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不動産購入を考えてます。契約(手付金支払い)後3ヵ月後の受け渡し
の予定です。受け渡しまでの間に売主が破産したり、不動産に差し押さえが付く可能性があります。一括売買が一番良いのですが、3ヶ月後でないとお金が作れません、でも物件ほしいので押さえたいのです。良い保全方法はありますか?ついでに売買予約仮登記か所有権移転請求権仮登記の違いも教えてください。

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A 回答 (1件)

後者


同じ
登記の目的 所有権移転請求権仮登記
原因 平成21年4月20日売買予約

前者
難しい
破産したら、管財人によって、売買予約を否認されるおそれ有り。
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Q所有権移転請求権とその仮登記とは?

不動産登記法について質問します。
1.所有権移転請求権と登記移転請求権に違いはあるのでしょうか?
2.所有権移転請求権の登記と所有権移転の登記の違いは何なのでしょうか?所有権移転の登記は本登記だと思います。所有権移転請求権は債権なので、その登記は付記登記となるのでしょうか?
3.所有権移転請求権の仮登記とは付記登記によるのでしょうか?

すいません・・・よろしくお願いします。

Aベストアンサー

1号仮登記は、手続要件を欠いている権利を登記するものなので、種類は、所有権と、所有権以外の権利の2種類があります。

所有権の1号仮登記の移転は、実体法上、所有権なので、主登記の仮登記によります。
他方、抵当権などの、所有権以外の権利の1号仮登記の移転については付記登記の仮登記によります。

1号仮登記された移転は、元の権利自体が対抗力を有しない権利なので、移転しても対抗力を備えることはないために、仮登記によるのです。

設問の(保全)仮登記を、保全仮登記と読んでおられるようですが、この仮登記は処分制限のための登記ではありません。所有権の移転を制限するための制限の登記は、甲区のみにされる仮処分の登記だけであり、所有権以外の権利の保存・設定・変更の場合のみに使われる保全仮登記の出番はありません。

ここでは、所有権の移転請求権を仮登記しておくことによって、順位保全効が働き、権利を保全できるということを言おうとしているのだと思います。

まとめますと、1号仮登記所有権の移転は、所有権の、対抗できない移転なので、この権利の登記は、主登記の仮登記によります。
1号仮登記の(所有権以外の権利)(所有権移転請求権を含む。)の移転については、付記登記の仮登記によります。

なお、2号仮登記の移転については、付記登記の本登記になります。これは、2号仮登記された権利は、全て、所有権以外の権利であって(したがって、付記登記による。)、その移転は、確定的になされているので、本登記によることとされています。

1号仮登記は主登記なのか、付記登記なのか、よくわかりませんとありますが、1号仮登記は、所有権(主登記)、所有権以外の権利(付記登記)の2種類があるということです。

仮登記した所有権移転請求権についての処分禁止の仮処分の登記は付記登記によるというのは、「仮登記した所有権移転請求権」が、所有権以外の権利に該当するので、付記登記によるのです。

うまく説明できたかどうか、自信がありませんが、お答えいたします。

1号仮登記は、手続要件を欠いている権利を登記するものなので、種類は、所有権と、所有権以外の権利の2種類があります。

所有権の1号仮登記の移転は、実体法上、所有権なので、主登記の仮登記によります。
他方、抵当権などの、所有権以外の権利の1号仮登記の移転については付記登記の仮登記によります。

1号仮登記された移転は、元の権利自体が対抗力を有しない権利なので、移転しても対抗力を備えることはないために、仮登記によるのです。

設問の(保全)仮登記を、保全仮登記と読んでおられるよう...続きを読む

Q所有権移転請求権仮登記の本登記

(1)所有権移転請求権仮登記に(2)付記でその移転請求権が仮登記されている場合、(1)の仮登記に基づく本登記をする時は(2)の登記名義人は利害関係人となり、承諾を証する情報が必要とされますが、これは何故でしょうか?

