今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

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A 回答 (3件)

No1,2です。



実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。
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この回答へのお礼

何度もご回答いただき、ありがとうございます!
とても参考になりました。
しばらく繰り上げ返済はせず、定期預金を考えたいと思います。

お礼日時:2011/09/15 16:58

No1です。



早い目に繰り上げ返済をした方がいいというのは、
現状の超低金利では当てはまりません。

金利が0.875%でローン控除の1%を下回っていますので、
単純には返さない方が得と言え、
私の試算でも、10年目に1000万が一番安くなっています。

ただ、保証料を考慮すると、多少繰り上げ返済した方がよくなり、
5年目と10年目に500万円が一番得になると思います。

一方、現状はほとんど金利がかからない状態なので、
こまめに繰り上げ返済すると
手数料分損することになります。

なお、繰り上げ返済をした時点で、返済額は見直されることになりますので、
返済額見直し時期に合わせる意味はとくにありません。

試算では、繰り上げ返済の資金は特に運用しない前提ですが、
定期預金などで、幾らか金利を得られれば、
10年目までは返さない方が得な状態になります。

当面は繰り上げ返済をせずに、ローン控除満了または
金利上昇に合わせて繰り上げ返済を検討すればいいと思います。
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この回答へのお礼

再度のご回答、本当にありがとうございます!

残債が減ると保証料の一部が戻ってくるようですが、「5年目と10年目に500万円が一番得」になるのはどうしてでしょうか?(住宅ローン減税期間10年のことも考慮すると、よく分からないんです。。)

繰り上げ返済せずに、定期預金に回す場合の注意点(期間や金利など)などありますでしょうか?(住宅ローン金利0.875%を超えるものはなかなか無いと思いますが。。)

金利上昇に合わせて繰り上げ返済を検討・・・変動金利ですからその必要性も考えなければなりませんよね。ここが一番難しいです!!判断基準ってあるんでしょうか?

お礼日時:2011/09/11 15:03

通常変動金利は、半年毎に金利が見直され、


5年毎に返済額が見直されます。
金利が高くなった場合は、いやでも月々の返済額が高くなります。

金利変動がこの後どうなるかわかりませんので、
金利は一定と考えます。

1) 5年目500万円、10年目500万円を期間短縮型で
繰り上げ返済するとトータル238か月で完済できます。

2) ローン控除分は単純に総支払いから引くとして
   1.「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ->総支払:2374万円、完済まで238か月

   2.「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ->総支払:2377万円、完済まで238か月

   3.「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ->総支払:2372万円、完済まで238か月

   4. ローン残高が1000万になった時点で完済
   ->総支払:2476万円、完済まで257か月

1~3まではほとんど同じです。保証料を入れると若干違ってきて、
1が一番安くなると思います。

3)ローン控除があってまとめて返済する場合は
ローン控除を最大限受けられる1月がメリットがあります。
手数料もかかりますので、年100万円であれば、
年1回、1月がベストかと思います。
金利や手数料、資金が貯まるペースによっては、
年の前半にも繰り上げ返済した方がいい場合もあります。
金利見直し時期そのものはあまり関係ありません。

4)サラリーマンであれば生活費の半年分程度を残しておけばいいと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

「5年目に500万、10年目に500万」でも「10年目に1000万」でも総支払額はそんなに変わらないですね。。


※「5年ごと10月1日に金利の見直しがあります」ではなく「5年ごと10月1日に返済額の見直しがあります」が正しいですね。ご指摘ありがとうございます。

「繰り上げ返済は、早ければ早いほど良い」とよく聞きます。
 
5年ごとにある返済額の見直し時期に合わせて、繰り上げ返済を行おうかと思っていたのですが・・・それよりも毎年1月に100万ずつ繰り上げ返済を行う方がよいでしょうか?返済手数料5000円がかかることもあり、何年ごとに何万円ずつ繰り上げ返済するのがベストか分らなくて困っています。アドバイス頂けると助かります。

お礼日時:2011/09/10 18:30

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Q住宅ローンの繰り上げ返済を10年繰り返すと?

一昨年、マンションを購入して
銀行から2500万の10年固定、35年ローンを組みました。

それで、去年と今年、100万づつ繰り上げ返済し
返済期間が約2年づつ合計4年縮まりました。

100万ぽっちで2年も縮まるんだと
ちょっとした驚きでしたが
10年固定の間は頑張って100万づつ
繰り上げ返済して行きたいと思っています。

それで、ふと、思ったのですが
難しい計算は分からないので
どんぶり勘定で考えたのですが
固定金利の10年間、毎年100万繰り上げ返済すれば
1年で2年縮まるという事は
10年で20年縮まって
35年-20年で残り15年ですよね
で、10年経っているので
15年-10年で残り5年ということは
10年後には残り5年のローン
ってことになるのでしょうか?

すっごいアバウトですが
基本的な考え方はこれであってますか?

