ＨＭさんからの指示どおりに、
担保物件概要欄に、これから建てる家と、その敷地の二つを書きました。
が、今回のローンの担保には、土地も必要なんでしょうか？

金額次第なのかもしれませんが、価値が経年減少するとはいえ、
家のぶんだけでも足りてるような気がしていて、
土地（800万で購入）までは必要ないのではないかと悩んでいます。

ちなみに、そもそもこの質問をしたきっかけは、
いずれ司法書士さんに抵当権設定をしていただく際、
抵当物件が一つと二つでは、諸費用が二倍違ってくるのではないか？
と思ってのことでした。

みなさんのアドバイスをお待ちしております。

No.1 回答者： september6 回答日時： 2008/06/04 14:55

＞住宅ローン担保に土地は必須？

建物だけスッポ抜いて使うわけには行きませんので住宅ローンの担保としては土地建物両方必須というが通常の条件ですね。

設定金額の問題ではありません。担保評価の問題です。

この回答へのお礼

たしかにスッポ抜けませんね、とても分かりやすい話でした。
ご指摘ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/05 09:32

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2008/06/04 14:59

> ローンの担保には、土地も必要なんでしょうか？

住宅ローンは家と土地がセットです。
利息が安い文政役が色々あります。その制約の一つです。

> 家のぶんだけでも足りてるような気がしていて、
全く足りません。
上物だけでは、担保価値はないに等しいです。

支払えない場合、換価処分となりますが、上物だけでは価値無しとの判断が一般的です。

この回答へのお礼

ご指摘ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/05 09:31

No.3 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/06/04 17:10

＞家のぶんだけでも足りてるような気がしていて、

＞土地（800万で購入）までは必要ないのではないかと悩んでいます。
悩む必要はありません。
土地に抵当権が設定できないのであれば銀行は融資しませんから、選択の余地はありませんので。

ご質問者は単に価値の問題でしか考えていないようですが、そもそも何のために抵当権を設定すると思いますか？
返済がされなくなった場合に、抵当権を行使して競売して代金を回収するためですよね？
家だけ売却できると思いますか？土地は債務者名義のままということはどういうことになりますか？
次に購入する人は家の所有権はあるけど土地を利用する権利はどこからも得ていませんよね。

実際には法定地上権が成立するので、ややこしい話はあるものの、一応居住は出来ます。でも地代の支払などは必要になるでしょうし、そういうややこしい物件はそもそも競売にかけても非常に安値でしか売却できませんよ。

だから銀行は建物だけということはしません。
実は数十年前にはそういうこともありましたけどね。でも抵抗権行使による売却のときに、そういう問題が生じるなど、問題があったので今はどんな金融機関でもそのようなことはまずしないですね。

単に物件の担保価値価格の問題だけでないのです。

＞いずれ司法書士さんに抵当権設定をしていただく際、
＞抵当物件が一つと二つでは、諸費用が二倍違ってくるのではないか？
二倍違うということはありません。一番金額の大きい登録免許税はひとつの債権に対しての費用ですから。物件が増えても数千円程度でしょう。

この回答へのお礼

　なるほど、単純に考えすぎていました。
　ご指摘、ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/05 09:29