旗竿地（建売）アドバイスください。

以下のような土地に建つ建売ですが、まだ工事中でイメージがつかめず、購入に踏み切れないでいます。

　　　　　　西
★★★★★◎◎◎◎◎
★★★★★◎◎◎◎◎
★★★★★◎◎◎◎◎
★★★★★◎◎◎◎◎
★□□□□◎▲▲▲▲
★□□□□◎▲▲▲▲
★□□□□◎▲▲▲▲
★□□□□◎▲▲▲▲
　　　　　　東

土地42坪（旗竿部分は約13坪）
東道路づけで間口が3.1ｍ、駐車スペース幅2.8ｍ、通路幅2.5ｍ
東の道路は4ｍ弱と言った感じです。
西には民家がありますが、土地が広いため窮屈な感じはしません。
南は同じ建売で壁から壁まで約3ｍくらいあります。

不動産屋の営業マン曰く、旗竿の土地としてはかなり良い方。
（竿の幅が2ｍとか普通にありますよ、とのこと）
夏場は日当たりは問題ないでしょう（冬場も西から期待できるかも）
南3ｍは庭にできますし・・・etc

迷ってる点は建物が平行に建っているため、道路から全く見えないこと
防犯面でやや心配。□▲さん家の裏、と言われる感じ・・・
整形地（□▲）と同価格であること。ちなみに32坪で売却済みです。
10坪ほど広く、日当たり的には同レベルとはいえ、売却時に不利？

前置きがかなり長くなりましたが、質問したい点は
・整形地と同価格は妥当か？
・営業マン曰くの「旗竿地としては良い方」は本当か？
・旗竿地でのアドバイスあればお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： sacra39 回答日時： 2009/08/18 08:19

・整形地と同価格は妥当か？

整形地（□▲）と建物の大きさは同じという前提で考えて、整形地（□▲）の物件がまだ売残っていた場合、日当たりや周りの状況などを勘案してあなたはどちらを選択しますか？
という質問に対して

「うーん、どうしようかなあ？」と悩むなら、同価格で妥当でしょう。
「やっぱり□▲がいいなあ。」と思うなら、妥当じゃないのでしょう。

・営業マン曰くの「旗竿地としては良い方」は本当か？
地域の特性にもよるとおもいますが、幅２ｍが普通というのは考えにくいです。なぜなら２ｍなら駐車困難だから、そういう区割りは作らないからです。最低は２．５ｍ。３ｍあればよいほうだと思います。

・旗竿地でのアドバイスあればお願いします。
資格の土地でもガレージ部分として利用するため、家や庭として利用できない部分がでてくるため、旗竿部分をガレージとして利用し、残った土地が、資格の土地より単価的に安ければそれで良いと納得して購入される方もいらっしゃいます。
あとは周りの状況と法的な規制（北側斜線制限や用途地域の規制など）によって、環境も変わってくるでしょう。（今回、南側３ｍ空いているとの事ですが、将来建替されてぎりぎりまで迫ってくる可能性もあるかもしれません）
（□▲は奥の土地のガレージ部分が南にあるので日当たりは確保されそうですが）

この回答へのお礼

場所は首都圏で20坪3階建ても多いエリアです。
悩むならやめろ、でしょうか。
もう少しよく考えたいと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/22 03:46

No.7 回答者： drisa 回答日時： 2009/08/20 16:09

こんにちは。

通路部分が２.８ｍであれば比較的良いと言えます。
経験上建売であれば２.５ｍが多く、０.３ｍの差は結構大きいです。

ただ、道路が４ｍなのは頂けません。
隅切りはある様ですが車の出し入れに問題はありませんか？
結構難しい気がしますが・・・
その点が一番気になりますね。

４区画が全て同額の条件で、整形地２区画が先に売れている一事をもっても、
どちらが需要があるのか分かりますね。

この回答へのお礼

正直、車の出し入れは難しそうです。今よりマシにはなるのですが・・・（マンションの機械式ですが、かなり難易度高いです）
売ることを気にしていてもしょうがないのですが、一生住むにしても旗竿地ってどうかな～と躊躇してしまいます。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/22 04:16

No.6 回答者： MUNAgata 回答日時： 2009/08/19 12:59

個人的には旗竿地は好きです。

奥まっているので静かだし、道路から家の中見られる事も無いし。
それに何より安いし。整形地と同価格と言っても１０坪も広い訳ですからね。坪単価どの位の地域か分かりませんが、数百万安いって事ですよね。
敷地延長部分に車２台停められれば言うこと無しですね。