この考えが浮かんでからいろいろネット調べたのですが
シミュレーションとか検索しても
10年固定とか、繰り上げ返済とかに
対応しているものが見つからなくて
すっきりしません。

どなたかアドバイスお願い致します。

Aベストアンサー

>去年と今年、100万づつ繰り上げ返済し返済期間が約2年づつ合計4年縮まりました。

そうですね。
繰上げ返済は、元本満額の返済になります。
元利金等方式のローンだと、返済金の内訳は当初利息が8割・元本は2割に過ぎません。
ところが、繰上げ返済を行なうと「返済内訳は、元本10割」となります。

>100万ぽっちで2年も縮まるんだと、ちょっとした驚きでしたが

ローン返済初期には、先に書いた様に「元本のに返済」ですから大幅な期間短縮が可能です。
昔からの「繰上げ返済」「借り換え」は、国民の85%以上を占める貧乏人・超貧乏人の生活の知恵です。^^;
(民主党海江田大臣「年収1500万円は、金持ちでない。庶民だ」)
民主党公認超貧乏人の私(年収1500万円には、程遠い)も、繰上げ返済+借り換えで大幅期間短縮を行ないました。

>10年経っているので15年-10年で残り5年ということは10年後には残り5年のローンってことになるのでしょうか?

ブッブー。残念。切腹!(この侍、何処に行ったのでしようか?)

>すっごいアバウトですが基本的な考え方はこれであってますか?

基本的には、合っています。
が、繰上げ返済回数とローン返済期間短縮は比例しません。
ローン返済後期になれば、繰上げ返済の効果は無くなります。
返済金の内訳は、利息が2割・元本は7割になっています。
元本が大幅に増額になりますから、期間短縮は望む事は出来ません。

そこで、今借りている金利より非常に安い住宅ローンがあれば「借り換え」を実行して下さい。
銀行によっては、色々と諸経費が必要な場合があるので(逆に返済額が増えるなど)注意が必要ですがね。
借り替えた方が、「お得」だと借り換えを実行。
そして、繰上げ返済を実行します。

私の場合、4000万円を借りました。
が、毎年繰上げ返済と借り換えで15年ほどで完済しました。^^;
若かったので、ローン完済まで毎月100時間以上の残業(時間外)しましたね。
(労働基準法一部適用外の職種なので、100時間を越えても違法じゃないのです。今でも)
残業(時間外)手当全ては、全て繰上げ返済にまわしましたね。
当時の融資担当者(今は、支店長)は、「この融資は、儲からなかった!」と合う度に嫌味を言われます。^^;
質問者さまの場合、お子様はいるのでしようか?
若しいるのでしたら、子供手当てを住宅ローン繰上げ返済に充てて下さい。
ポンコツ民主党は、「子供手当ては、支給する事が目的だ。受給世帯が、何に使っても関与しない」と国会で答弁しています。
老人の年金支給額を減額してまで、子供手当て支給を行なっています。
ポンコツ民主党政権の不思議な理論を尊重して、子供手当てで借金を返済して下さい。(満点大笑い)
最悪「子供には、借金を残したくない」と屁理屈を告げれば良いのです。

>去年と今年、100万づつ繰り上げ返済し返済期間が約2年づつ合計4年縮まりました。

そうですね。
繰上げ返済は、元本満額の返済になります。
元利金等方式のローンだと、返済金の内訳は当初利息が8割・元本は2割に過ぎません。
ところが、繰上げ返済を行なうと「返済内訳は、元本10割」となります。

>100万ぽっちで2年も縮まるんだと、ちょっとした驚きでしたが

ローン返済初期には、先に書いた様に「元本のに返済」ですから大幅な期間短縮が可能です。
昔からの「繰上げ返済」「借り換え」は、国民の85...続きを読む

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q住宅ローンの繰上げ返済後、ローン保証料はいつごろどれ位もどりますか?

銀行に電話したのですが、「わからない」という感じで回答がもらえなかったので質問させて頂きます。

昨年5月物件購入、6月からローンの引き落とし開始。(元金均等支払)
今年1月、約500万円の繰上げ返済を行う(返済月を短縮)
三菱東京UFJ銀行

1.保証料の返還があると思うのですが、保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

大体でいいので、繰上げ返済をご経験の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが、ご質問者さまがされた繰上返済は『一部繰上返済』になります。
『一部繰上返済』の場合、例え、繰上返済額が多く、期間短縮型でも「保証料の返戻はしない」としている保証会社もあるんですよ。
ですから、ご質問者さまがご利用になっている保証会社との『保証委託契約』のなかの「保証料の返還」などの条項がどうなっているかを拝見しないと、「はい、保証料の一部が返ってきます。」という回答を差し上げることはできません。
ご質問者さまのお手元にある、保証会社と取り交わした『保証委託契約』には「一部繰上返済の場合の保証料の返還」について、どのように記載されているでしょうか?