Aベストアンサー

甲土地
1 所有権移転 年月日相続 所有者 A
2 所有権移転請求権仮登記 年月日売買予約 権利者B

2付記1号 2番所有権移転請求権の移転請求権仮登記 年月日売買予約 権利者C

 CがBに対して売買予約の完結権を行使した場合、Cが取得する権利は何ですか。

Q仮登記の抹消についてお教えください。

所有権移転仮登記を登記権利者と登記義務者が共同で申請した場合、仮登記された時の登記識別情報は、仮登記権利者に通知されると思いますが、
この仮登記を本登記にするときは、登記義務者(所有権登記名義人)の登記識別情報を添付することで申請できます。
そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

Aベストアンサー

>そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

 失効の申出をしない限り、仮登記の登記識別情報もそのままです。使う機会は、通常はないでしょうが(仕えとしたら、例えば仮登記の本登記だけの抹消登記した後に、仮登記の抹消登記するとか)、失効するわけではありません。

>また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、

 それは仮登記権利者が単独申請をする場合の話ですよね?利害関係人(仮登記義務者も含む)が単独申請をする場合は、仮登記権利者に通知された登記識別情報を提供するのではなく、仮登記権利者の承諾書を添付します。誰が単独申請をする話なのか、きちんと区別しましょう。

>共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

 することになります。

Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q取締役会に監査役は出席しなければなりませんか。

はじめまして。

取締役会に監査役は出席しなければなりませんか。

出席しなくてはならない場合と出席しなくてもよい場合があるなら、それぞれの違いを教えてください。

しばしば、【取締役を取締るのが監査役】とう言葉を聞くので、取締役会に監査役は出席しなくてはならないのかと思っています。

できるだけ、根拠条文も教えていただければありがたいです。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役を定めることができる。
2  監査役は、前条に規定する場合において、必要があると認めるときは、取締役(第三百六十六条第一項ただし書に規定する場合にあっては、招集権者)に対し、取締役会の招集を請求することができる。
3  前項の規定による請求があった日から五日以内に、その請求があった日から二週間以内の日を取締役会の日とする取締役会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監査役は、取締役会を招集することができる。
4  前二項の規定は、第三百七十三条第二項の取締役会については、適用しない。

(定款の定めによる監査範囲の限定)
第三百八十九条  公開会社でない株式会社(監査役会設置会社及び会計監査人設置会社を除く。)は、第三百八十一条第一項の規定にかかわらず、その監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨を定款で定めることができる。
2  前項の規定による定款の定めがある株式会社の監査役は、法務省令で定めるところにより、監査報告を作成しなければならない。
3  前項の監査役は、取締役が株主総会に提出しようとする会計に関する議案、書類その他の法務省令で定めるものを調査し、その調査の結果を株主総会に報告しなければならない。
4  第二項の監査役は、いつでも、次に掲げるものの閲覧及び謄写をし、又は取締役及び会計参与並びに支配人その他の使用人に対して会計に関する報告を求めることができる。
一  会計帳簿又はこれに関する資料が書面をもって作成されているときは、当該書面
二  会計帳簿又はこれに関する資料が電磁的記録をもって作成されているときは、当該電磁的記録に記録された事項を法務省令で定める方法により表示したもの
5  第二項の監査役は、その職務を行うため必要があるときは、株式会社の子会社に対して会計に関する報告を求め、又は株式会社若しくはその子会社の業務及び財産の状況の調査をすることができる。
6  前項の子会社は、正当な理由があるときは、同項の規定による報告又は調査を拒むことができる。
7  第三百八十一条から第三百八十六条までの規定は、第一項の規定による定款の定めがある株式会社については、適用しない。

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役...続きを読む

Q不動産登記申請の錯誤について

専門家の方に,教えて頂きたいことがありますので、
宜しくお願い致します。
不動産登記の所有権の変更の申請に時に,よく言われる「錯誤で戻す方が安い」との言葉ですが,
今度、所有権を元の方に戻すのに錯誤で戻そうと思って居りますが,申請の理由として売買,譲渡,などがある中で、
錯誤を適用すると,「錯誤は安い」とのメリットは何なのでしょうか?
元の所有者に戻るので,単に取得税が,かからないまたは減額であるなどんの税金面での安さなのでしょうか?
それとも登録免許税が自分で行きますので(印紙代だけ)安く申請できるのでしょうか?
評価証明は土地が900万と家屋が50万円での950万の評価額です。
印紙代金が,1000分の10ぐらいで95000円の印紙代と自己で推測しておりますが,間違っておりますでしょうか?
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

