今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

No1,2です。



実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

何度もご回答いただき、ありがとうございます!
とても参考になりました。
しばらく繰り上げ返済はせず、定期預金を考えたいと思います。

お礼日時:2011/09/15 16:58

No1です。



早い目に繰り上げ返済をした方がいいというのは、
現状の超低金利では当てはまりません。

金利が0.875%でローン控除の1%を下回っていますので、
単純には返さない方が得と言え、
私の試算でも、10年目に1000万が一番安くなっています。

ただ、保証料を考慮すると、多少繰り上げ返済した方がよくなり、
5年目と10年目に500万円が一番得になると思います。

一方、現状はほとんど金利がかからない状態なので、
こまめに繰り上げ返済すると
手数料分損することになります。

なお、繰り上げ返済をした時点で、返済額は見直されることになりますので、
返済額見直し時期に合わせる意味はとくにありません。

試算では、繰り上げ返済の資金は特に運用しない前提ですが、
定期預金などで、幾らか金利を得られれば、
10年目までは返さない方が得な状態になります。

当面は繰り上げ返済をせずに、ローン控除満了または
金利上昇に合わせて繰り上げ返済を検討すればいいと思います。
    • good
    • 4
この回答へのお礼

再度のご回答、本当にありがとうございます!

残債が減ると保証料の一部が戻ってくるようですが、「5年目と10年目に500万円が一番得」になるのはどうしてでしょうか?(住宅ローン減税期間10年のことも考慮すると、よく分からないんです。。)

繰り上げ返済せずに、定期預金に回す場合の注意点(期間や金利など)などありますでしょうか?(住宅ローン金利0.875%を超えるものはなかなか無いと思いますが。。)

金利上昇に合わせて繰り上げ返済を検討・・・変動金利ですからその必要性も考えなければなりませんよね。ここが一番難しいです!!判断基準ってあるんでしょうか?

お礼日時:2011/09/11 15:03

通常変動金利は、半年毎に金利が見直され、


5年毎に返済額が見直されます。
金利が高くなった場合は、いやでも月々の返済額が高くなります。

金利変動がこの後どうなるかわかりませんので、
金利は一定と考えます。

1) 5年目500万円、10年目500万円を期間短縮型で
繰り上げ返済するとトータル238か月で完済できます。

2) ローン控除分は単純に総支払いから引くとして
   1.「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ->総支払:2374万円、完済まで238か月

   2.「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ->総支払:2377万円、完済まで238か月

   3.「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ->総支払:2372万円、完済まで238か月

   4. ローン残高が1000万になった時点で完済
   ->総支払:2476万円、完済まで257か月

1~3まではほとんど同じです。保証料を入れると若干違ってきて、
1が一番安くなると思います。

3)ローン控除があってまとめて返済する場合は
ローン控除を最大限受けられる1月がメリットがあります。
手数料もかかりますので、年100万円であれば、
年1回、1月がベストかと思います。
金利や手数料、資金が貯まるペースによっては、
年の前半にも繰り上げ返済した方がいい場合もあります。
金利見直し時期そのものはあまり関係ありません。

4)サラリーマンであれば生活費の半年分程度を残しておけばいいと思います。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

「5年目に500万、10年目に500万」でも「10年目に1000万」でも総支払額はそんなに変わらないですね。。


※「5年ごと10月1日に金利の見直しがあります」ではなく「5年ごと10月1日に返済額の見直しがあります」が正しいですね。ご指摘ありがとうございます。

「繰り上げ返済は、早ければ早いほど良い」とよく聞きます。
 
5年ごとにある返済額の見直し時期に合わせて、繰り上げ返済を行おうかと思っていたのですが・・・それよりも毎年1月に100万ずつ繰り上げ返済を行う方がよいでしょうか?返済手数料5000円がかかることもあり、何年ごとに何万円ずつ繰り上げ返済するのがベストか分らなくて困っています。アドバイス頂けると助かります。

お礼日時:2011/09/10 18:30

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q住宅ローン、繰り上げ返済どちらがお得ですか?