> 保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?
> 繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

私が出向していた保証会社では、繰上返済実行後何日で…というより、「保証会社に繰上返済関係の資料が届いた順」に保証料返戻の作業をしていました。
「繰上返済日が何日から何日までのものは何月何日に返戻する」というよりは、「何日から何日までに資料が届いたものは何月何日に返戻する」というカンジでした。
保証料の返戻日(口座振込日)を「月に3回(3日、13日、23日だったかな?)」と定めていたので、口座振込の案内は、その1週間前くらいにお客様の手元に届くようにしていました。
全額繰上返済の方が、保証料の返戻は早かったです。

> 2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

借入金額:1,600万円、返済期間:25年、初回返済:平成19年6月、元金均等返済で、平成20年1月に期間短縮型で約500万円の一部繰上返済…となると、短縮された期間は、100回~110回分程度になるかと思います。
一括前払い型の保証料は、適用された料率によっても違ってきますから、ご質問者さまが当初いくらくらいの保証料を払われたかですが…。
一般的な料率を当てはめましても、20万円~40万円程度と、推測される幅が広いんです(一括前払い保証料は、借入金額が一緒でも、借入期間と保証料率によって違ってきます)。
実際、保証料はいくら払われたのでしょうか?
借入金額の3分の1近くを繰上返済したからといっても、一括前払い保証料も3分の1近くが戻ってくる…ということはあまりないです。
仰っているとおり「手数料」も差し引かれますし、「既経過分の保証料」も差し引かれます。
当然に借入残高は当初の方が多いですから、その分保証料も高くなります。
ですから、既経過分の保証料は一般の方が思っていらっしゃるより「高い」です。
既経過分と手数料を差し引いて考えると、戻ってくるのは「3万円~10万円」程度ではないかと思います(適用された保証料率によって差が出ます)。

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが...続きを読む

Q年収560万で4,000万円の住宅ローン

夫の年齢40歳、年収560万円、妻の私はパートで月7万円程度です。頭金1,000万円を入れて、4,000万円の住宅ローンを組んで住宅購入を検討しています。MCJフラット35で10年固定1.4%、審査は通過しました。しかし4,000万円の借入れで今後の生活(月々の返済、老後資金等)を改めて考えると本当に返済できるのか心配でたまりません。止めた方がいいでしょうか?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンの情報は、しっかりと内容を把握するようにしてください。

フラット35は、10年固定(=固定金利選択型・固定金利期間10年)ではありません。
10年目までと11年目以降で金利が変わりますが、借り入れ当初に、完済までの金利が確定していますから「固定金利・段階金利型」です。

ご質問者さまのお宅が利用されるのは、「フラット35S 10年金利引下げタイプ」です。

日本住宅ローン株式会社をご利用で、金利を1.4%と書いていらっしゃるところをみると、「特約スーパーまいど」をご利用なのでしょう。
現在、日本住宅ローン株式会社は、提携会社のみ取扱いとのことですから、「元金×1.75%」(4,000万円のお借入ならば70万円)の特約手数料が必要ですね。

フラット35は、「融資実行時」に金利が確定しますから、今月中の資金実行だとすれば、当初10年間の適用金利は1.41%、11年目以降は2.41%となります(融資実行が来月以降ならば、金利の変更があるかもしれません)。
「特約スーパーまいど」を利用しなければ、当初10年間の適用金利は1.56%、11年目以降は2.56%となり、元金+利息の総返済額の差は、130万円程度になりますから、70万円の手数料もやむなし…ですね。


フラット35の審査は、フラット35Sでも同じように、金利引き下げなしで計算しているはずです。

仮に「借入額:4,000万円 返済期間:35年 金利:2.41% 元利金等返済 ボーナス返済なし」とすれば、毎月の返済額は141,076円。年間返済額は、1,692,910円になります。
年収が560万円で、他にお借り入れがなければ、総返済負担率は30.2%になりますので、返済能力としては審査に通ると思います。
(実際の毎月の返済額は、当初10年間が120,718円で、11年目以降は135,476円です。)

ただし、余裕のある生活&老後資金等を考えるのでしたら、これで見てはいけません。

金利はいいんです。
固定金利型ですから、将来における金利上昇リスクを考慮する必要はありませんので。

問題は返済期間です。
現在の一般的な定年年齢は、まだ60歳としているところが多いです。
雇用延長制度を採っている企業でも、60歳を超えてからの給与は、それまでの6割~8割にとどめられる…という話を耳にします。
ですから、「60歳までに完済すること」として、返済期間を「60歳-1歳-現在の年齢」とします。

そのため、「借入額:4,000万円 返済期間:19年 金利:2.41% 元利金等返済 ボーナス返済なし」としますと、毎月の返済額は218,833円。

どうでしょう、「現在の手取り給与」から、毎月22万円を住宅ローンの返済に充当したとしても、現在と同程度の生活は送れそうですか?
できれば、「毎月の手取り給与」に、残業代や交通費が含まれているのでしたら、それは除いて考えていただきたいのですが。
ボーナスは余裕資金ですので、こういった見積もりの時に、絶対に返済計画に加えて考えてはいけませんよ。

