車両が進入できない土地の価値について

車両が進入できない土地の価値について

対象の土地まで公道から20段程度の階段を上りきった先平坦な私道を数メートル程の土地の購入を検討しています。
この土地は角地ですがどちらも私道で、そのどちらも階段があり車両が進入できない土地です。
駅までは徒歩10分以内、学校等も近くにあるため生活環境は良好のようです。
付近はほとんどが坂になっており、検討している隣近所にも数軒家はありますし、
同じように車両進入不可な場所も点在していますので需要はあるのかもしれないとは思いますが、
私のように購入にあたり躊躇する方が殆どなのではないかという思いもあります。

定年退職後は田舎へ戻る予定で数十年後は売却する可能性が高いため、
土地としての価値があるかが大変気になっています。
環境がとても気に入っているためどうしても候補に挙がってしまっていますが、
知識に乏しいため決断できず、
土地売買に詳しい方のご意見を伺いたく質問させていただきました。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2010/10/05 20:35

車が入らないとか階段であるとかいう問題も大きいですが、一番の問題は建築基準法上の道路の接しているかどうかです。

公道か位置指定道路、という回答がありましたが、それ以外にも２項道路、開発道路、法施行以前の道路など建築基準法上の道路として認められるものはいくつかあります。役所の建築指導課というような名称の部署で調べられます。
お書きのように環境、利便性が良ければ需要はあるかもしれませんが、建築基準法上の道路に接しているかどうかで土地の価値が大きく左右されます。建築基準法上の道路に接していなければ基本的には建築できません。特別な許可を取る方法もありますが、様々な要件がありハードルは高いです。
その道路に面して他に家が建っていたとしても、建築基準法上の道路であるとは限りません。また私の経験では、同じように階段の先の道路で、１０年前は建築基準法上の道路であったのにその後の見直しで建築基準法上の道路でなくなったケースもあります。

No.4 回答者： -phantom2- 回答日時： 2010/10/05 20:21

不動産購入の格言の一つに「迷ったら止めておけ」というのがあります。

ご参考にしてください。

No.3 回答者： tpg0 回答日時： 2010/10/05 18:39

車両が入れない土地は、建築許可が下りない可能性があります。

車両が入れないなら、万一火災になった場合に消防車も入れないからです。
ですから、建築許可が下りる土地なのかを確認してください。
建物を建てないなら問題ありませんが、土地の価値は低いです。

No.2 回答者： nemuchu 回答日時： 2010/10/05 18:38

車が進入できない土地の場合、どうしても価値は下がります。

おそらくその土地も、周囲と比べ割安なのではと思いますが。

場合によっては、「安い」というメリットを上回るデメリットがありますので、よくお考えください。

まず、私道にしか接していないという事ですので、その私道が、「道路位置指定」を受けているか？よくご確認ください。
公道、もしくは道路位置指定を受けている私道に2ｍ以上土地が接していないと、建築できません。

建築は可能として、デメリットとしてあげられるのは、
1)質問主さんが借りたい額相当の評価を金融機関がしてくれない可能性がある
　-土地購入・建築時に、予定より小額のローンしか組めない、そもそもローンが組めない可能性があります
　-販売時にも同様の問題がおこるので、「ある程度まとまった現金を持っている人にしか買えない」土地になりかねません

2)建築費が高額になりやすい、工法の選択に制限がかかる
　-車が入れないという事は、資材をすべて人力で運ばねばなりませんので、建築費が跳ね上がります
　-鉄骨など重たい資材を使う工法は、できない可能性があります
　-土地が安いメリットを、高額の建築費が相殺してしまう可能性があります

3)緊急車両、福祉車両も通れない
　-救急車、消防車などが通れません
　-近くに消火栓があればまだよいですが、その場合もお近くの消防署に相談して、対応できる容量の確認をしたほうが良いです
　(対応容量以上の家を建ててしまうと、火災時にその消火栓で対応しきれない場合がある)
　-訪問介護などの福祉サービスが受けにくくなります

No.1 回答者： watamabe 回答日時： 2010/10/05 18:31

価値としては、低いと思います。

ただ、住宅建築目的なら、避けたほうがいいです。通常は、クレーン車を使いますが、人力のみとなれば、付帯費用が発生します。