アパート退去時の日割り計算の 法律に基づくやり方とは？

アパート退去の日割り計算方式で法律に基づく計算方式を
求めろとアパートの家主様にいわれてしまっております。
早急にお知恵をいただけませんでしょうか。

私の考え、11月25日退去により、
5日分をお客様に返金すること。

賃料　95000円÷30＝3166.666666
　　3166.666～×5＝　15833円（小数点以下切捨て）

これではおかしいといわれてしまっております。
答えを出しても、何度もだめといわれております。
分からないのなら、業務怠慢だと怒られてしまい、

どうにもならず困ってます。
どうしたらよいでしょうか。
銀行方や弁護士関係に詳しい方教えていただけないでしょうか。
本当にお願いいたします！！！！

No.5 回答者： chie65535 回答日時： 2009/11/18 11:15

＞民法上の第何条に　特約がない場合の日割り計算は30日と書いてあるのでしょうか、すみませんが教えていただけないでしょうか。

民法89条2項に「法定果実は、これを収取する権利の存続期間に応じて、日割計算によりこれを取得する。」とあります。

「法定果実」とは、家賃のような「物の使用の対価として受けるべき金銭」を言います。

で、民法には「３０で割れ」とは書いてありませんが「３０日を１ヶ月として日割りする」のが慣例です。

「家賃などでは、未使用の残り日数を計算の基準にせず、使用した日数を計算の基準にする」と言うのも慣例です。

どちらも慣例であり明文化されておらず、特約が無い場合に使用される「暗黙的な決まり」です。

不動産賃貸の素人である賃貸契約者（場合によってはオーナーも）には、業界の「暗黙的な決まり」や「慣例」など通じない場合がある（民法がどうの、法律がどうのと言って、慣例や業界の常識に楯突いて来る）ので、こう言う「曖昧な部分」を残したりせず「慣例そのままの内容であっても、賃貸契約書に特約事項としてきちんと明記する」のが大事です。

こういう「ちゃんとした契約書」を作るのも「不動産屋の仕事」です。オーナーから受け取る「手数料」には、こういう仕事の代金も入ってます（今回みたいに、オーナーからアレコレと文句を言われるのも、仕事のうちです）

また、民法は任意規定であり、当事者で同意が形成されていれば民法と違った契約を行う事が可能です。

民法は「契約書に抜けてる部分を補うもの」くらいの物として考えましょう。

なお、不動産賃貸の場合、こう言う「ほぼ常識となっている明文化されてない慣例」が山のようあるので、一つ一つ覚えていくしかありません。

No.4 回答者： chie65535 回答日時： 2009/11/17 14:44

追記。

提示した「計算例」は、あくまでも「賃貸契約に日割りについての特約事項が無い場合」に限られます。

もし「賃貸契約に日割りについての特約事項があるかどうか調べもせずに計算式を大家に示した」のなら、文句無く、誰がみても「職務怠慢」です。

賃貸契約に日割りについての特約事項があった場合は、その特約に基づいた計算式を作って提示して下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
契約書を読みましたら、特約がありませんでしたので、
30日で計算したいと思います。
とても助かりました。

それでchie65535様へ質問なのですが、

民法上の第何条に　特約がない場合の日割り計算は30日と書いてあるのでしょうか、すみませんが教えていただけないでしょうか。
これからオーナーに訪問しますので、
何卒よろしくお願いいたします。

お礼日時：2009/11/17 19:14

No.3 回答者： chie65535 回答日時： 2009/11/17 14:39

＞賃料　95000円÷30＝3166.666666

賃貸契約に特約が無い限り、民法では「３０日での日割り」が原則です。

そして、家賃の場合、原則「使用日数」で計算します。つまり「未使用の残日数である『５という数字』を使ってはいけない」のです。

あくまでも「１ヶ月の家賃－使用した日数分の日割り家賃＝返金額」で計算しなければなりません。

民法に基づいた正しい式
95000－{95000÷30×25}＝15833（小数点以下切捨て）

根拠の無い間違った式（質問者さんが計算した式）
95000÷30×5＝15833

計算結果は同じですが「使用残５日分を返金」ではなく「使用済み２５日分を差し引いて残りを返金」で計算しないとならないのです。

こういうのは「根拠が大事」なので「結果が同じなら良いじゃないか」ってのは通用しません。根拠を提示しなければ「職務怠慢」と言われても仕方がありません。

No.2 回答者： neKo_deux 回答日時： 2009/11/17 14:24

法律でこうすべきって計算式は規定されていないかと。

契約や慣例なんかが優先されると思います。

消費者センターなどで、相談してみては？

国民生活センター
http://www.kokusen.go.jp/
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

No.1 回答者： URD 回答日時： 2009/11/17 13:23

よっぽど常識外れでな文章が踊っていない限り賃貸契約書が優先しますから法も何もありません。

契約書を読みなおせが正解です。
契約次第では一ヶ月を前半後半に分け、月前半に退去したら0.5カ月後半に退去したら0　としたっていいんです

強いて言えば「賃貸住宅標準契約書」があるにはあるのですがこれも強制力はないのは周知の通りです。

この回答への補足

ありがとうございます。
質問の意図をうまく伝えられておらずすみません。

今回の件は　日割りの件ではなく、
計算方式の件なのです。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2009/11/17 13:37