平成20年に1700万円の住宅ローンを35年で組みました。
フラット35(2.64%)で850万、10年固定(2.1%)850万の2本立てで借り入れています。

今回、初めての繰り上げ返済です。
260万円繰り上げ返済するとして・・・
シミュレーションできるサイトを利用してやってみたんですが、
フラット35の方に260万全額繰り上げ返済する場合と、
どちらにも130万ずつ繰り上げ返済した場合のどちらがお得かなぁ
と思いまして。

◎フラット35に260万繰り上げした場合
残り返済期間:19年5ヶ月
減少する利息:\2,568,711.

◎フラット35に130万・10年固定に130万繰り上げした場合
・フラット35
残り返済期間:25年9ヶ月
減少する利息:\1,519,570.→A
・10年固定
残り返済期間:26年3ヶ月
減少する利息:\1,120,980.→B

減少する利息:A+B=\2,640,550.

当初、利率の高いフラット35の方に260万入金しようと
思っていましたが、シミュレーションしてみた結果、
どちらにも130万ずつ繰り上げ返済する方が、
減少する利息額が大きいのですが、その場合、
130万ずつ繰り上げする方がお得ということになるのでしょうか?
減少する利息の損得は、考えなくても良いのでしょうか?

できれば一番お得になる方法で繰り上げ返済したいのです。
繰り上げ返済手数料は両方ともかかりません。
よろしくお願いします。

平成20年に1700万円の住宅ローンを35年で組みました。
フラット35(2.64%)で850万、10年固定(2.1%)850万の2本立てで借り入れています。

今回、初めての繰り上げ返済です。
260万円繰り上げ返済するとして・・・
シミュレーションできるサイトを利用してやってみたんですが、
フラット35の方に260万全額繰り上げ返済する場合と、
どちらにも130万ずつ繰り上げ返済した場合のどちらがお得かなぁ
と思いまして。

◎フラット35に260万繰り上げした場合
残り返済期間:1...続きを読む

Aベストアンサー

>>分けた場合の方が金利削減効果が高いのは、
>>ローン期間は短いほうが金利負担が少ないと言うのと同じことです。
>というのが、私にはどういうことかわかりませんでした。
>申し訳ありません。
>もしよろしかったら、もう一度教えて頂けませんか?
他の回答者様もおっしゃっていますが、フラットに全額繰り上げた場合、
フラット終了後も13年ほど掛けて残りをゆっくり支払って行くことになります。
当然結構な期間ですので金利もそれなりにかかります。
それが結果的に金利差による効果を上回ってしまうということです。
これをどちらも期間短縮で無く、支払額軽減にすれば、
フラットにすべての方が金利負担が少なくなるはずです。

そもそも、全期間固定と10年固定の組み合わせを選択されたのは、
現在の低金利のメリットを受けつつ、金利上昇によるリスクを軽減するのが、
目的かと思われます。
リーマンショック以降、金利上昇の懸念はやや遠のいていると思いますが、
8年後を考えた場合まだ不透明なところもあります。
今後の繰上げ返済が見込めないのであれば、当初の考えどおり、
均等に繰上げ返済されるのもひとつの考え方ではないでしょうか。

>>分けた場合の方が金利削減効果が高いのは、
>>ローン期間は短いほうが金利負担が少ないと言うのと同じことです。
>というのが、私にはどういうことかわかりませんでした。
>申し訳ありません。
>もしよろしかったら、もう一度教えて頂けませんか?
他の回答者様もおっしゃっていますが、フラットに全額繰り上げた場合、
フラット終了後も13年ほど掛けて残りをゆっくり支払って行くことになります。
当然結構な期間ですので金利もそれなりにかかります。
それが結果的に金利差による効果を上回ってしま...続きを読む

Q住宅ローンの繰り上げ返済(期間短縮or返済額減)

現在2200万の借り入れで返済は毎月13万程、
2年、3年の固定を同一金融機関で分けております。
(返済年数はあと14年くらい)

毎年繰り上げ返済を100万するのですが仮に期間はそのままで
返済額を減らし、毎月浮いた分のお金を必ず繰り上げに回した場合でも
(1万から手数料無料で返済可能です。)
期間短縮の方が返済の総トータルはお得なのでしょうか?

