住宅ローンの限度額について教えてください。

建築業を営んでいる友達から、住宅ローンでいくらぐらい借入れできるか？と相談を受けました。
サラリーマンの場合は、税込み年収の5倍？　までが融資限度額だと思うのですが、自営業の場合は、確定申告書の所得金額の合計に対して、何倍か、が限度額になると思っていたので、友達にそう告げました。
ところが、後日、知り合いに聞いたところ、「自営業の場合は、申告書の右上にある、所得から差し引かれる控除額を引いた、【課税される所得金額】が、年収になる」と言われました。。。。　そうなんでしょうか？
また、最近、金利は上がり気味んあおで、固定型にしておいた方がいい、と言われました。
今は金利が低いので、変動金利の方がいい、と私は思うのですが、どうなんでしょうか？
アドバイスいただければ、助かります。宜しくお願いします。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/12/04 10:28

サラリーマンの場合は、税込み年収の5倍？　までが融資限度額だと思うのですが…＞

先ず、ここが間違いです。年収の５倍と言っても、年が若い人と定年が近い人ではこれから稼げる総収入額に大きな違いがあるからです。要は、定年までに貰える収入に一定割合を掛けた毎月の返済額で、幾ら借りられるかというのが基本になるでしょう。
自営業の場合は課税所得がベースになりますが、給与所得者のように安定していないので割り引きが必要だと思います。

また、最近、金利は上がり気味んあおで、固定型にしておいた方がいい、と言われました。今は金利が低いので、変動金利の方がいい、と私は思うのですが、どうなんでしょうか？＞
変動金利の選択もありですが、試算だけは全期間固定金利でも払えるようにしておく方が安心です。どちらを選ぶかはその人の自由ですが、変動金利でしか払っていけないような試算では、将来金利が上昇した時に困ることになります。なので、固定金利でも十分払える試算にしておき、その上で変動金利を選択したとしても、差額は将来の金利上昇に備えて貯蓄しておくのがベターなのです（ある程度貯まれば繰上返済）。完済した時に、こっちの方が少し得だったねというくらいの差だと思った方が良いです。
具体的には、収入（課税所得）の20～25％を返済に充て、年３％の固定金利定年（働けるであろう年齢）までで借りられる額を計算します。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度）を引けば購入可能な物件価格が出ます。頭金は物件価格の20～30％は欲しいですし、この他に生活費の半年分以上は現金で常に置いておきたいです。前述した20～25％で計算される返済月額も、毎月多くの貯蓄が出来てない家計なら、現在の家賃に比べて少なくないと普通はやっていけません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かってくるからです（毎月掛からない費用は、予め毎月積み立てておくと安心です）。

なお、銀行の審査限度額というのは無理なローンだと思った方が良いです。なので、くれぐれも無理のないローンを組むことをお勧めください。審査限度額の借入金と、無理なく払っていける借入金額とには大きな違いがあるのですから。収入に占める返済比率30～35％、70才超完済、変動金利等の無理なローンでも審査に通ることもあり得ます。

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻するようでは本末転倒にもなりかねません。無理のないローンで外食や旅行もしましょう。…差し出がましいですがお伝えください。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。

＞銀行の審査限度額というのは無理なローンだと思った方が良いです。

知りませんでした。

お礼日時：2009/12/04 13:01

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2009/12/04 10:33

> そうなんでしょうか？

その通りです。
だから、節税をやり過ぎていると、住宅ローンを組むことが出来なくなる。
http://search.goo.ne.jp/web.jsp?from=query&MT=%B …

> 自営業の場合は
本人の収入は重要ですが、自営業は法人の決算も審査対象です。
本人分だけでは結論を出せません。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。

お礼日時：2009/12/04 12:54