住んでいる賃貸物件が競売になっているようで

Question

他にも同様な質問があったのですが微妙に違うので
改めて質問させて頂きます


現在住んでいるビルが競売になりました
裁判所の執行官室不動産部というところから照会書という書面がきて知りました

入居したのは平成20年5月末日で
契約は平成22年5月末日までです
その際2か月分の敷金を大家に預けております

照会書が届き裁判所の人が内見にきたのは
平成21年の夏ぐらいだったと思います

平成21年の夏前の裁判所の人が内見に来る直前に
大家から家賃の振込先を変えてほしいと申し出があったので
おかしいなとは思っていたんですが案の定競売になりました
その後特に裁判所、大家の動きはありません
物件自体もまだ売れていないようです

当方女性ですのでこういったトラブルのある物件にひとり住んでいるのも
いやなので契約いっぱいで退去しようと考えています
競売になった物件では敷金はかえってこないとも認識しておりますので
直接大家に電話してみました
2か月分の敷金を退去前2ヶ月の家賃として相殺してほしいと
伝えたのですがはっきりと了承してくれません
また、敷金の返還を確約（念書等作成）してくれるなら
きちんと最後まで家賃を払うとも伝えたのですがこれに関してもはっきりと了承してくれません
結局、家賃を払うも払わないも私に任せる、後々面倒にならなければいいが、
と言うような脅しとも取れるようなことを言われました
こういった場合やはり内容証明を送ってきちんとこちらの意思表示をすべきなのでしょうか？
どなたかこういったことに詳しい方ご教授いただけませんでしょうか？
何卒宜しくお願い致します

takapiii · Accepted Answer

No.1です。
なんだか意見が分かれてしまったようで、恐らく質問者さんの質問内容に不足があって想像で回答してしまったのがいけなかったかもしれません。

強制管理と言う話が出ていますが、強制管理下になって家賃支払先が管理人宛てに変わっていますか？それとも大家の別の口座に変わっただけなのでしょうか。
強制管理であれば家賃は管理人預かりになりますが、その手続きが行われずに引き続き競売になっているのであれば、家賃は大家に行っています。

この辺りが誤解の生むのですが、普通、強制管理は不動産を換価せずに行う手段ですので、競売になっているという事は強制管理ではありません。
つまり家賃は大家に支払い、敷金は大家が預かっています。
この場合、所有者はまだ元の大家となり、供託も難しい状況です。

また、その後競売で落札者が決まると、抵当権設定時期よりも賃貸借契約が先であれば、引き続き新所有者に対し家賃を支払います。(抵当権設定が先の場合は6ヶ月の猶予を持って賃貸借契約は終了する)。
ただし敷金についてはあくまでも、新所有者が退去時に精算するという判例があると言う事であり、法律で明確化されていないように思いますので、返還されるかどうかは分かりません。

現時点で強制競売の状態であり、敷金返還が求められないと考えらた場合、賃借人は自己防衛のために退去2ヶ月前の家賃と敷金の相殺を申し出る事は可能です。
但し大家がそれを了承しないとなると、やむ負えません。裁判所の判断を仰いでください。
補足すれば、そういう事です。

akak71 · Answer

＃9追加
http://civilpro.law.kansai-u.ac.jp/kurita/minjiSikkou/lecture/realEstateSale1.html
参照

akak71 · Answer

質問者の場合は、
競売の場合は新所有者から、敷金は返還されません。
http://www.mikiya.gr.jp/Deposit.html
参照

質問者は、強制管理か　競売申し立てか確認する必要があります。
ごくまれには、競売と強制管理を同時にすることもあるらしい。

akak71 · Answer

強制管理の場合は、家賃は債権者に直接行く。　
大家を経由していくのではありません

敷金は大家が保管している。

債権者に直接いくモノが、大家との債権で相殺できるわけがありません。

oochanchan · Answer

＃５も嘘だな。
俺の回答も含めて実務上の経験じゃないのは一目瞭然だし、ここには法律家なんかいないわけだから、結局全部信用してはならないという教訓だね。
法テラスへ相談なされ。

poolisher · Answer

ほとんどの回答は嘘です。
入居が平成２０年ですからおそらく抵当権設定時期にも遅れていると
思いますので、競売後、現在の契約は継続されない可能性があります。
新しい所有者が出ていけといえば、
　・それまで家賃を払っていれば最長６カ月後
　・家賃の未払いがあれば即
退去しなければなりません。
敷金も保護されません。