もしそのような返済に関してのシュミレーションが出来るサイトなど
あれば教えていただけると幸いです。
どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

支払いシミュレーションについては検索すればありそうですがわかりません。

どちらが得かについて答えますと期間短縮したほうがお得です。
金利は、ローンの残額に対してかかってきますので。
同じ額繰り上げ返済するとしてそれプラス毎月の返済がありますよね?
期間を短縮すれば毎月の返済額は変化ありませんが期間を短縮しないとこの額が減少していきます。
したがって期間短縮したほうが金利分少しお得となります。

期間の短縮か毎月の返済額の減額かの選択なのですよ。
簡単に考えればいかに早くたくさんのお金を返済に回すかが金利を払う額を減らす方法です。
仮に年に1回100万繰り上げ返済するのならそれを12分割して毎月繰り上げしたほうが若干ですが金利分はお得になりますね。

Q繰り上げ返済の仕組みについて教えて下さい

住宅ローンについて勉強中です。そこで繰上げ返済について教えて下さい。

例えば2500万 25年 当初10年は金利固定 で借りるとします。
仮に利息4万、元金6万の時に6万を繰り上げ返済すると4万分の利息を払わなくても良くなり、その分得をする
という事でよろしいですよね??
Excelのテンプレートにあるローン計画書で繰り上げ返済のシミュレーションをしてたのですが、25年間ずっと
金利が変わらなければ得する金額は繰り上げ返済で払わなくても良くなった利息4万のままでした。
10年を過ぎると金利が変わるので、金利が上がった時と下がった時とでこの”得”の額をシミュレーションして
みました。
すると金利が上がれば4万以上の得。金利が下がれば4万以下の得でした。
繰り上げ返済をすると期間が短縮されるので、このような事になると思うのですが、、、
もう頭がこんがらかってきました。
この辺の仕組みを教えていただけないでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

No.3の回答への補足
>(1)の場合は9万弱の利息が少なくなり、
>(2)の場合は3万弱の利息しか少なくなりません。
>この辺が理解できないのです。

それでしたら、その上げ下げは
特に繰上返済の性質とは関係なく、
単純な金利の差による効果でしょう。
11年目が始まる時点で
(1)も(2)も残った元金の金額は同額なのですからね。

たとえばその11年目の元金が1000万円あったとしましょう。
【重要】そしてこの状況で1年目から10年目に6万繰上返済していた場合、
当初の計画では、11年目は元金1006万円だったはずです。

11年目はその時の情勢で変わる変動金利を適用。
単純化するために年1回の返済とすると、
(1)なら50万円/年、(2)なら15万円/年 を利息として支払うことになります。

それで、11年目の元金が1006万円だった場合、
(1)なら50万3000円/年、(2)なら15万900円/年 となるはずですから、
昔6万繰上返済しておいたおかげで、
(1)は3000円、(2)は900円 払う金額を節約することができました。

あと、"得"について、
「11年目が高金利の私」に比べて「11年目が低金利の私」は、
以前の繰上返済6万円による金利の節約幅は900円と少ないものの、
低金利のおかげで年間15万円の利息ですむということ。

でもこれって、金利は私にはどうしようもできないファクターですから
比較する意味はあまりないのです。
 (単純に「金利が低くてよかったね。」というだけです。
  「以前の繰上返済の効果が少なくなったね。」という人を
  あまり見たことがありません。)

繰上返済という行為は自分で決定することができますから、
比較するなら「繰上返済しなかった私」と「繰上返済した私」でしょう。

No.3の回答への補足
>(1)の場合は9万弱の利息が少なくなり、
>(2)の場合は3万弱の利息しか少なくなりません。
>この辺が理解できないのです。

それでしたら、その上げ下げは
特に繰上返済の性質とは関係なく、
単純な金利の差による効果でしょう。
11年目が始まる時点で
(1)も(2)も残った元金の金額は同額なのですからね。

たとえばその11年目の元金が1000万円あったとしましょう。
【重要】そしてこの状況で1年目から10年目に6万繰上返済していた場合、
当初の計画では、11年目は元金1006万円だ...続きを読む

