今、宅建取引主任の受験勉強を独学でやっているのですが、登記に関する説明の中に登場する表題登記と表示登記の区別がつきません。

テキストによる独学なので先生に質問する事もできません。

今勉強しているテキストでは、「新築や埋め立てなどで、今まで存在していなかった不動産が出来た場合に登記するのが表題登記」 とあります。

その一方で、「表題部に記録される登記のが表示登記」 という説明があって、どこがどう違うのか分かりません。

また、ネットでこの二つをキーワードにして検索すると、「平成16年の法改正で、以前の表示登記という名称が今は表題登記に変わっただけ」 という解説もありました。 となると、これは全く同じものという事になるのですが ・・・

http://www.hyoudaitouki.com/registration.html

一体、この二つのどこがどう違うのか、全く同じものなのかお教え下さい。

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A 回答 (2件)

  昔は、登記簿上の1筆(個)の土地(建物)の同一性を明らかにし、


当該土地(建物)の物理的現況を示すに足りる事項を表示する登記の
ことを「表示の登記」と呼んでいました(これを(A)とします。)。

 また、その一方で、土地(建物)の変更(更正)登記と区別する意味で、
土地(建物)の表示に関して最初になされる登記のことを「表示の登記」
と呼ぶこともありました(これを(B)とします。)。

 このように、「表示の登記」と言う言葉は、2つの意味を持って、わかり
づらいところがありました。

 そこで、改正不動産登記法では、(A)については「表示に関する登記
(不動産登記法第2条3号)」とよび、上記(B)については、「表題登記
(同条20号)」と呼び名と改められました。

 テキストにある
> 「新築や埋め立てなどで、今まで存在していなかった不動産が出来
> た場合に登記するのが表題登記」 とあります。
この部分は、正しいですが、

>その一方で、「表題部に記録される登記のが表示登記」 という

この部分は、現在では「表題区に記録される登記が表示に関する登記」
と言うべきではないかと思います。

 
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表示は不動産登記法に指定されている登記事項のこと。


表題登記はその登記の表題部に最初に登記されたもの。


不動産登記法
(定義)
第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
省略
二  不動産の表示 不動産についての第二十七条第一号、第三号若しくは第四号、第三十四条第一項各号、第四十三条第一項、第四十四条第一項各号又は第五十八条第一項各号に規定する登記事項をいう。
三  表示に関する登記 不動産の表示に関する登記をいう。
省略
七  表題部 登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分をいう。
省略
二十  表題登記 表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記をいう。
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この回答へのお礼

有難うございました。
詳しく解説して頂いて感謝します。

お礼日時:2011/04/22 10:05

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それとも「商号の仮登記の申請に関する一切の権限を委任する」
という表現をしていれば、委任状は1枚ですむものなのでしょうか?

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Aベストアンサー

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参考URL:http://www.kinomise.com/sokuryo/hokako/hokako.htm

Q株主名簿管理人について

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(1)当会社は、株主名簿管理人を置く。
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<変更後>
(1)当会社は、株主名簿管理人を置く。
(2)株主名簿管理人及びその事務取扱場所は、取締役会の決議によって定め、これを公告する。
(3)当会社の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿の作成並びに備置きその他の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿に関する事務は、これを当社において行う。

(3)の最後の方のみ変更さてれています。
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お世話になります。

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<変更前>
(1)当会社は、株主名簿管理人を置く。
(2)株主名簿管理人及びその事務取扱場所は、取締役会の決議によって定め、これを公告する。
(3)当会社の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿の作成並びに備置きその他の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿に関する事務は、これを株主名簿管理人に委託し、当会社においては取り扱わない。

<変更後>
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業務での依頼を受けたあなたが、分からないとして質問をしていることは、
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Q役員変更登記

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結局弊社の場合どうすればいいのか、どうにも理解できなかった
もので、お手数ですが、どなたかお願いします。

弊社の決算期は毎年3月です。前回、2年前に取締役、監査役の
変更登記を行いました。
昨年5月に役員の任期が10年に伸長したので、弊社もこれに
あわせて任期を10年にしたいと思っております。
そこで質問です。