売る時には整形地より売りにくいでしょうが、投資目的で買う訳じゃないですからね。

>営業マン曰くの「旗竿地としては良い方」は本当か？

今時２ｍ間口の新築は少ないでしょうが、３０年くらい前の家で、間口２ｍってのは結構有りますよ。
そう言う意味では良い方かも知れませんが、今の時代では、普通ってとこでしょうね。

結局好みの問題も有るでしょうから何とも言えませんが、質問者さんは狭くても、整形地の方がお好みなのでは無いでしょうか？質問の内容からはそんな印象を受けます。
多分、住んだら目の前の整形地いいなぁ～って思うんじゃないでしょうか。
折角高い買い物するんですから、もう少し頑張って整形地を買われた方が良い気がします。

この回答へのお礼

営業マンにも「旗竿地好きな人けっこういるんですよ」と言われました。
私自身は整形地が好みかもしれません。特に夫は抵抗があるようです。
一生に一度の買い物ですし、よく考えたいと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/22 04:09

No.5 回答者： gotcha1203 回答日時： 2009/08/19 10:18

おはようございます。

＞整形地と同価格は妥当か？
私的にはそうは思いません。
有効面積(旗部分のみ)で物事を考えると、◎土地42坪に対して、専用通路-13坪で29坪、▲土地32坪より有効面積は小さくなりますよね。
仮に、◎と▲を同価格で、比較してみると、金額を1500万とした場合に◎が51、7万円、▲が46、8万という坪単価になります。　　

私が言いたいことは、専用通路には建築できない為、有効面積の坪単価を同額にしてもらうことで、数字上では妥当な数字になるのではないかと思います。

＞・営業マン曰くの「旗竿地としては良い方」は本当か？
昔に比べれば、いい方なのかもしれませんが、ここ十数年前では、２ｍの専用通路もありましたが、「竿の幅が2ｍとか普通にありますよ」というのは、建築する際に、最低限の接道義務として、２ｍの接道が建築基準法で定められています。　昔は、最低限での開発が、今では、2,5ｍという余裕を持った専用通路でないと売れにくい性質から、2,5ｍ確保してきているように思います。　他では、開発する土地の形状によっては、専用通路はさまざまかなとも思います。

・旗竿地でのアドバイスあればお願いします。
１、今現在では、隣接する土地に建物がない為、圧迫感がわからないと思いますので、同じような旗竿地の場所を見にいけたらと思うのですが。　線路沿いとかなら、昔に開発された同じような旗竿地があるかもしれません(地域にもよると思いますが)

２、実用性のある建築プランで、1階の平面で何m2建てられるのかを、その営業マンに聞いてみると、◎と▲を比較できる材料になると思います。　必ず実用性のあるプランでお願いしましょう。

他にもいろいろあるかと思いますので、ご参考までに。

この回答へのお礼

建売業者も整形地（□▲）をもう少し高く設定してもよかったな、と思っている節があるそうです。
値引きは期待できそうですが、もう少しよく考えたいと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/22 04:04

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/08/18 16:30

今は新築の建売なので整形地との価格差（単価）はそれほどない設定になっていますが、中古で売り出す場合は整形地との価格差はとても大きくなります。

旗竿地は整形地の６５％という回答がありますが、良くてそれくらい、と考えておいた方が良いでしょう。

この回答へのお礼

ネットで探していると「安いな～」と思うと旗竿地だったりするので、やはり覚悟して買わないといけませんね。
もう少しよく考えたいと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/22 03:57

No.3 回答者： joynyanchu 回答日時： 2009/08/18 13:32

旗竿地は通常の土地の６５％が相場だそうです。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …
あなたがその土地をとても気に入っていることが前提でも、３２坪の土地を１として　1/32坪ｘ42坪ｘ65％＝0.85
１５%ぐらい値引きしてもらったらどうでしょう？
分譲地の広告を見ると大体奥の旗竿地が残っていたりするので、やはり売る時は不利なんだと思います。　延長道路の幅と長さにもよりますが、私個人的には買いたくないです。

この回答へのお礼

そうですよね。旗竿地はやはり不利ですよね。
メリットもあるようですが、私もやはり敬遠してしまいます・・・
もう少しよく考えたいと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/22 03:53

No.2 回答者： explicit 回答日時： 2009/08/18 10:34

そうですねえ、一旦候補から外したらどうでしょう？

土地を購入されるにしても、その１つしか選択の余地がない訳ではありません。また、主観的であろうと客観的であろうと、購入後後悔されたりするとよくないので、別の土地をたくさん見学されて候補地を絞って、なお質問の土地が候補地ならば回答者も答え方があると思います。

この回答へのお礼

エリアを絞って探していまして、エリアにこだわるなら候補地しかないかな・・・といった具合です。
もう少しよく考えたいと思います。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/22 03:49