Q住宅ローンの繰り上げ返済後…

近々、当初35年の住宅ローンを繰り上げ返済で完済したいと思っています。
少ない月額(ボーナス無し)でコツコツ支払い、貯金を貯めてきました。
2000万のうち、1500万をローンで返し、残りの500万を繰り上げ返済する形です。
(もちろん、残金支払ってスッカラカンにはなりません)

まだ計画段階なので担当の銀行には話していませんが、
具体的な手続きはどのようになってくるのでしょうか?
新築当初、住宅金融公庫と地元の銀行から借りていました。銀行分は少ない額(数百万)は早々に返す事ができました。

イメージ的には、何らかの書類を書いて、引き落とし口座に必要額を入金して終わりっていうイメージがですが、それでは妙に簡単な気もします。
完済時はなにか特別な事をしなくてはなりませんか?

新築時は、いろんな人間が関わっていたように記憶していまして、住宅メーカー担当者はもちろん、自治体の職員、会計士?行政書士??とか。。。
あ!法務局ってところにも行きました!何をしに行ったんだっけ?登記??



誰か教えてください。
近々銀行へは行くつもりです。

Aベストアンサー

>当初35年の住宅ローンを繰り上げ返済で完済したいと思っています。

住宅ローンを借り手から、返済開始前半(毎月の返済内訳が、元本返済よりも金利分が多い)だと効果的ですよね。
私も、繰上げ返済と借り換えで予定よりも約10年早く完済しました。^^;

>具体的な手続きはどのようになってくるのでしょうか?

何も、複雑な事をする必要はありません。
融資を受けている銀行に、「ローン残高を、完済したい」と伝えるだけです。
10分程すると、繰上げ返済の明細(元本返済分・手数料・保証料の還付額など)を持ってきます。
※保証料の還付は、連帯保証人として保証会社を利用している場合。
これで、全ての手続きが完了。

>完済時はなにか特別な事をしなくてはなりませんか?

質問者さまが「完済した場合の、登記手続きを銀行に依頼すれば何もしなくても大丈夫です。
自分で各種手続きを行うのでしたら以下の手続きが必要です。
銀行から、(住宅ローン完済手続きが終わると)住宅ローン契約書(借用書)・抵当権書類一式が郵便で届きます。
借用書(完済の印などが押印)は、記念に残してもよし破って捨ててもよし。
先ず、(根)抵当権抹消手続きを行います。
銀行からの必要書類は、郵便で既に届いています。
最寄の法務局で、抵当権抹消登記手続きを行います。
この抵当権を抹消しないと、いつまでも「借金の担保」になったままの状態です。
法務局は、最近は非常に民間企業感覚になっていますよ。役人対応では、ありません。^^;
http://law.main.jp/teitoukenmasshou/
書類は、手書きでもワープロでもOKです。
必要書類と印鑑・お金を持って、最寄の法務局へGO!
法務局内には、司法書士の方が順番で「相談所」に常駐しています。
先ず、ここで書類に関して「間違いが無いか、確認」してもらいましよう。もちろん、無料です。
間違いがなければ、法務局内の印紙販売所で「印紙」を購入して下さい。
※金額その他は、法務局内の受付若しくは案内所でご確認下さい。
必要書類を担当官に提出すれば、30分から数時間(混雑次第)で完了します。
私の経験では、最高1時間で完了しました。(一戸建て及びマンション)
手続きが完了すれば、登記完了書などを受け取ります。
これで、目出度く住宅ローンから解放です。パチパチ。
余談ですが・・・。
司法書士に依頼すると、別途費用が発生しますよね。
私の場合、「もったいない!主義」ですから自分でしました。
※「大日本ドケチ教」では、"勿体ない勿体ない勿体ない"をお題目として唱えます。
「こんなに簡単なんだ!」と言うのが、率直な感想でした。

>当初35年の住宅ローンを繰り上げ返済で完済したいと思っています。

住宅ローンを借り手から、返済開始前半(毎月の返済内訳が、元本返済よりも金利分が多い)だと効果的ですよね。
私も、繰上げ返済と借り換えで予定よりも約10年早く完済しました。^^;

>具体的な手続きはどのようになってくるのでしょうか?