 錯誤を原因とする登記は、抹消登記か更正登記しかありません。真正な登記名義の回復というのは登記原因であり、それを原因とする登記は、所有権「移転」(一部移転も可)登記です。なお、真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記の登録免許税の税率は、1000分の20です。
 AからBに移転登記をすべきところ、何らかの手違いがあって、AからCに移転登記をしてしまった事例を例にすれば、登記名義をCにする方法は次の二通りです。
1、AからCへの所有権移転登記を錯誤を原因として所有権抹消登記をして、あらためて、AからBへ、売買などを原因として所有権移転登記をする。
2、真正な登記名義の回復を原因として、CからBへの所有権移転登記をする。

Q仮登記の違いについて

所有権移転仮登記(売買)-売買契約書
所有権移転請求権仮登記(売買予約)-売買予約契約書

上記2件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと理解できますが、
後者の使い方が良く分かりません。
ついては、後者の例示を頂けたら幸いです。
また、第三者に対する対抗力や登録免許税に違いあるのでしょうか?
売買予約契約書は、キャンル可能な契約書とは違いますよね?

Aベストアンサー

>農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の状態でしたら移転請求権仮登記になるのですよね?

理屈としてはそうですね。しかし質問者は「仮登記」という登記上のものと「当事者同士の契約事」という民民の取り決め事を、重ね合わせて考え過ぎなのかな、という気がします。

例えば予約売買を考えてみても、予約完結権を持つのが当事者の一方なのか、両方なのか、又はそれを行使する上での条件があるのかどうかなど、約定の上ではケースバイケースです。

>借金の担保目的で、抵当権でなくて売買予約とする意図は何でしょうか?

抵当権を設定すると、回収までには時間や手続が必要ですし、ケースによっては債権を全て回収出来るとも限りません。仮登記による担保の方は、基本的には現物不動産の権利を移転してしまうわけで、早くてシンプルだからだと思います。

>安い金額で購入できる売買予約を貸金業者がするとしても、返済したら売買予約が無効になる特約があれば、清算義務ありますよね??

ここで書かれている清算の意味が解りかねますが、代物弁済予約でなく売買予約の仮登記でも、仮登記担保であるならば仮登記担保法に準じて考える必要がありますので、仮に借金が滞って本登記に移行するにしても不動産の価値と債権債務との間で清算を行う必要はあります。

質問者の意図が不明ですが、貸金業者がいつでも自由に予約完結権を行使した場合の事を指しているとしますと、大抵は返済が滞りなく行われている段階で予約完結権の行使は出来ない約定になっているはずです。

>農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の状態でしたら移転請求権仮登記になるのですよね?

理屈としてはそうですね。しかし質問者は「仮登記」という登記上のものと「当事者同士の契約事」という民民の取り決め事を、重ね合わせて考え過ぎなのかな、という気がします。

例えば予約売買を考えてみても、予約完結権を持つのが当事者の一方なのか、両方なのか、又はそれを行使する上での条件があるのかどうかなど、約定の上ではケースバイケースです。

>借金の担保目的で、抵当権でなくて売買予...続きを読む

Q所有権移転の仮登記の実効性について

売主と買主の間で以下のような契約を結ぶ予定です。
・土地売買契約
・売買価格10百万円
・契約時手付金1百万円
・1ヵ月後残金9百万円決済
・契約時の手付金支払いと同時に所有権移転の仮登記を行う
・残金の支払いと同時に所有権移転の本登記を行う
・違約金は20%の2百万円

契約完了後、この土地を20百万円で買いたい第三者が現れたとします。仮登記をつけたところで売主が「残金決済前」に契約を解除したいと申し入れ、手付金1百万円を返し違約金2百万円を払えば、買主は土地を取得することはできないと思うのです。

この考えはあっていますか?あっているとしてこのような事態を防ぐためにはどのような契約内容にすればよいでしょうか?

用意できる金額とその時期は変わらないものとします。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>契約完了後、この土地を20百万円で買いたい第三者が現れたとします。仮登記をつけたところで売主が「残金決済前」に契約を解除したいと申し入れ、手付金1百万円を返し違約金2百万円を払えば、買主は土地を取得することはできないと思うのです。

 買主が履行の着手をするまでは、売主は買主に手付けの倍返しをして、その売買契約を解除することはできます。

>あっているとしてこのような事態を防ぐためにはどのような契約内容にすればよいでしょうか?

