転勤中のマンション売却について

転勤中のマンション売却（公庫利用）について教えてください。
42歳で妻子あり(中学生1人、幼児1人）の家族構成です。
3年前に実家のある近辺（近畿）に東京より転勤で来ました。
今後の事を（子供の事も含め）妻と考えていまして、こちらで持ち家購入を考えています。
ただ、
・東京にマンション所有（賃貸で入居者募集中）
・購入は公庫全額借入(3,800万)で残金3,000万程
があり、売却したいと思っておりますが、売却方法が分かりません。
一括返済で本人が住んで居ない（本籍が無い）とダメとの情報をWEBで得ましたが、
転勤中は無理なのでしょうか？一時的に住民票だけ戻している方もいるそうですが・・・
（家の購入と売却は同時で無いとダメなので、遠距離となると無理との情報もありました）

今後、会社より異動命令がでた場合は単身赴任で対応したいと思っております。
東京に戻る事は考えていないので、何か良い手立てがあればご教授願います。

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/11/06 08:28

不動産を売るのに住んでいないといけないということはないですし、本籍地である必要もありません。

本籍地なんて日本に存在している住所であればどこでも自由に決められますし、例えば皇居にするなんてことも可能なくらいです。多くの不動産を所有している人なら、その売買を行うことも出来ないことになっちゃいますよね？

売却自体はそんなに難しいことではなく、不動産屋に仲介で売りに出すか買い取りを依頼すれば良いだけです。問題なのは売れるかどうかと、ローンを精算出来るかどうかです。前者は売れなければ価格を下げるとかで対処出来ますが、ローン残高によっては簡単には下げられないこともあるでしょう。一番の問題は後者でローン残高＞マンションの売値であれば（仲介で売るなら仲介手数料も必要）、差額を追い金しないと売ることが出来ません（銀行の抵当権を抹消出来ないですし、抵当権の付いている物件を買う人は居ません）。多くの頭金を払っていれば大丈夫でしょうが、そうでないなら返済による残高減少よりマンションの価値減少の方が大きいので普通は多くの現金が必要になることが多いです。ただ、駅近で人気物件になるようであれば価値減少は少ないですし、逆に上がることも考えられます。
ということで、先ずは不動産屋に相談することから始めましょう。あとは、マンション価値とローン残高次第です。

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。

＞不動産を売るのに住んでいないといけないということはないですし、本籍地である必要もありません
⇒申し訳ありません。本籍では無くて、”住民票”の間違いでした。
　先日公庫の窓口になっている銀行へ売却の相談へ行った所、
　”持家に本人が住んで居ないのであれば、現在住んでいる（近畿）に住民票を移されているので、
　持家の所（東京）へ戻して下さい”と言われました。
　数週間は住民票が東京になる事に不安がありますが、やはりその様にしなければいけないんでしょうか？
　
　売却値に関しては、不動産に相談する事とします。
　有難うございました。

お礼日時：2011/11/06 15:17

No.1 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/11/05 23:56

売却方法は以下の通りです。

１．まず空家にします。
２．賃貸の募集は中止します。
３．不動産仲介業に売りだし広告を依頼します。
４．買い主がきまったら、契約日に買主からの入金と質問者さんの入金などを合計して残債を清算し、抵当権を抹消して、売買が成立します。
５．登記は其の日から2週間ぐらいで司法書士が代行してくれます。

やることは、思ったより簡単ですが、借金を清算できるかどうかが重要です。融資元の根抵当権が設定されているかぎり、あなたの一存で他人名義に変更する（＝売却する）ことは許されません。普通は抵当権解除と同一日に売却します。

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。
売却までの流れを分かりやすい形で表現して頂き、勉強になりました。

＞やることは、思ったより簡単ですが、借金を清算できるかどうかが重要です
⇒そうですね。
　まず、どれ位の売却値が付くかどうかを、不動産を通じて確認してみます。
　現在も入居がないまま数ヶ月間、家賃を払い続けているので、
　早くに確認したいと思います。

有難うございました。　

お礼日時：2011/11/06 15:03