何も、複雑な事をする必要はありません。
融資を受けている銀行に、「ローン残高を、完済したい」と伝えるだけです。
10分程すると、繰上げ返済の明細(元本返済分・手数料・保証料の還付額な...続きを読む

Q2回目の繰り上げ返済

2011年6月に中古戸建てを買いました。  1280万円を借り上げて最初の10年が年利1.28パーセント、11年目から20年まで2.28パーセントで20年間で返済完了予定です

今月繰り上げ返済を100万円しました


http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html
 を使って、繰り上げシミュレーションをしたところ約37万円の利息が減ったようです
2回目のシミュレーションはどのように記入していったらよいでしょうか

それともう一つ、 100万円の返済で37万円も利息減額とは大きすぎるような気がしますがそれで正しいでしょうか
昨日償還予定表が届きましたが、結局総支払額がいくらになるのか書かれていないのでどれだけ得したかよくわかりません

Aベストアンサー

まずは、シミュレーションの方。
詳しくはサイトの運営者に質問するのが一番早い方法です。
覗いてみましたが、計算結果の画面に、繰り上げ返済後の元金残額が出ると思いますので、次回の入力では、その残金が借り入れ元金になり、支払い開始から繰り上げ返済時までの期間は差し引いて当初返済の期間を入力するとこで、繰り上げ返済後の計算が出来ると思います。

借り入れして1年未満で20年返済なら、それぐらい減っても不思議ではありません。
元利均等払いでは、支払い開始当初は殆ど元金が減りません。つまり、殆どが利息を支払っています。
これを約7.8%も元金を減らしていますから、総額が減ったことで利息が減る計算です。

蛇足であることを承知で書きますが、1000万円を超える20年間の返済がある借金をしている割には、アバウトなようで驚きです。
1年足らずで毎月の返済をしながら、繰り上げ返済を100万円も出来るのですから、収入と支出のバランスに相当余裕があるのでしょう。
それなら、もう少し勉強してシビヤに計算出来るようになると、もっと返済期間を短縮して支払総額を減額したり、優遇税制を利用するなど出来ると思いますよ。

まずは、シミュレーションの方。
詳しくはサイトの運営者に質問するのが一番早い方法です。
覗いてみましたが、計算結果の画面に、繰り上げ返済後の元金残額が出ると思いますので、次回の入力では、その残金が借り入れ元金になり、支払い開始から繰り上げ返済時までの期間は差し引いて当初返済の期間を入力するとこで、繰り上げ返済後の計算が出来ると思います。

借り入れして1年未満で20年返済なら、それぐらい減っても不思議ではありません。
元利均等払いでは、支払い開始当初は殆ど元金が減りません。つま...続きを読む

Q住宅ローンの繰り上げ返済について

2012/6、43歳の時に自宅を購入し、約1500万の住宅ローンを組みました。
現時点で残り1350万ぐらい残額があるのですが、300万程度繰り越し返済できる目途が立ちました。
これは、早急に繰り越ししておいた方がよいのでしょうか?
それとも住宅ローン減税などの関係で、早く返してしまうと損するのでしょうか?

あまり詳しくありませんので、つたない質問になってしまいましたが、ご教示いただけると幸いです。
また、別に必要なデータなどあればお教えください。

Aベストアンサー

元銀行員として事例を記載します。
住宅ローンの一部繰り上げ返済は非常用の資金を確保して返済されることが原則です。いつでも借りられるフリーローンを手配していれば問題はありませんが、借り入れ金利は高いです。
体調に問題がある場合、自信がない場合は症状を見極めてから検討することも必要です。繰り上げ返済をされた方の中には、一部返済、全額返済された後、病気、交通事故等で突然なくなられて、ローンについている団体生命保険の恩恵が受けられなかった方も少なからずおられます。住宅ローンにセットされている団体生命保険は借入者が死亡した時には借入金は生命保険で補填されて、借入金は0となります。健康な時に余裕金で一部返済して、毎月の返済額を軽減することは気分的に楽ですが不安要因もあり、考え方次第です。よく家族で検討していただきたい。