 履行の着手の意義について有名な判例があるのですが、別の見方をすれば争いになりうる可能性を秘めていると言えるので、手付けの放棄又は倍返しによる契約の解除ができる時期を明確に定めるべきでしょう。
 あるいは、手付けの放棄又は倍返しによる契約の解除をすることができない旨の明確な特約を設けるべきでしょう。ただし、売主が宅地建物取引業者の場合、手付けは解約手付としての性質を有することになり、それに反する買主に不利な特約は無効になります。

民法

(手付)
第五百五十七条  買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
2  第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。

宅地建物取引業法
(手附の額の制限等)
第39条 宅地建物取引事務は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2をこえる額の手附を受領することができない。
2 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

>契約完了後、この土地を20百万円で買いたい第三者が現れたとします。仮登記をつけたところで売主が「残金決済前」に契約を解除したいと申し入れ、手付金1百万円を返し違約金2百万円を払えば、買主は土地を取得することはできないと思うのです。

 買主が履行の着手をするまでは、売主は買主に手付けの倍返しをして、その売買契約を解除することはできます。

>あっているとしてこのような事態を防ぐためにはどのような契約内容にすればよいでしょうか?

 履行の着手の意義について有名な判例がある...続きを読む

Q仮登記と本登記の違い

金銭貸借の担保などといった取引関係ではなく、農地法上の制約のために仮登記でしか取得できない土地(現況 畑)があります。そこで、取得する側にとって、「仮登記と本登記との違い」について教えてください。現況のままでの売買取得という前提で構いません。 特に知りたいのは・・・
・登記義務者と登記権利者の双方におけるメリット/デメリット
・仮登記なら、取得しても、将来、このような局面になった場合、不利です といったこと
・租税面での留意点
   といったところです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>「農家」ではない(畑作はするものの、一定規模の耕作面積に達しない)という農地法の制限のために本登記ができない状態です。

と云うことは農地法の3条や5条の問題ではなく、もともと資格がないわけですよね。
ですから、今のままでは何時まで待っても「条件成就」になりません。
農地法は全てそうですが、最終的には地域の農業委員会に委ねています。ですから、どのようにすれば「適格者」となれるか、農業委員会でお聞きになってはどうでしようか。
なお、一般的に農地の売買は売買契約締結時に手付金を支払い農地法の許可のあった日から何日以内に残金を支払い所有権が移転する、と云うようになっています。その契約時に「停止条件付売買予約」を原因として所有権移転登記の仮登記をし、許可があって売買残代金を支払ったときに本登記します。
crark_kentさんの場合には、仮登記の時点で全額支払っているようですが、そうだとすれば、内部的(売買契約当事者)には所有権が移転していたとしても対外的には移転していません。移転するためには(本登記するためには)crark_kentさんが「適格者」とならなければなりません。

>「農家」ではない(畑作はするものの、一定規模の耕作面積に達しない)という農地法の制限のために本登記ができない状態です。

と云うことは農地法の3条や5条の問題ではなく、もともと資格がないわけですよね。
ですから、今のままでは何時まで待っても「条件成就」になりません。
農地法は全てそうですが、最終的には地域の農業委員会に委ねています。ですから、どのようにすれば「適格者」となれるか、農業委員会でお聞きになってはどうでしようか。
なお、一般的に農地の売買は売買契約締結時に手付...続きを読む

Q差押の登記がされている不動産の所有権移転はできるか?

差押の登記がされている不動産の所有権移転を債権者や裁判所の許可書や同意書無しで勝手に移転できるでしょうか。
知人が売買により所有権移転後に債権者と話し合いをして差押を解除させるといっています。そんなことは可能でしょうか。又、そのようなことをすると犯罪になることはありませんか。

Aベストアンサー

差押の登記がされた不動産でも、通常の場合と同様に所有権移転登記をすることはできます。(この点は、仮登記の場合と同じです。)しかし、登記後に競売等の換価処分が行われると、差押登記後にされた移転登記は抹消され、新たに競売等で落札した者に移転登記がされることになり、仮にあなたが不動産代金を支払っていても、法的には不動産の所有権を主張できなくなります。できればあなた自身が差押をした債権者(又は代理人の弁護士等)と直接話をして、代金支払いと引き換えに差押登記や抵当権等の登記が解除されることを約束させることをお勧めします。(種々の理由で債権者が解除に後日応じないケースが時々ありますから)


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