不動産の質問をさせて頂きます

賃貸で店舗を借りているのですが、大家がこの建物と土地を不動産屋に売り払うから次の更新で出て行ってくれと言って来ました。
普通賃貸契約なので立退き料は発生するのですが、当方の選択肢として物件を買い取る事も選択肢に入れておきたいと考えています
ここで質問なのですが、賃借人である当方はこの土地のと物件を買い取る権利（優先権）はないものなのでしょうか？
また、この物件は借地だそうなので、当方が買い取りを希望する場合どのような手はずをとるのが、ふつうなのでしょうか？不動産屋は借地人（当方にとっての大家）には買い取る話を通していて地主にはしていないようです
建物は５０年は経っていますので直ぐ建て直しと考えています
ご教授お願いします

No.4 ベストアンサー 回答者： shion0851 回答日時： 2012/01/19 17:43

他の回答者さんとほぼ同じ意見で。

みなさんが触れていない「築50年の建物」について。
地主との協議にて、建て替えを拒絶されているか、高額の建て替え承諾料を請求されている可能性も。
後者かなと思いますが。
大家さんが売却を検討している背景にはこれもあるかも知れません。

また、築50年の建物では貸主として安全上の責任がもてないので、更新を拒絶する正当事由にもなり得ます。
（これだけで確実に正当事由となるわけでもありませんが）
立ち退き料も支払うので、裁判してもこれはまず認められるでしょう。


不動産業者は地主へ高額の承諾料を支払っても、転売なり借地権付き住宅や定期借地権住宅などとして売り出しても採算が合うかも知れません。
質問者さんはどうでしょう？？
そういった金額を支払ってこの土地を入手する価値はありそうですか？


大家さんへ交渉して、金額次第では質問者さんへ売ってもよいという約束を取り付けたら、地主と名義書き換え料などの交渉をする……という順番になると思います。
金額が合わなければ購入を断念して、立ち退き料をもらって引っ越し・・・という流れでしょうか。




金額も高いものなので、一度、弁護士へ相談してみてはどうでしょうか。
自治体では無料法律相談を実施しています。
一度、足を運ばれてみては。

ご参考までに。

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/19 13:47

商業地の借地権割合は80％～90％。

すなわち土地の権利の大半は借地人にあると思われます。
さて、土地建物を売り払うというのは、借地権を売るということで賃貸人をつけたまま売ることも
空き家で売ることも可能です。
借地を売るときは地主の了解が必要で、さらに建替えを前提に売るにも地主の了解が要ります。
不動産は先に申し込んだ順ですから、誰かが先に買いますといえばその人が優先。
ただし、建物に占有者（賃借人）がいますから、それは借地権購入者でも排除できません。賃貸借
契約は承継されるということになります。

借地権者＝大家は空き家にしたほうが建替え前提で売り安いと思っているのでしょう。
私が大家なら、質問者さまに売ります。なぜなら立退き料を払わずにすみますからね。

＞当方が買い取りを希望する場合どのような手はずをとるのが、ふつうなのでしょうか？

まず立ち退き保証、営業保証の価格交渉。満足いく価格がでてきたら購入あきらめ他の
土地へ。交渉難航なら借地権者に借地権の買取を申し出ます。
その際、地主と建替えについてはどこまで話が進んでいるか確認。一から買い手が
交渉する場合もあれば建替え承諾金を払う場合もあります。
細かく確認する必要があります。
底地は、地主が売るといわないと売りません。いざ買う話になる前に地主にあって
譲渡と建替えの話は確認しておかないといけません。

No.2 回答者： jinkoda 回答日時： 2012/01/18 22:47

現在の賃貸借契約が、いつ契約されたがが一つの問題ですが、平成４年８月以降の契約ですと、借地借家法が適用されますので、家を売るから出て行ってほしいという内容は、正当事由にならないので、断ることができます。

もちろん、相応の立ち退き料を支払われ、その金額であなたが納得できるのであれば、出て行くことも可能です（借地借家法第２８条）。

次に、借地と建物を購入する方法についてですが、これは優先権というよりも、普通に購入する旨を大家さんにつたえればいいと思います。

基本的に、もしあなたが借り続けていたとしても、その借地と建物は第三者に売ることが可能です。そして、購入者は新たな大家として引き継ぐというのが原則です。ですから、実は大家が借地と建物を売ることは、あなたにとっては全く関係のない話ということになります。借家人として法的に保護されているのですから、大家が第三者に売却しても、それと同時に賃貸人の地位も承継するので、引き続き借り続けることができるということです。

では、なぜ出て行ってほしいのかが問題ですが、ひょっとすると借家人付きではかなり安くしか売れないということになります。どのくらい安くなってしまうのかはわかりませんが、少なくとも、あなたに支払う立ち退き料相当額程度は安くなるはずです。通常の店舗ですと数千万という立ち退き料になることもあります。

ですから、出て行ってほしいということですので、もし、あなたが購入するといえば、大家さんは売ってくれるかもしれません。

いずれにしても、原則として出て行く必要がないというのが私の意見です。

あとは、どの程度の立ち退き料を払ってくれるのか、移転先はあるのかなどを考慮しながら検討するのがいいのではないでしょうか？

No.1 回答者： kuuteidan 回答日時： 2012/01/18 19:04

はじめまして。

まず確認をさせて頂きたいのですが・・・
・建物は、大家が所有
・土地は、地主が所有　
・土地建物を、業者が買取る予定

と言う事でよろしいですか？
間違いがなければ、優先権は特にありません。


しかし、言葉は悪いですが、業者を出し抜く事は可能です。
内容から判断できる限りでの今回の案件の背景は下記の
様に予想されます。

・不動産業者が、転売・地上げ等の目的で、その土地に
　目を付ける。
　↓
・旧借地法の借地であった為、まず借主である大家を説得。
（旧借地法は、貸主よりも借主優位の為、土地を先に買ったとしても
　大家が立退きを拒否したら、土地の再利用は難しい。）


地主へ話を通していないと言う事は、もともと地主は売却予定は
ないと言う事だと思います。地主も売る予定でいるのであれば、
地主→借主の順番で話を通すのが筋です。

そこで、あなたが先に地主に連絡を取り、話をまとめてしまえは
大家は一度業者に説得されているので、業者よりも悪い条件を
提示しなければ、話はまとまる可能性があります。

予想の範疇を出ませんが、参考にしてください。
　

　　

この回答への補足

申し訳ありません補足です　上記の地主が土地を売却する予定があるかどうか？という部分ですが、土地を借りる際の細かな決まり事として　その土地に住む　という条件があるようで、大家がその土地を去った場合にはその土地を返却しなければいけなくなるようです。ですので、そこを借りて営んでいる当方に次に土地を借りる権利があるのでは？という思惑があります
ほかはkuuteidanさんの解釈のとおりです

補足日時：2012/01/18 19:49