築20年以上物件の資産価値について

Question

ざっくりとした話で恐縮ですが教えてください。
知人が見寄りなく、自分の死後私に一戸建てを譲渡したいと申し出てくれました。
それ自体はありがたい話なのですが、受けるかどうか考えています。
その物件というのが土地付きではなく築20年以上。駅から近いという事もなく、ターミナル駅も都心から少し離れた場所というものです（一応23区ですが）。
私自身、現在自宅も購入していますし、もし譲り受けたら賃貸に出すか売るかしかないのですが、リフォーム費用もないですし、手を入れない状態で借り手や買い手がつくとは思えないのです。
このような物件を譲渡税を払ってまで譲り受ける価値はあるでしょうか？むしろ不良資産となって苦労するのではと危惧しています。
所感で結構ですのでアドバイスいただけますか？

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です

＞土地付きではなく築20年以上。駅から近いという事もなく、ターミナル駅も都心から少し離れた場所というものです（一応23区ですが）。

問題外です。

＞リフォーム費用もないですし、手を入れない状態で借り手や買い手がつくとは思えないのです。

仰る通りです。

＞このような物件を譲渡税を払ってまで譲り受ける価値はあるでしょうか？

ありません。

あくまで「業者の目」から見た判断です。

ご質問者様と知人との関係が分かりませんので、これ以上は判断できません。
私なら「丁重にお断り」申し上げます。

shioz · Answer

立地条件と売るタイミング（時期）にもよるので何ともいえませんね・・・

もし、購入で手に入れたら間違いなく投資として元はとれないとおもうのですが、譲渡税だけなら、建物の状態や立地条件、周辺環境（防犯性・人口・商店の多さ等の利便性・駅と沿線の便の良し悪し）などで資産価値は大きく変わります。
築20年以上でも、もともとの作りがしっかりしていてよい建材など使っている和風の趣のある家なら、かえって古い家の良さがあるので付加価値が付くかもしれません。
一般的な戸建て住宅なら建替えたほうが早いということになってしまうかもしれません。

また、土地がついていないということは、借地権があるかと思うのですが、地代がどのくらいかかるのかと、借地権があと何年有効かにもよって、売買のしやすさが違うのではないでしょうか。
今は、借地権が切れたときに、土地を借りる契約がそのまま継続する可能性があるとはいえないので・・・・

資産価値を確認した上で譲渡を受けるかどうか決めたいというのは、当然のことと思います。
老齢の方にお住まいの価値を査定したいとはなかなか言えないと思いますが、やはり専門の方にみてもらったほうがいいのではないでしょうか。
my_s0215さんがそのお家を売却して儲けようということではなく、単に多額の出費にさえならなければ良いというスタンスなら、厳密な査定はできなくても、外から見るだけでおおよその判断はできるかと思います。
このご時世、専門家でも実際にいくらで売却できるかは読めませんが、価値が譲渡税に見合うかどうかと、そのお家の高査定ポイント、マイナスポイントの解説くらいはしてもらえると思いますよ。

私がその知人の方の立場なら、長年住みなれた愛着のある家の処分は、確かに思案どころだと思います。
安心して譲れる身内がいなければ、親しい知人に引き取ってもらいたいと思うのが人情でしょう。
その家を処分するとなると解体費用もかかることですし、歳を取ってから様々な手続きや業者の手配をしなくてはいけないので、途方にくれるかもしれません。
それならば、このまま死ぬまで今の家に住み続けて、信頼できる知人に後のことを任せられたらいいな・・・という気持ちがあっても仕方ないです。
こんなことを言うと意地悪な捉え方になってしまって申し訳ないのですが、その家が譲渡された方の資産となりうるかどうかは住んでる方ご自身がよくわかっていると思います。

もし、my_s0215さんがその方にある程度のおせっかいが出来る立場なら、遺産の心配をするくらいなら、生きているうちにお家の処分をして、安心して暮らせる施設への入居を勧めてみるのも手だと思います。
普段、その知人の方がmy_s0215さんやご近所の方とどのくらいお付き合いがあるかわかりませんが、ご高齢のお一人暮らしの場合、ヘルパーさんやご近所の方が定期的にお顔を見る状況がないと、孤独死を迎えることになってしまいます。

検索すればご遺体がどのような状態か知ることもできるのでここで詳しくは述べませんが、そうなったときのご遺体の処理やご葬儀を誰が面倒見るのでしょうか？
家を引取る人がmy_s0215さんのほかにいないなら、そのような世話をする方がご身内にもいないように思われるのですが。
いまは不良資産となってしまう心配だけされていますが、家を譲渡されるということは、おそらくそのようなお世話も引き受けることが期待されているのだと思います。
このへんは質問文から読み取れなかったので勝手な推測でのお話ですが、お家を譲り受ける話があるなら、この辺のこともご本人とよくお話されてはいかがでしょう？
もし体調がわるくなったり病気が重くなってからは、亡くなった後の話なんか本人には絶対できないので、お元気なうちだと思いますよ。

せっかくのご好意のお話を悪い言い方ばかりしてしまって申し訳ありません。

Hamida · Answer

築20年以上の建屋の資産価値は、実質的にはありませんが、借地の上物として建てられているなら、居住権という権利が発生します。東京２３区でしたら、居住権割合は５割～７割ぐらいになります。すなわち、地所を持っている人が地所を売却したとき、居住権者にその代金の５割から７割支払われると言うことです。

登記状況を確認して、無登記なら保存登記をしておくことをお勧めします。

築20年以上物件の資産価値について

元業者営業です

立地条件と売るタイミング（時期）にもよるので何ともいえませんね・・・

築20年以上の建屋の資産価値は、実質的にはありませんが、借地の上物として建てられているなら、居住権という権利が発生します。

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