家賃の設定をする時 大家さん教えてください

初めて大家になります。よろしくお願いします。
実家（２世帯住宅）を貸して収入を得る必要があり、家賃を決める際、以下をクリアーせねばなりません。
・　家賃査定額/月　１階１６万　２階１１万
・　所有者　父
・　高齢の父母の年金合計約４００万弱
・　収入あと１２０万までなら健康保険１割　超えると３割
・　現在医療費２人で１６万/年　→３割になると４８万かかる上、もし入院したら大変なことに…
・　ともなって住民税　後期高齢者医療費も高くなることを考えると…
・　改築費用２４００万かかった（減価償却費まだわからない）

以下の考え方で正しいといえるでしょうか？

Ｑ　家賃を決める時、予め減価償却等の経費の差し引きを見込んで、決めても大丈夫でしょうか？上記で減価償却はいくら位になるかお分かりでしたらそれもお願いします。

Ｑ　２階を月１０万で賃貸借契約で貸して医療費自己負担１割のままにし、１階は孫に使わせて毎月６～７万位もらう(申告不要の)方法なら効率よいかと　この素人な計算で大丈夫でしょうか？

Ｑ　１階だけ貸すと３割になり利益は無い　３割になるなら２世帯とも契約して満額で貸さなくては貸す意味が無い　ですね？

両親の介護費用が大きいため、無い知恵を絞っております。すぐに賃貸の募集をかけて来春に備えるため、ご回答をお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： eightman33 回答日時： 2009/12/24 19:29

Ｑ　家賃を決める時、予め減価償却等の経費の差し引きを見込んで、決めても大丈夫でしょうか？上記で減価償却はいくら位になるかお分かりでしたらそれもお願いします。

●家賃は近隣相場で決めます。安く貸すのは大家さんの勝手です。
　減価償却費はざっとで年100万円弱でしょう。固定資産税も火災
　保険料も経費になります。

Ｑ　２階を月１０万で賃貸借契約で貸して医療費自己負担１割のままにし、１階は孫に使わせて毎月６～７万位もらう(申告不要の)方法なら効率よいかと　この素人な計算で大丈夫でしょうか？

●家賃収入は誰に貸そうが合算です。親族分だけ分けて計算など
　できません。

Ｑ　１階だけ貸すと３割になり利益は無い３割になるなら２世帯とも契約して満額で貸さなくては貸す意味が無いですね

●収入以上に税金はかかりません。医療費控除も年200万円までは
　控除の対象です。自然体が一番です。

●あなたが貸家を親から使用貸借（賃料は固定資産税相当額のみ）で
　借り、あなたが大家になって申告すればあなたの所得になりますが、
　この場合、改装費の2400万円をあなたが負担するならよりＯＫです　　が、親の資金で改装した後でもまったく不可能ではありません。

　ただし、できなくはないのですが実務的にはお薦めしません。
　
　

この回答へのお礼

ふーむ深い内容のご回答、有難うございます。これをよく調べて是非理解したいと思います。
すると仮に１階を月１５万で年１８０万の収入でも経費差し引きで１２０万以下になれば医療費自己負担は１割でいけそう　と理解しました。間違っていたらどうかまたご指導お願いします。

お礼日時：2009/12/24 20:28

No.1 回答者： akina_line 回答日時： 2009/12/24 14:15

こんにちは。

　住宅ローンはないのですか？
　下記サイトをご参照ください。
　　http://tenkin.tokyu-relocation.co.jp/qa/index.ht …
　　不動産屋に賃貸収入の損益計算をしてもらったらどうでしょう。

では。

この回答への補足

ローンは無しです。
損益計算という言葉でさらにあたってみます。（どの店にも社会保険の絡みはわからないと言われましたが）　早速に有難うございました。

補足日時：2009/12/24 14:49

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございました
損益計算を不動産屋に相談してみます。

お礼日時：2009/12/26 00:05