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済

こんにちは。

今年マンションを購入して
今年の年末残高が4000万あります。

ただ、今年、臨時収入がありmax3000万繰り上げ返済できるのですが
明らかに繰り上げると住宅ローン減税が受けられません。
かんたんにexcelでシミュレートすると、2500万繰り上げるとギリギリ住宅ローン減税対象
ですが、結局、残高が減るので10年間の減税額が120万程度でした。

利息もフラットの1.63で、会社からは利子補給も出ているので
実質は利息もあまり払っていない感覚です。

いろんなシミュレーションをしてみたいのですが、どうしたものかと…

Aベストアンサー

フラットに限らず一般の住宅ローンの繰り上げ返済では、
月々の支払い額は変わらず期間を短縮するタイプ=期間短縮型と、
期間を変えずに月々の支払いを減らすタイプ=返済額軽減型が選択できます。
したがって、通算ローン期間が10年を切らないように調整できます。

シミュレーションの仕方ですが、
EXCELをお使いになられるのでしたら、
PMT関数(元利均等の支払額を計算)
PPMT関数(元利均等の支払い元本を計算)
などを組み合わせれば、完済までの資金計画を立てることができます。

その金利で、利子補給、ローン控除があればほとんど実質金利はゼロになります。
繰り上げ返済をするより、少し金利の高い定期預金保険に預けた方が
もうかる可能性もあると思います。

失業、金利の変動、制度の変化等があればそのとき改めて考えればいいことで、
今の状況で一番有利な方法をとられればいいと思います。
繰り上げ返済してしまうと、もう取り消しはできませんので、
あとで有利な方法を選ぶということはできなくなります。

Q住宅ローン繰り上げ返済について

住宅ローンの組み方についてご相談させていただきます。

<例1> 1400万を20年で3.7%借りた場合
   1年後のローン残高 13,300,004円

<例2> 1400万を15年で3.7%借りた場合
   1年後のローン残高 13,066,676円

となるのですが、このタイミングでまとまったお金が入る予定で
一括返済したい場合は<例2>に比べ<例1>は差額の
約24万円分余分に返済しないといけないのでしょうか?

Aベストアンサー

住宅ローンの基本的な仕組みを理解されていないので、ちょっとおかしな質問になっているように思います。
1年後に一括繰上げ返済する額は、元金云々は抜きにして、その支払日における「残高」ですよ。

<例1>の場合。
毎月の返済額は、82,641円です。
金利が3.7%/年なので、月々はその12分の1である0.3083%です。
最初に1,400万円借ります。
1ヶ月後、1回目の支払日がやってきます。
借入れ残高は、1,400万円に0.3083%の利息を加えた14,043,167円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,960,526円に減ります。
その1ヶ月後、2回目の支払日がやってきます。
借入残高は、13,960,526×1.003083=14,003,571円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,920,930円に減ります。
これを20年間、240回繰り返すと、残高がゼロになるわけですが、
12回目の支払いが終わったときには、13,518,192円になっているわけです。
ですから、約定日に一括繰上げ返済するなら、13,518,192円を支払えば、ローンは完済となります。
約定日の20日後に一括繰上げ返済する場合、日割りで1ヶ月の利息の2/3である0.2055%が上乗せされるので、返済額は13,518,192×1.002055=13,545,971円となります。

<例2>の場合は、毎月の返済額が101,465円になるので、
例1と同様に計算してみて下さい。
12回目の支払いを終えたときの借入れ残高は、13,288,434円となっていますので、
その日のうちに一括繰上げ返済するなら、必要額は13,288,434円となり、
<例1>の場合より、229,758円安くなります。
同じ金額を同じ利率で返済する場合、年数が短い方が毎月の返済額が大きくなるので、
同じ1年後の残高が、返済期間の短い<例2>の方が低くなるのは、当然のことです。

住宅ローンの基本的な仕組みを理解されていないので、ちょっとおかしな質問になっているように思います。
1年後に一括繰上げ返済する額は、元金云々は抜きにして、その支払日における「残高」ですよ。

<例1>の場合。
毎月の返済額は、82,641円です。
金利が3.7%/年なので、月々はその12分の1である0.3083%です。
最初に1,400万円借ります。
1ヶ月後、1回目の支払日がやってきます。
借入れ残高は、1,400万円に0.3083%の利息を加えた14,043,167円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,960,526円に減...続きを読む

Qこまめに繰り上げ返済するとき、どのくらい得になるのか?