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  そんな用紙も添付していたと思うのですが、
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弊社の決算期は毎年3月です。前回、2年前に取締役、監査役の
変更登記を行いました。
昨年5月に役員の任期が10年に伸長したので、弊社もこれに
あわせて任期を10年にしたいと思っております。
そこで質問です。

1.そもそも今年は役員変更登記をしなければならないのでしょうか?
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Aベストアンサー

>役員の任期に関する定款の条文の変更が必要になるのだと思うのですが、
それを議事録に記載する場合、役員の選任の関する議事の前で決議
するものなのでしょうか。

御社の従前の定款記載の取締役の任期が、選任後二年内の最終の決算期に関する~となっているようでしたら(通常はなってます)、定款変更決議に際し、「新役員就任を条件に定款を変更したい」という文言を入れる必要があります。この文言があれば、決議の順番は特に関係ありません。
役員の退任は総会終結時なので、上記の文言がないと決議後即効力発生ということになり、従前の役員の任期が伸長されたにもかかわらず、新役員を決議しているというおかしな状況になります。

要は、役員の退任後に効力が発生するということが明確になっていればよいです。


>また弊社の場合、この議案を
決議した議事録を法務局に提出し、定款は提出しなくても
大丈夫でしょうか?

定款の一部変更なら議事録にその部分のみ変更後の内容として記載すれば問題ありません。全面変更ならば、通常は別紙ということで新しい定款を作成してしまいますが、議事録本体ではないので、いずれにせよ特に添付する必要はありません。


ちなみに、効力発生時をずらす場合の議案の記載例としては、
「議長は、当会社の業務の都合により、本定時総会終結後より、(又は、第○号議案で承認された新役員の就任を条件に)当会社定款第○条を変更し、役員の任期を10年まで伸長したい旨を述べ、その賛否を議場に諮り慎重に協議した結果、満場一致をもって下記要領にて可決確定した。」とか、記載します。

>役員の任期に関する定款の条文の変更が必要になるのだと思うのですが、
それを議事録に記載する場合、役員の選任の関する議事の前で決議
するものなのでしょうか。

御社の従前の定款記載の取締役の任期が、選任後二年内の最終の決算期に関する~となっているようでしたら(通常はなってます)、定款変更決議に際し、「新役員就任を条件に定款を変更したい」という文言を入れる必要があります。この文言があれば、決議の順番は特に関係ありません。
役員の退任は総会終結時なので、上記の文言がないと決議後...続きを読む

Q社労士を独学で勉強するにあたってのお勧め

社労士を独学で勉強しようと思っています。
色々な通信教育やテキストが出ていますが、何がいいのか分からないです。
お勧めの教材があればぜひ教えてください。
費用は5万円位までを考えています。
ちなみに今からだと来年の合格はちょっと無理でしょうか?
法学部だった為に、法律の知識はゼロではないでが、法学検定3級位の知識しかないです。
あと、社会人で、専門学校の利用は考えていません。

Aベストアンサー

 私は理系出身の社会人ですが、
現在、社会保険労務士の勉強をしています。
私の場合、TACのカセット通信講座を利用しています。
たしか早期割引を利用して、23万ほど払ったかと。
TACの場合、教材だけの場合でも、
10万円を越えてますよ。
ということで、5万円だと、ご自分で参考書を購入して、
勉強するしかないんじゃないかと・・・。(^^;)

 TACの場合ですが、
今現在、入門講義が終了し、
本講座の労働基準法の6回の講義のうち、
4回が終わっています。
それで、本日、3・4回目の講義カセットと、
次の労働者災害補償保険法の基本テキストが発送となります。
ですので、私は一足先に、労働基準法からこちらへ、
勉強をシフトします。
TACでもこういう状況なので、法学部卒の方なら、
今からでも間に合うかもしれません。

Q代理人による登記の申請はなぜ許されるのでしょうか。

代理人による登記の申請はなぜ許されるのでしょうか。

登記の申請は司法書士が双方の代理人になってするものであるというのが、当たり前に思っていたのですが、そもそも民法上の代理は準法律行為を含む法律行為のみ可能なはずです。すると、法律行為でない事務の委託は、代理権を伴わない準委任契約と考えなくてはならないように思えます。
登記業務を行う司法書士は、代理人ではなく、受任者と呼ぶべきなのではないかという疑問です。