また、凡その目安としては、現在が賃貸住宅住まいだとして、毎月の家賃が27.5万円程度ですと、同レベルになります。
住宅を所有することによって必要となってくる費用、経費の関係で、これで同レベルなんですよ。

フラット35のご利用だからといって、「団体信用生命保険」に加入しない…なんてことはありませんよね?
機構団信の保険料は、年払いです。毎年、保険料を払う必要がありますよ。

住宅を所有すれば、10年ごとに100万円単位の「維持費」も必要ですし、車の買い替え、白物家電の買い替えは、たいてい一定のサイクルでまとまった金額が必要となりますので、それに対する備え(貯蓄)も必要になります。

あと、家族、特にお子さんの成長に合わせた資金計画は、どのようにプランニングされましたか?

ご質問文には、ご家族の状況が書かれていないのでわかりませんが、社会人になっていらっしゃらないお子さんが1人でもいらっしゃるようならば、個人的には、「ちょっと厳しいのではないか」と思います。

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンの情報は、しっかりと内容を把握するようにしてください。

フラット35は、10年固定(=固定金利選択型・固定金利期間10年)ではありません。
10年目までと11年目以降で金利が変わりますが、借り入れ当初に、完済までの金利が確定していますから「固定金利・段階金利型」です。

ご質問者さまのお宅が利用されるのは、「フラット35S 10年金利引下げタイプ」です。

日本住宅ローン株式会社をご利用で、金利を1.4%と書いていらっしゃるところをみると、「特約スーパーまい...続きを読む

Q家計が苦しく、将来が不安です。

数ヶ月前から徐々に主人のお給料が下がり、家計が苦しくなりました。
手取り34万から26万になってしまいました。
26万から下がる事は無いと会社側は言っていますが、この先どうなるか分かりません。ボーナスは今までも年1回15万程度で、ボーナスが出る年と出ない年がありました。今年はもちろんありませんでした。


1年前に建てた持ち家の住宅ローン借入2600万の返済が月約8万です。
来年公立幼稚園に通う子供と、今年2歳になる子供がいます。

月26万で今は何とかやりくり出来ていますが、貯金は出来ても2万が限界の状況です。

お恥ずかしい話、今現在の貯金が100万もありません。
お給料が下がり始める数ヶ月前に、身内を助けるために使いました。
これには色々と事情があり、どうにもならなかったので仕方がなかったのですが。

保育園は待機児童が半端なく、入所出来る見込みはほとんどないそうです。


来月から私が夜ファミレスでのアルバイトを始めるので、月に5万は収入が増えます。
知り合いのお店のオープニングスタッフとして、お給料が下がる前から9月には働きに出ると決めていました。


下の子が幼稚園を卒園するまでは、この状況で生活出来そうですが、やはり貯金は出来ても2~3万程度かと思います。

下の子が小学校へ入学したら昼間フルタイムで働くつもりですが、それでもこれから先、主人のお給料が今のまま変わらないとなると、子供の教育費なども掛かってきますので、生活して行けそうにありません。


車は2台所有していますので、1台を処分しようと思ったのですが、主人に大反対されました。固定電話とインターネットを解約したり、細かい所で節約していますが、限界があります。

学資保険は掛けていますが、雀の涙です。

10年もしないうちに車の買い替え(今の車はすでに2台とも8年乗っています)、10年後にはローンの金利も上がり、返済負担額も増え、住宅ローン控除もなくなり、子供の教育費は上がる一方…。車は諦めるにしても、収入に比べ支出が大きくなるには変わりません。

主人は今の業種で条件のいい所があれば転職するのは構わないと言ってくれていますが、現実はそんなには甘くなく、確実なベースアップは見込めません。

子供にだけは不自由な思いはさせたくない。でも、現実は下手したら破産かも…

毎日が辛くて不安で心に全く余裕がありません。


他サイトで家計診断をしていただきました。指摘された所は直していき、生活を改めなければいけない事は分かっています。

とにかく心穏やかに毎日を過ごしたいです。

年収400万円の方で、住宅ローン8万円くらい返済されている方はどの様に生活していらっしゃいますか?
また、将来への不安はありませんか?