2000万円を25年元利均等2.3%でボーナス無しで借り入れています。
繰上げ返済の手数料はかからず、年何度でも繰り上げ返済が可能なのですが、印紙代が毎回200円かかります。

この状態で例えば、毎月約5万円繰り上げ返済した場合、繰り上げ毎にどのくらい得になるのかを計算するサイトかExcelの計算式を知っているかた教えてもらえないでしょうか?(繰上げ分は毎月の支払い額を減らすのではなく支払い年月を減らすようにしたいと思っています)

一括返済のパターンはよく見かけるのですが、毎月コツコツと返済するようなパターンをシミュレーションするパターンを見つけられませんでした。

住宅ローン控除による損得までを考慮すると大変なので、とりあえずローン控除のことは考えない純粋に繰り上げ返済毎にどのくらい得になるのかを知りたいと思っています。

Aベストアンサー

以前に作った物があります。
L列に繰上返済額を入れると、月末残高から引くようになっています。
繰り上げ返済はしたこと無いので、確かめていない。ちょっと違うかも?
M列はローン減税額 1% 10年
残高は、毎年金融機関が送ってくる残高証明の残高とピタリと一致

使えたら使ってください。


http://www.filebank.co.jp/cgi-bin/folder/guest_loginform.cgi?gname=mashikoka&gfname=25
パスワードは、 "1234" です。 3日以内に消えます。

Q住宅ローンの返済について教えてください。 借入金額、年利、返済期間、返済開始からどのぐらい経過でいく

住宅ローンの返済について教えてください。
借入金額、年利、返済期間、返済開始からどのぐらい経過でいくら返済するかによって、期間短縮型ならどのぐらい縮まるか算出されると思います。

2回以上返済する場合、どう考えればいいでしょうか。
期間短縮型で、例えば返済開始から5年後に500万円、10年後に500万円を返済するとした場合、どういう計算になりますか?

お分かりの方ご教示ください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

質問の意味合いは繰上げ返済した場合
どういった計算になるか?ですかね?

以下に例示します。
2000万を金利1%で20年返済のローンを
組み、5年、10年で500万ずつ繰上げ
返済した場合です。

計算方法は、
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
=翌月の残高
の繰り返しで、

繰上返済時
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
-繰上返済(500万)
=翌月の残高
とする形になります。

20年の返済が繰上げ返済で
10年になりました。

月数  残高   利息   返済額 利率
1 ¥20,000,000 ¥16,667 ¥89,952 1.00%
2 ¥19,926,715 ¥16,606 ¥89,952 1.00%
3 ¥19,853,368 ¥16,544 ¥89,952 1.00%
4 ¥19,779,961 ¥16,483 ¥89,952 1.00%
5 ¥19,706,492 ¥16,422 ¥89,952 1.00%
6 ¥19,632,962 ¥16,361 ¥89,952 1.00%
7 ¥19,559,371 ¥16,299 ¥89,952 1.00%
8 ¥19,485,718 ¥16,238 ¥89,952 1.00%
9 ¥19,412,004 ¥16,177 ¥89,952 1.00%
10 ¥19,338,229 ¥16,115 ¥89,952 1.00%
11 ¥19,264,392 ¥16,054 ¥89,952 1.00%
12 ¥19,190,494 ¥15,992 ¥89,952 1.00%