ですから、あなたの懸念は概ね的を得ています。
どういう方法を取ってもあなたに得になることはありませんのでどうや
って被害を最小限に食い止めるかという問題になります。
１．２か月滞納して、転居する。この場合の損は引越し費用と礼金になります。
２．家賃を払い続け、新たな大家と交渉する。
　　奇特な大家なら、再契約の際敷金免除、家賃据え置きという可能性
　　もなくはありません。
　　ただ、一番可能性が高いのは敷金再差し入れの再契約でしょう。
　　この場合の損は、再差し入れの敷金になります。
３．上記２．のケースで交渉がうまくいかず、または大家に契約意思が
　　ない場合、転居が必要になりますので転居先の敷金・礼金および　
　　引越し費用が損になります。

また、１．のオプションとして２か月よりさらに滞納するという手段も
ないことはありません。
例えば４か月位滞納すれば、引越し費用もある程度は出てくるでしょう。
ただし、敷金と相殺できない分については債務として残りますから、
正当な手段（裁判）で請求されたら払わざるを得ないかも知れません。
また、連帯保証人がついている場合にはその人に迷惑かけることになり
ます。

from_goo · Answer

＞　大家から家賃の振込先を変えてほしいと申し出があったので

うわ～、執行逃れしてますね（笑
とりあえず、照会をしてきた裁判所に、その情報を教えてあげましょう。

＞　競売になった物件では敷金はかえってこないとも認識しておりますので

いやいや。
敷金の返還請求権は、むちゃくちゃ強いんですよ。
抵当権にすら勝ちましたからね。
なので、相殺の主張の余地は大きいです。

退去を前提にするのであれば、敷金相当額の家賃分を、
滞納して出て行けばよいだけです。

oochanchan · Answer

＃２も違うね。家賃は敷金と相殺できるのは常識。
競売であっても敷金の返還義務は新所有者に以降するので、家賃滞納があった場合は敷金と相殺と言う事。
敷金返還が望めない場合は賃借人から家賃と相殺を申出る事は違法ではないので、安心してよろしい。
http://www.mikiya.gr.jp/Deposit.html

akak71 · Answer

民事執行法９３条の強制管理の場合は、＃１は誤りです。
必ず家賃を支払わなければいけない。
現在支払っている家賃は、大家に行かないで、大家の債権者に行く。

http://100.yahoo.co.jp/detail/%E5%BC%B7%E5%88%B6%E7%AE%A1%E7%90%86/
参照

takapiii · Answer

敷金は未払い家賃の担保です。決して原状回復費用に担保ではありません。

ですので、退去前2ヶ月間家賃を払わなければ、その2ヶ月分は敷金と相殺されます。
よって、支払わなくても法的には問題になりません。
心配でしたら、退去時に未払い家賃は敷金と相殺して欲しい旨を内容証明郵便で送っておけばいいでしょうね。

住んでいる賃貸物件が競売になっているようで

No.1です。

＃9追加

質問者の場合は、

強制管理の場合は、家賃は債権者に直接行く。

＃５も嘘だな。

ほとんどの回答は嘘です。

＞ 大家から家賃の振込先を変えてほしいと申し出があったので

＃２も違うね。

民事執行法９３条の強制管理の場合は、＃１は誤りです。

敷金は未払い家賃の担保です。

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＞　大家から家賃の振込先を変えてほしいと申し出があったので