数ヶ月前から徐々に主人のお給料が下がり、家計が苦しくなりました。
手取り34万から26万になってしまいました。
26万から下がる事は無いと会社側は言っていますが、この先どうなるか分かりません。ボーナスは今までも年1回15万程度で、ボーナスが出る年と出ない年がありました。今年はもちろんありませんでした。


1年前に建てた持ち家の住宅ローン借入2600万の返済が月約8万です。
来年公立幼稚園に通う子供と、今年2歳になる子供がいます。

月26万で今は何とかやりくり出来ていますが、貯金は出来て...続きを読む

Aベストアンサー

主人の年収が350万円、
私の年収が400万円です。

子どももまだで、賃貸で、
貯蓄が800万円ありますが将来は不安です。
この不安定な世の中、維持費のかかる自家用車や
リスクの高いマイホームは持たない方がいいと思っています。

『大増税時代を生き抜く共働きラクラク家計術』という本を読んで
私たちに子どもが出来たとき、妻の仕事をどうするかを考えた時に、
なんとしてでも今の正社員の立場を守らなければ
将来の家計は相当厳しいと考えるようになりました。

子ども手当(児童手当)の減額や
住民税の年少扶養控除の廃止など、
すでに家計の負担増は始まっています。
消費税率の10%への引き上げも迫っています。
2歳の子が幼稚園を卒園するまでの
貯金ができても2~3万程度という状況は、
生活費の消費税分だけで、半分は消え去るかもしれません。
今の家計で考えていては甘いと思います。

日本の税制・社会保障制度は
共働きに有利に出来ているそうです。
夫が収入を100万円増やしても、税制面の関係で、
実質手取りは52万円しか増えないが
妻が100万円収入を増やすと99.7万円手取りが増える
というような試算もでています。

心穏やかに過ごしたいのなら
節約もさることながら
少しでも奥様の収入を増やし、
収入面の柱を二つにすることが望ましいのでは?

子どもとの時間を大切にしたいのは分かりますが、
不安を払拭できないまま過ごすのが子どもにいいとは思えません。
母親として笑顔で明るく接することも大切だと考えます。

長期的なキャッシュフローを作成し、
マネープランを練ってご主人と話し合い、
現実的な着地点を話し合われた方がいいと思います。
転職・収入アップが実現できなければ車は手放す、とか…。
ネットで無料で簡単に試算できます。
例えば私はココマネのキャッシュフローシミュレーションを使っています。

不測の事態のあととはいえ、ローンを抱えている身で
貯金が100万円をきっているというのは
かなり危機的状況だと思います。
もしお給料が更に下がったら?倒産したら?
事故に遭うなどし、長期出社できない日が続いたら?
せめて生活費の1年分はキャッシュで確保しておかないと…。
私の感覚だと『下手したら』破産どころか『そう低くない確率』という認識です。

参考URL:http://money.cocokulu.jp/simu/

主人の年収が350万円、
私の年収が400万円です。

子どももまだで、賃貸で、
貯蓄が800万円ありますが将来は不安です。
この不安定な世の中、維持費のかかる自家用車や
リスクの高いマイホームは持たない方がいいと思っています。

『大増税時代を生き抜く共働きラクラク家計術』という本を読んで
私たちに子どもが出来たとき、妻の仕事をどうするかを考えた時に、
なんとしてでも今の正社員の立場を守らなければ
将来の家計は相当厳しいと考えるようになりました。

子ども手当(児童手当)の減額や
住民税の年少...続きを読む

Q定年までに住宅ローン返済が常識ですか?

そうすると35年ローンは25歳で組まないといけない。
30年ローンでも30歳でローン組まなきゃいけないですよね?
実際みなさんそんな若いときに組み始めておられるのでしょうか?
理想と現実のギャップもあると思うのですがいかがでしょうか?

Aベストアンサー

普通、年金生活でローン返済は無理でしょうから、定年までのローンを組む方が賢明です。余裕のあるローンで繰上返済によって返済期間を大幅に短縮出来るとか、多額の退職金を保証されているなら多少は定年以降の返済があってもなんとかなるでしょう。ただ、年金だけでは生活が厳しくなる可能性が高く老後資金の貯蓄も必要になりますので、定年までのローンを繰上返済して10年程度は縮め、その後ローン分をその貯蓄に充てるくらいで考えておかないと安心出来ないかと思います。何も考えずに無理してローンを組む人も多いでしょうから(変動金利、収入に占める返済率30%~、70才超完済、繰上返済せずに他のローンもどんどん組む等)、その時になってから困る人が沢山出てくることになるのではと推測しています。ローン完済後も家の修繕費用が掛かることも忘れずに。

なお、あまり若い時に家を買うと、新築であっても将来建て替えが必要になる可能性があります。この時は年齢的にローンが組めないでしょうから、その貯蓄も貯めておかないといけません。その余裕がないようなら若いうちに長いローンを組むのではなく、予め貯蓄して40才くらいで多くの頭金を入れる方がお勧めでしょうか。80才まで生きるとして、その時に築40年の計算になりますし。家の購入は一朝一夕では難しく、やはり10年程度前から準備して進めるべきものだと思います。

普通、年金生活でローン返済は無理でしょうから、定年までのローンを組む方が賢明です。余裕のあるローンで繰上返済によって返済期間を大幅に短縮出来るとか、多額の退職金を保証されているなら多少は定年以降の返済があってもなんとかなるでしょう。ただ、年金だけでは生活が厳しくなる可能性が高く老後資金の貯蓄も必要になりますので、定年までのローンを繰上返済して10年程度は縮め、その後ローン分をその貯蓄に充てるくらいで考えておかないと安心出来ないかと思います。何も考えずに無理してローンを組む人...続きを読む