48 ¥16,488,739 ¥13,741 ¥89,952 1.00%
49 ¥16,412,527 ¥13,677 ¥89,952 1.00%
50 ¥16,336,252 ¥13,614 ¥89,952 1.00%
51 ¥16,259,914 ¥13,550 ¥89,952 1.00%
52 ¥16,183,512 ¥13,486 ¥89,952 1.00%
53 ¥16,107,046 ¥13,423 ¥89,952 1.00%
54 ¥16,030,517 ¥13,359 ¥89,952 1.00%
55 ¥15,953,923 ¥13,295 ¥89,952 1.00%
56 ¥15,877,266 ¥13,231 ¥89,952 1.00%
57 ¥15,800,545 ¥13,167 ¥89,952 1.00%
58 ¥15,723,760 ¥13,103 ¥89,952 1.00%
59 ¥15,646,912 ¥13,039 ¥89,952 1.00%
60 ¥15,569,999 ¥12,975 ¥89,952 1.00%
★500万繰上げ返済
61 ¥10,493,022 ¥8,744 ¥89,952 1.00%
62 ¥10,411,814 ¥8,677 ¥89,952 1.00%
63 ¥10,330,538 ¥8,609 ¥89,952 1.00%
64 ¥10,249,195 ¥8,541 ¥89,952 1.00%
65 ¥10,167,784 ¥8,473 ¥89,952 1.00%
66 ¥10,086,305 ¥8,405 ¥89,952 1.00%
67 ¥10,004,759 ¥8,337 ¥89,952 1.00%
68 ¥9,923,144 ¥8,269 ¥89,952 1.00%
69 ¥9,841,461 ¥8,201 ¥89,952 1.00%
70 ¥9,759,710 ¥8,133 ¥89,952 1.00%
71 ¥9,677,891 ¥8,065 ¥89,952 1.00%
72 ¥9,596,004 ¥7,997 ¥89,952 1.00%

96 ¥7,610,111 ¥6,342 ¥89,952 1.00%
97 ¥7,526,501 ¥6,272 ¥89,952 1.00%
98 ¥7,442,821 ¥6,202 ¥89,952 1.00%
99 ¥7,359,071 ¥6,133 ¥89,952 1.00%
100 ¥7,275,252 ¥6,063 ¥89,952 1.00%
101 ¥7,191,363 ¥5,993 ¥89,952 1.00%
102 ¥7,107,403 ¥5,923 ¥89,952 1.00%
103 ¥7,023,374 ¥5,853 ¥89,952 1.00%
104 ¥6,939,275 ¥5,783 ¥89,952 1.00%
105 ¥6,855,106 ¥5,713 ¥89,952 1.00%
106 ¥6,770,866 ¥5,642 ¥89,952 1.00%
107 ¥6,686,557 ¥5,572 ¥89,952 1.00%
108 ¥6,602,177 ¥5,502 ¥89,952 1.00%
109 ¥6,517,727 ¥5,431 ¥89,952 1.00%
110 ¥6,433,206 ¥5,361 ¥89,952 1.00%
111 ¥6,348,615 ¥5,291 ¥89,952 1.00%
112 ¥6,263,954 ¥5,220 ¥89,952 1.00%
113 ¥6,179,222 ¥5,149 ¥89,952 1.00%
114 ¥6,094,419 ¥5,079 ¥89,952 1.00%
115 ¥6,009,546 ¥5,008 ¥89,952 1.00%
116 ¥5,924,602 ¥4,937 ¥89,952 1.00%
117 ¥5,839,587 ¥4,866 ¥89,952 1.00%
118 ¥5,754,501 ¥4,795 ¥89,952 1.00%
119 ¥5,669,344 ¥4,724 ¥89,952 1.00%
120 ¥5,584,117 ¥4,653 ¥89,952 1.00%
★500万繰上げ返済
121 ¥498,818 ¥416 ¥89,952 1.00%
122 ¥409,282 ¥341 ¥89,952 1.00%
123 ¥319,671 ¥266 ¥89,952 1.00%
124 ¥229,985 ¥192 ¥89,952 1.00%
125 ¥140,225 ¥117 ¥89,952 1.00%
126 ¥50,390  返済完了

いかがでしょうか?

質問の意味合いは繰上げ返済した場合
どういった計算になるか?ですかね?

以下に例示します。
2000万を金利1%で20年返済のローンを
組み、5年、10年で500万ずつ繰上げ
返済した場合です。

計算方法は、
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
=翌月の残高
の繰り返しで、

繰上返済時
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
-繰上返済(500万)
=翌月の残高
とする形になります。

20年の返済が繰上げ返済で
10年になりました。

月数  残高   利息   返済額 利率
1 ¥20,000,000 ¥16,667 ¥89,952 1.00%
2 ¥19...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング