住宅ローン 期間は何年にするのがよいのか。

築7年の中古住宅を購入予定です。
ローンのアドバイス等なんでもいいので意見をお願いします。

現在の状況
自分　33才　会社員（正社員）　昨年年収400万
妻 31才　会社員（正社員）　年収250万（昨年4月に転職）
子供　なし。ただ今後予定あり。
子供ができたら妻は育休を取りなるべく早く職場復帰する予定。
購入予定の住宅が実家の近くであり、保育園も田舎なので空きがある。
現在賃貸　家賃5.3万円
基本的に私自身の給料で全ての生活費をまかなっており
妻の給料は車検代などの大きな出費を除き全て貯金している。

ローン予定
中古住宅価格　1680万
諸費用　約100万
頭金　880万　（そのほかに現金120万ほど、投資しているものを解約すれば500万ほど残る）
子供がすぐにできないようだとローン開始1年後をめどに100から150万の繰上返済を予定。


そこで現在考えているのが中国ろうきんで固定金利選択型で900万のローンです。
最優遇金利でいけます。

(1)金利について
3年固定1.2％もありますが、
あまり金利にビクビクしたくないので
10年固定1.9％で考えています。
10年後の金利は当然分かりませんが
いちおう3.5％で想定しています。（再特約時金利－1％）

(2)団体信用生命保険について
通常の団体信用生命保険と3大疾病保障特約・障害特約（金利＋0.2％）の団信があります。
自分としては多少金利が上がっても3大疾病保障特約・障害特約で考えています。

(3)期間について
今のところ20年か25年で考えています。
10年固定当初2.1％、10年後3.5％（(1)、(2)を考慮）として
住宅ローンソフトで計算してみると
20年ローン・・・当初4.6万弱、10年後4.95万弱
25年ローン・・・当初3.85万強、10年後4.3万弱

どちらにしても現在の家賃より低く、今と変わらず自分の給料だけで生活できるので
どちらでもいいと言えば、どちらでもいいのかもしれませんが・・・

ただ、期間は短い方がいいという気持ちもあるし
万が一のために月々の支払いを低くしておいた方がいいという気持ちもあるし
団信もあるのであまり早く払い終えるとそのうまみが少ないのかなと考えてみたり


上記(1)(2)(3)について皆様どう思われるでしょうか。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： haru3111 回答日時： 2011/03/22 11:13

同じく家を建て、現在ローンを検討中の者です。

非常によく勉強されてますね。
当初10年固定金利で1.9％はかなり安い金利ですね。
下記二つは個人的な意見になりますので
参考程度に考えてみてください。どれがベストかというのは
今の時点ではわからないので、ご質問者様自身でお考えください。

(1)ご質問者様のケースだと900万の借入ですが、
ローンの期間はさておき、繰上げ返済するのでしたら
おそらく十年以内の返済が可能かと思います。
おもいきって変動金利はどうですか？もちろん銀行の保険も極力抑えて
民間の保険に自分で加入することをおすすめします。
今の変動金利最安は0.775％です。属性によりますが、
借入額と頭金から見てこの金利適用は可能かと思います。
全期間1.7％の金利優遇ですので、今後よほど金利が高くならない限り
固定よりお得になるかと思います。もちろん金利上昇のリスクをなくす為に
はやい段階での繰り上げ返済といざ金利上昇時には投資にまわしているお金を
解約するば繰上げ返済にあてられるので十分リスク回避ができると思います。
借入金から見て、固定金利の1.9％を払い続けるのがもったいないように思いましたので。

(2)もうひとつは変動でも固定でも構いませんが、預金連動型ローンの東京スター銀行を
おすすめします。投資を解約し、その金額を普通預金に預けているだけで金利がただで
住宅ローンが借りられます。つまり借入900万－500万(投資)＝400万のこの金額のみに対して
金利がかかります。
預金連動型は好みが分かれますが、ご質問者様のケースだとお得になる可能性が高いと
思いましたのでご提案させていただきました。

以上、参考になれば幸いです。