Q塾に通わない中学生・通わせてない保護者さん

こんにちは。
中学生が何らかの学習塾の通う率は、最終的(高校受験時)に70%にものぼるそうです。
というのも、以前私が知ったある市の調査結果がそうだったので、以来そう思ってきました。
※学習塾…集団塾・個人塾・公○式・家庭教師などを含みます。
しかし最近、地域によっては50%にとどまる状況があるということを知りました。

そこで、学習塾に通っていない中学生さん、また通わせていない保護者さんの気持ちを知りたいと思っています。
「通って失敗した」「本当は通いたいんだけど…」「~という理由で通わせない」「こんな塾ならば通うのに」「塾にはこんなイメージがある」
など、なんでも率直なお考えを聞かせてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

度々お邪魔します。maxupです。

そうですね。私自身は塾に通わせるつもりは全くないので・・もし塾に行くようになっても塾には期待はしないですね。

偏見があるかもしれませんが、塾に通う・通わせるってのは、基本は出来ててさらにもっと高いレベルを目指す方が行くもんだと思ってます。
(もちろんその「基本」を学びに行く方もいると思ってます。)

なんで前にも言ったように「学校の勉強さえしてれば」って考えが基本あります。

なので私から勧めて行かせるつもりはありません。

でも、子供が行きたいと言ったら考えます。もちろん行きたい理由もしっかりとしてなくては多分行かせないですね。
なんで、自分で言い出したからにはそれなりの成果をって事です。

それはもちろん成績のUPでしょうね。じゃなきゃ塾に行く意味はないと思ってますから。
塾に行く前と行った後と同じ点数では何の為に行っているのか・・・って思いますよね。

塾に期待ではなく「行きたい」と言い出した子供に期待ってとこですかね。

Q労金の住宅ローン審査に落ちてしまいました。

建売のマイホーム購入で住宅ローンの審査に落ちてしまいました。

現在夫の年収440万円

建物の価格 2750万円

融資希望金額2750万円

夫の会社は日本の車メーカー、8年勤務。

残債 車のローンが320万円ありますが親の援助で全額返済予定です。

そのほかの残債はありません。

でも、去年PCを購入した際、割賦で購入し、来月1回で支払いは終わります。

後は5年前くらいに夫が車を購入した際、労金のマイカーローン使用しています。
その際、返済が3回くらい滞ってしまった事があるそうです。
(現在この車のローンは返済済みです)

私としてはまさか落ちるとは思っていなかったのでとてもビックリしています。

落ちた原因は教えてもらえないようなので、どこを修正して次の審査に挑めばいいのか
正直わかりません。

落ちた連絡が入った翌日農協の住宅ローンに申請を出しました。
この経緯をお話したところ、落ちる要因が見当たりません、とおっしゃっていました。

そして審査会社?に提出する書類に意見書のような文面を添えて、正確に今の状況を
伝えます、と言っていました。(建物の評価額は若干低いが問題はないとおっしゃってました)

労金の住宅ローン審査は都市銀行、地方銀行と比べると比較的通りやすい印象がありました。

ここの労金は夫の会社とお付き合いがあるので融通してもらえるのかという気持ちもありました。

車の残債も清算する意思もあるし、することも可能、
過去目立った借り入れも無い。

そして今回特に条件付融資、例えば、頭金をもうちょっと入れれば融資可能ですよ、とか、
具体的な融資可能に向けての積極的なアドバイスがありませんでした。

そうすると、何が原因か、考えられますか?

宜しくお願い致します。

建売のマイホーム購入で住宅ローンの審査に落ちてしまいました。

現在夫の年収440万円

建物の価格 2750万円

融資希望金額2750万円

夫の会社は日本の車メーカー、8年勤務。

残債 車のローンが320万円ありますが親の援助で全額返済予定です。

そのほかの残債はありません。

でも、去年PCを購入した際、割賦で購入し、来月1回で支払いは終わります。

後は5年前くらいに夫が車を購入した際、労金のマイカーローン使用しています。
その際、返済が3回くらい滞ってしまった事があるそうです。
(現在この車...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン審査結果が出るまでにおいて、追加条件さえ提示されなかったと言うことは、全く、審査対象にすらならなかったと推測できます。
融資額と年収にあまりにも開きを感じますし、勤続年数も、あと過去の延滞履歴がまだ生きていると痛感致します。完済されているとしてもです。
それに、自動車ローンを完済できるのであれば、それをまず行ない、完済して半年などが経過した上で、住宅ローンを勤務先に関係しない金融機関において申込みされるべきことです。順序にも疑問を感じます。
さらに、今度は、農協に申込みされたとありますが、農協の場合には、会員になることが条件のようになっておることはご承知の上でのことだと思いますが。
どんな金融機関にしても、住宅を賃貸する場合の仲介業者と同等に過ぎません。あくまで、住宅ローンの場合は、住宅ローン会社が審査判断するのです。

Q頭金0、45歳です。住宅ローン組めますか?