この点判例に、以下のようなものがあります。
この判例を読むと、登記申請行為は民法上の法律行為ではない、だから本人と代理人に代理関係はない、と思えてしまいます。ただ何か勘違いしている気もします。どう理解すべきか教えてください。

「登記申請行為は、国家機関たる登記所に対し一定内容の登記を要求する公法上の行為であって、民法にいわゆる法律行為ではなく、また、すでに効力を発生した権利変動につき法定の公示を申請する行為であり、登記義務者にとっては義務の履行にすぎず、登記申請が代理人によってなされる場合にも代理人によって新たな利害関係が創造されるものでないのであるから、登記申請について同一人が登記権利者、登記義務者双方の代理人となっても、民法第108条本条並びにその法意に違反するものではなく双方代理のゆえをもって無効となるものではないと解すべきである。
(最判43.3.民集22-3-540)

代理人による登記の申請はなぜ許されるのでしょうか。

登記の申請は司法書士が双方の代理人になってするものであるというのが、当たり前に思っていたのですが、そもそも民法上の代理は準法律行為を含む法律行為のみ可能なはずです。すると、法律行為でない事務の委託は、代理権を伴わない準委任契約と考えなくてはならないように思えます。
登記業務を行う司法書士は、代理人ではなく、受任者と呼ぶべきなのではないかという疑問です。

この点判例に、以下のようなものがあります。
この判例を読むと、登記申請...続きを読む

Aベストアンサー

>そもそも民法上の代理は準法律行為を含む法律行為のみ可能なはずです。

 確かに民法の代理は法律行為の代理を想定してますが、だからといって民法が公法上の行為の代理を禁止しているわけではありません。登記申請の代理が認められるのは、不動産登記法がそれを許容しているからです。(法第17条、同法第18条、不動産登記令第3条3号、同第7条1項2号等は、それを前提にした規定です。)
 なお根拠を司法書士法に求めることは間違いです。そこに根拠を求めてしまうと、例えば会社の支配人(司法書士ではない。)は、登記申請ができないということになってしまいます。

>登記業務を行う司法書士は、代理人ではなく、受任者と呼ぶべきなのではないかという疑問です。

 準委任契約の受任者ですが、登記申請行為の代理人でもあります。仮に法律行為の代理人を狭義の代理人、登記申請行為の代理人を広義の代理人と定義するのであれば、登記申請代理人は狭義の代理人ではありませんが、広義の代理人と言えます。広義の代理人を単に代理人といっても、通常は、支障はありません。

>この判例を読むと、登記申請行為は民法上の法律行為ではない、だから本人と代理人に代理関係はない、と思えてしまいます。

 法律行為の代理ではありませんので、ストレートに108条が適用できないとしても、公法上の行為の代理についても、その性質に反しないかぎり、民法の規定(意思表示の規定、代理の規定)を準用あるいは類推適用されると解されていますから、108条も準用あるい類推適用される余地はあります。ですから、判例も「その法意」という言葉も使用しているのでしょう。

>そもそも民法上の代理は準法律行為を含む法律行為のみ可能なはずです。

 確かに民法の代理は法律行為の代理を想定してますが、だからといって民法が公法上の行為の代理を禁止しているわけではありません。登記申請の代理が認められるのは、不動産登記法がそれを許容しているからです。(法第17条、同法第18条、不動産登記令第3条3号、同第7条1項2号等は、それを前提にした規定です。)
 なお根拠を司法書士法に求めることは間違いです。そこに根拠を求めてしまうと、例えば会社の支配人(司法書士ではない。)は、...続きを読む

Q宅建資格勉強中です。どうしても分からない設問があります

錯誤に追認があるのかと言うところですが、参考書など読んでもよく分かりません
下記の設問です。
「A所有の土地が、AからB、Bから善意無過失のCへと売り渡され所有権移転登記も完了しているがAの意思表示は要素の錯誤に基づくものであった。この場合、民法の規定及び判例によれば次の記述のうち正しいのはどれか?」

