事業用 不動産賃貸契約について

事業用賃貸不動産について尋ねいたします。20年間の事業用賃貸契約を４年前に致しました。契約には途中解約については記載されていません。

当初は数年（年数は不明）賃貸後買い取る話もあったのですが、今は売る気はないといわれそのまま賃貸を続けています。ですが体調不良もあり後5～6年位で廃業を考えています。その場合、残りの期間の家賃の支払い義務はありますか？出来る限りは続けていきたいのですが（道義的に契約満了まで頑張るつもりではいますが・・・）予定していた後継ぎも継ぐことが出来ない言われ（買い取れないなら特に継ぐ気はないそうです）大変不安です。お詳しい方ご回答どうぞよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/04 11:51

＞その場合、残りの期間の家賃の支払い義務はありますか？

当然２０年間の契約ですから支払い義務は有ります．．．貴方自身が約束されたからです

＞道義的に契約満了まで頑張るつもりではいますが・

道義的ではなく「契約だから」です

以上が、基本的な考え方ですが

義務は有るが実質免除される事もあるのが現実社会です

一般的には事業用物件については契約期間も長期なため余りにも巨額な金額になるため調停や裁判になるのが普通です

その場合は家賃の１－２年程度の負担で和解することも多いようです

お互い裁判で使う費用と時間は無視できない金額ですから．．．

借地借家法は事業用物件にも適用されますが居住用物件よりかはかなり借り手に辛めの判決になるでしょう

事業用物件はその物件毎にケースが異なるので判断は困難です

例えば

・地主が２０年契約を前提に他に転用出来ないコンビニ建物を建てて貸した
・３年後に経営不振を理由に解約された
・地主は今後もローンを負担しなければならない

この場合は余りにも地主が可哀想だと思いませんか？

話の落とし所（円満解決）として
・後の入居者が決まるまで負担
・新たな入居者を紹介

そんな事で解決する事も多いようです

この回答への補足

質問について補足しておきます。こちらの建物（事業所兼住居施設です）を建てて貰って賃貸したのですが当初は賃貸契約はしていませんでした。口約束のみで行動に移っていたといえます。それから約1年のちに法人登録の際に契約が必要になり契約をいたしました。ですので20年契約を前提に建てたのものではないです。また　解約も6年先以降で考えていますのである程度猶予時間がございます。ですが　次の入居者を見つけてくるのは難しいと思われます。残り期間が15年ありますがそれを9～10年短縮出来ればどうにかなるのですが・・・また　家賃についても2年ごとに甲乙話し合い合意の上改正とありますが今までしたことはありません。

補足日時：2008/08/04 12:10

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。20年契約ですからそうですね・・・簡単には解約できるとはもちろん思ってないです。今から最低でも6年くらいはなんとかなると思うのですがその先が不安です。
今のうちに契約内容の変更を申し出たほうが良いのでしょうね。
残り期間が15年ですので　9～10年の契約を改めてお願いできないか、模索してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/04 12:06

No.2 回答者： 102351 回答日時： 2008/08/04 19:16

事業用賃貸メインの不動産業者です。

契約書見なければ正確なことは言えません。

まず契約上のお話をします。
事業用の賃借契約は契約書が全てですので、
見る限りには契約自由の原則で今回の場合は相手方に契約上の違反はありません。

もし仲介業者が入っていたなら、
解約権の説明をしていない場合。
重要事項説明違反になりますので、
それを言って間に入ってもらうのもありです。
まぁ最終的にはそれで業者からお金が取れるかと聞かれると微妙ですね。
自分で契約してるんですから。

でも何か仲介業者も入ってないような契約の仕方ですね。
仲介手数料ケチって不動産業者が仲介に入ってなかったら怖いですよ、事業用は特に。
と業者の言い分を言ってます。笑

６年以内に解約をしたい。がご希望ですね。
結論は、話し合うしかないでしょう。そもそも「無理なお願い」を言うわけですから、相手の善意に期待してということです。

そして法的にやりあうなら取れる手段は色々あります。
毎年家賃の値下げを要求し続けるとか。
今回はそれが希望ではないでしょうから書きません。
その際に専門家に聞いて下さい。

この回答へのお礼

ご回答感謝いたします。そうですね。。。一応弁護士に話を通して契約期間の短縮について話し合いしていこうと思います。仲介業者は通していないのでそこが一番の落ち度になていますね。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/05 07:49