頭金0、45歳です。住宅ローン組めますか?

◆仕事は居酒屋店長(勤続5年)年収450万円
◆家族構成(夫婦のみ※子供なし)です。
◆現在は賃貸で家賃12万(住居年数7年)
◆貯金150万円(去年から貯蓄)借金はありません。遅延なども一切ありません。
◆会社は中小企業。国保。
◆妻(31歳)は11月に仕事を辞め、しばらくは専業主婦です。(病気の為)
※私が賭け事にはまり貯金に手をつけすべて使い果たしてしまいました。それが原因で妻がうつ病になり働けなくなってしまったので、私の収入だけでローンを申請します。

【希望条件】
土地が1300万円、家の建設費用が1200万円、計2500万円のローン(30年ローン)は可能ですか?
土地13坪、建物10坪程度で木造またはRC狭小住宅(3階建て)
1階はガレージ、2、3階住居スペース。(将来改造し居酒屋をしたいです。)(※商業地区を検討)
頭金0(手続きなどの諸費用は去年から貯めた150万円で支払予定)
年齢が45歳ということと、フラット35とかいう優遇制度が来年で終わるとのことで、できれば来年中に購入したいです。住宅ローン減税は所得や住宅ローンの金額が大きくないので気にしていません。

もし2500万のローンが無理なら、実家を担保に借りられますかね?
頭金0は無理ですか?諸費用(手続き費用など)用の150万円ほどを頭金に回し諸費用ひっくるめて住宅ローンを組んだらいけますか?
とにかくもう45歳で住宅ローンも通らなくなりそうだし不安ですぐにでも組みたいんです。いま同じマンションに7年住んでいます。ヘタに実家に住むと、ローン申請に不利になったりしますか?住居年数も関係すると聞いたことがあるので。

※妻の病気は最優先で考えている上で質問しています。妻はずっと団地暮らしで小さいころからの憧れなんですマイホーム。TVで素敵な家が映ると素敵~とかいつ叶う?とか聞いてきます。なので、妻に、知恵袋で聞いたら○○なら家が建てられる希望があるって!といって喜ばせてあげたいんです。無理なら無理と正直に話します。

妻が楽しみにしていたマイホームを建ててあげたいです。みなさまお知恵をお貸しください。

頭金0、45歳です。住宅ローン組めますか?

◆仕事は居酒屋店長(勤続5年)年収450万円
◆家族構成(夫婦のみ※子供なし)です。
◆現在は賃貸で家賃12万(住居年数7年)
◆貯金150万円(去年から貯蓄)借金はありません。遅延なども一切ありません。
◆会社は中小企業。国保。
◆妻(31歳)は11月に仕事を辞め、しばらくは専業主婦です。(病気の為)
※私が賭け事にはまり貯金に手をつけすべて使い果たしてしまいました。それが原因で妻がうつ病になり働けなくなってしまったので、私の収入だけでロー...続きを読む

Aベストアンサー

友人夫妻の一例ですがご参考になるかどうか…。

夫42、会社員、小企業勤続5年(その前は中企業勤続13年)。年収600万。妻専業。子供2人。

賃貸アパート10年居住(家賃85000円)。
借金等なし。

頭金諸費用ゼロで家買いましたよ。1900万の家を35年ローン、ボーナス払い0。

諸費用も引っ越し資金もないと不動産屋に相談したところ、もちろん審査はきちんとしましたが、引っ越し資金ふくめ様々な費用も住宅ローンに上乗せしてくれて、(あまり好ましい買い方ではないとは思いますが…)無事に審査も通り、費用はほぼかからずに引っ越して1年半くらいたちます。

月々7万円代の支払い。月々の支払いは、もう少し多く払ってるつもりで貯金してるので、まとめて繰り上げ返済もしていきながら、返済の年数を短くするそうです。

地元の小さな不動産屋で、銀行は不動産屋と提携している地方銀行だそうです。

妻と親友なので逐一、いろいろ聞かせてくれます。買う時にはちょっと無理そうだけどと言って、お願いして、不動産屋も売りたいわけで(?)、よく相談検討し、結果ローンもなんとか通ったので、買ったあとの生活もさほど苦しいとかはなさそうです。
ローン以外では、彼女たちの場合では固定資産税が年間20万前後だから月にすると1万代後半かな?ローンと固定資産税合計だと87000円くらいの支払いで、それまでの家賃とあまり変わりないそうです。


あとは光熱費が一戸建てだと高くなります。電気などもヶ所も多いですし。これは我が家も経験済みです。(今は、オール電化etc各家庭の形態により色々かわるかもしれませんし)