*A所有の土地がBに売り渡されたあと、Aが当該意思表示を錯誤であったことを知った上で、追認をした場合、AB間の売買契約は契約時に遡って有効になる

答えは「間違い」なのですが解説がないのです
分かる方お願いします!
調べても参考書の錯誤の項目に「追認」がないのです

すいません独学初心者です
助けてください

Aベストアンサー

新たな行為をしたものとみなす -->

今までの契約はなかったことになり、新しく契約をやり直したと考えてください。やり直しですから追認したときから有効になります。

Q複数の変更登記事項がある場合、まとめて変更すると登録免許税は安くなるか否か

概要
タイトル通り

詳細
とある会社(合同会社)について以下の登記内容の変更、移転を考えています。

一、目的の変更
二、本社移転(現在の法務局の管轄外への移転)
三、資本の金額の増加(登録免許税が三万円を超えない範囲の額の増加)
四、会社代表者の転居(現在の法務局の管轄外への移転)

私は、これらの変更、移転はまとめて三万円の登録免許税で済むと思っていました。
(転居先の法務局への申請に必要な登録免許税三万円を合わせれば合計の登録免許税は六万円)

ところがとある司法書士の先生に伺ったところ、こういうのです。
「目的の変更、資本の額の変更は"変更"、
本社の移転は"移転"、
代表者の住所変更は"役員の変更"と同じとみなされる。

これらをごっちゃにしちゃイカン。

よって
目的の変更、資本の額の変更に必要な登録免許税が三万円、
本社の移転に必要な登録免許税が三万円
代表者の住所変更はに必要な登録免許税が三万円、
という事で移転前の管轄法務局への登録免許税は七万円、
これに加えて移転先の法務局への登録免許税は三万円で良い。
なぜなら変更、移転に関する変更登記は移転前の法務局済んでいるから。
合計で10万円の登録免許税が必要だね。」
というのです。

これは本当でしょうか。

概要
タイトル通り

詳細
とある会社(合同会社)について以下の登記内容の変更、移転を考えています。

一、目的の変更
二、本社移転(現在の法務局の管轄外への移転)
三、資本の金額の増加(登録免許税が三万円を超えない範囲の額の増加)
四、会社代表者の転居(現在の法務局の管轄外への移転)

私は、これらの変更、移転はまとめて三万円の登録免許税で済むと思っていました。
(転居先の法務局への申請に必要な登録免許税三万円を合わせれば合計の登録免許税は六万円)

ところがとある司法書士の先生...続きを読む

Aベストアンサー

No.2を訂正します。

ご相談者の事例は増加すべき資本金の額の1000分の7の金額が3万円に満たない場合なのですよね。この場合は、申請1件に付き3万円なので、別表第1 二十四(一)ツの区分になります。

目的変更、増資分で3万円、代表社員の住所移転(3万円又は1万円)、本店移転は新旧の法務局あわせて6万円ですので、トータルは増資後の資本金の額が1億円以下であれば、合計10万円、そうでなければ合計12万円です。

Q表示登記と保存登記

土地を購入してその後に家を建てました。
土地の登記は完了しています。

間もなく家が完成します。
ハウスメーカーは、表示登記と保存登記は同日にはできないといいますが、
本当にそうなのでしょうか?

どうも怪しい気がします。司法書士殿の日当が2回かかりますもの。

Aベストアンサー

建物の表題登記は土地家屋調査士が申請代理人になります。一方、所有権保存登記は司法書士が申請代理人になります。
 建物表題登記や土地分筆登記のような登記を表示の登記と言いますが、表示の登記は登記申請日ではなく、登記官が校合をした日が登記された日になります。一方、所有権保存登記や所有権移転登記のような登記を権利の登記といいますが、登記がされた日は登記申請日(受付の日と受付番号が登記される)になります。(実際に登記が完了するには数日かかりますが、法的には登記申請日に登記がされた形になります。)
 仮に本日、表題登記と所有権保存登記を出したととて、表題登記が4月20日付けで登記された場合、表題登記が4月20日付の登記なのに、所有権保存登記の登記日が4月14日となり日付けに矛盾が生じますので、所有権保存登記は取り下げせざるを得なくなります。
 ですから、ハウスメーカーの担当者の説明は正しいです。


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