リフォーム関係の費用も貯金しておく必要があるかと思います。もちろんいつでも貯金資産余裕ありなら問題ないですが。


奥様に言うのは、できれば確実に買うのが決まってからのほうがいいと思います。もしくは、買えるかわからないけど、相談だけしてみようと話すとか、のほうがいいと思います。誰もが、住宅ローンくむ時って、大丈夫かな、審査通るかなと、不安だそうですから。

それから、仮審査だけをしてみてもらうこともできますよ。仮審査が通ればあとは、本審査と契約終わるまでに他のローン組むとか会社やめたなどの問題が起きなければ、まず本審も査通ります。(仮審査より極端にローン金額が増えたら、厳しくなるのかもしれません)


はじめから諸費用は完全に自己資金で用意できなければ申し込みができないのが普通だそうです。が、友人のように、不動産屋、銀行、によって、色々な相談に応じてくれたり結果が違ったりするそうです。


家を買ったいっとき、奥様を喜ばせることもできますが、先々の奥様との暮らしそのものを確実に堅実に、計画だてておくことのほうが、もっと大切で、そのほうが奥様には幸せです。


どちらにせよ、よりよい物件、不動産屋さんに巡り会えますように。

友人夫妻の一例ですがご参考になるかどうか…。

夫42、会社員、小企業勤続5年(その前は中企業勤続13年)。年収600万。妻専業。子供2人。

賃貸アパート10年居住(家賃85000円)。
借金等なし。

頭金諸費用ゼロで家買いましたよ。1900万の家を35年ローン、ボーナス払い0。

諸費用も引っ越し資金もないと不動産屋に相談したところ、もちろん審査はきちんとしましたが、引っ越し資金ふくめ様々な費用も住宅ローンに上乗せしてくれて、(あまり好ましい買い方ではないとは思いますが…)無事に審査も通り、費用は...続きを読む

Q1年ごとに100万づつ繰り上げ返済

1年ごとに100万~200万づつ繰り上げ返済
住宅ローンで3570万円を
・35年ローン
・変動金利0.875%
ボーナス返済ありで借りています。
毎月1日が返済日で平成25年8月1日で5カ月目でした。

今後1年ごとに100万円ずつ期間短縮型で繰り上げ返済していった場合
最終的に完済となるのは平成何年の何月頃でしょうか?

一年ごと返済したほうが良いか、2,3年一回繰り上げ返済したほうがよいかおしえてください。


おおよその目安で構いませんので教えてください。お願いします。

Aベストアンサー

ざっくり、年間120万円くらいの返済予定に対して、追加で100万円、つまり年間220万円ずつ返済するってことですね。

仮に、いまの0.875%なんていう低金利がずっと続くとすると、大体19年目くらいには返済完了になります。


で、次に返済のタイミングです。
住宅借入金控除ってうけるんですよね。
それなら、
・ローン金利が1%以下の状態が続く
・ローン控除の期間10年間以内
・ローン控除の恩恵を受けられる程度の年収(納税額)がある
うちは、
・繰上げ返済をせず預金しておく
・ローン控除の減税額分も将来の繰上げ返済原資として同じく預金しておく
のが正解です。


仮にある年に、繰上げ返済100万円をしたとしましょう。
銀行に対してその年に発生する金利は残高×金利なので、残高△100万円×金利0.875%で8,750円の金利軽減効果があります。
一方、繰上げ返済をしなければ、その年の年末残高が約100万円多く残ることになるので、ローン減税額が約1万円多くなります。
金利9,000円弱を軽減するために減税効果1万円を失っては元も子もありません。

繰り上げ返済をしないという選択で一番重要(かつ、見落としがち)なのは、「減税分を預金しておく」ことです。
これができないような人は、なにも考えずに繰り上げ返済したほうがよいでしょう。

なお、金利が1%を超えるなど、「繰上げ返済をしたほうがよい」状態になったのなら、毎年1月に繰り上げ返済するのが効果的です。
12月末のローン減税の恩恵を最大限に生かしつつ、金利発生を一番抑えることができるからです。


あなたの場合、いまの金利(1%未満)がずっと続くなら、
・毎年100万円ずつ10年間貯金する
・ローン減税額(10年でざっと300万ちょっと)も同じく預金しておく
・最後のローン減税を受けた翌年の1月に、上記の預金を一気に繰り上げ返済する
のが正解です。

ざっくり、年間120万円くらいの返済予定に対して、追加で100万円、つまり年間220万円ずつ返済するってことですね。

仮に、いまの0.875%なんていう低金利がずっと続くとすると、大体19年目くらいには返済完了になります。


で、次に返済のタイミングです。
住宅借入金控除ってうけるんですよね。
それなら、
・ローン金利が1%以下の状態が続く
・ローン控除の期間10年間以内
・ローン控除の恩恵を受けられる程度の年収(納税額)がある
うちは、
・繰上げ返済をせず預金しておく
・ローン控除の減税額分も将来...続きを読む


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