農地から雑種地に農転後の契約、その後に宅地へ？？

自分なりにも、いろいろと調べ読みあさっては見たのですが、お詳しい方御教授願います。

購入希望で買付証明済みの土地があります。
市街化区域にある１３０坪の土地のうちの、３０坪が農地のままである事がわかりました。
１００坪については、他の２区画と合わせた計３区画で開発許可が下りていて、
３月下旬に造成工事が完了するのですが、宅地に地目変更は問題ありません。

開発許可を申請するにあたり、広さがオーバーした為３０坪分は一緒に申請出来なかったそうです。

今は地目が農地(田)になっている３０坪をこのままでは売買できないので、
仲介していただく不動産屋さんに代理人になっていただき、
３条と５条により雑種地に転用してもらった後の契約になる流れだそうです。

道路の位置、土地の形状から考えると建物を建てる位置は
その３０坪の雑種地にかかるのがベストなので、
造成と契約完了後に、改めて宅地にする為の地目変更の届出はできないかと考えいます。
３月下旬に受け渡し後、７月くらいには着工したいので、それに間に合う様に出来たらなと思っています。

８３条の違反転用なるものにならない様に、農地法の計画変更承認が必要になりますでしょうか？
最初に雑種地にはせず、仮登記で契約し農地から直接宅地転用の届けをした方がよいのでしょうか？
どちらが受理されやすいのか、そもそも申請が可能なのか？
可能であれば、どのタイミングで申請するのが良いか教えていただけると大変助かります。

素人ですので、認識に間違いなどありましたらお許しください。
本契約の返事を待ってもらっている状態なので、少々焦っております。
どうぞ宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： miteita54 回答日時： 2012/03/01 17:12

開発許可の問題と思われます。

ただ、農地と宅地が続きの土地で、一つの建物の建築なら
その面積なら、開発許可がいらない場合もあります。
開発許可がいらなければ、５条許可のみでいいと思います。
測量士または建築士に相談されることをおすすめします。

問題は、売主の方が農業委員会に、間違った申請を出した
と言うことで、始末書を書かされないかと言うことでしょうね。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2012/03/01 17:41

＞３条と５条により雑種地に転用してもらった後の契約になる流れだそうです

３条と５条ではなしに、地主が４条申請で雑種地に変えてから契約する、という事ではないかと思うのですが。

その不動産屋が間に入ろうとするからややこしいのであって、地主とあなたが直接売買契約をして５条申請で所有権移転、地目変更を行えばいいのではないかと思います。
おそらく不動産屋は、単なる仲介ではなく一度自分が買って利益を上乗せして売ろうと思っているので、ややこしい事になっているのだと思います。

まあそういう条件でしか買えないのなら仕方ないですが。

上記のよう地主が地目変更して不動産屋が買ったものをさらにあなたが買うのであれば、農地法違反云々はあなたには関係ないでしょう。とがめられるとすれば地主でしょう。

なお、雑種地からの地目変更については家が建てばできます。というか家が建つか、すぐにでも建てられる状態でないとできません。家を建てる前に地目変更が必要ですか？家が建ってからでいいと思いますが、たまにローンを借りる金融機関が先に宅地になってないとダメ、などと言う場合があるみたいですが。

また、あなたが地主と直接契約して５条申請で取引するなら、一般的には仮登記というような事はしません。仮登記をしてもいいですが、常識的には仮登記をするなら半額程度は払うのが普通です。

No.3 回答者： skyyks 回答日時： 2012/03/02 06:35

市街化区域ですからね、５条申請して移転し家を建てて建物表題登記し宅地へ地目変更・保存・追加設定という流れが一般的です。

しかしながら土地を購入するにあたって銀行が農地では融資出来ないと言っているのでしょう。だから農地から雑種地とみんな考えるのですが、法務局は簡単には雑種地への地目変更登記してくれません。いわゆる流動的地目でないかとみなされ確定した地目にならないとダメです。
苦し紛れに仮の駐車場を作ったり、資材置き場にみせかけて、なんとか雑種地に変えようとするのですが、費用がかかることからみんなあきらめてしまいますね。結局買い手さんがあきらめてしまうんです。融資してもらえなければ買えませんからね。で金があるか他に担保を持ってる者が手に入れるのです。
そこやめて次の物件探したがいいと考えます。

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/03/02 16:00

不動産業者です。

＞開発許可を申請するにあたり、広さがオーバーした為３０坪分は一緒に申請出来なかったそうです
＞１００坪については、他の２区画と合わせた計３区画で開発許可が下りていて
どうも理解しかねるのですが、市街化区域ですから都市計画法29条による開発行為だと思うのです。本当に開発許可が下りているのですか？開発許可に30坪程度増えて許可がむずかしくなる道理はないと思うのですが？・・・・・水路やその他工事費の問題ではずした？
100坪×3区画程度の造成をして、開発許可がかからない1000平方メートル以下での造成を行ったのではありませんか？30坪を加えると1000平方メートルを超え、開発行為に該当してしまうので・・・・
開発許可の済み証などは、渡されましたか？
基本的に、開発行為の許可を受けていない場合、その30坪は開発逃れと指摘されることがあり、庭先で使用するなら問題ありませんが、建物に供せられるとなると確認申請時に問題になる場合があります。しかし3区画と30坪の所有者が別で契約も同時期でないならばならたぶん大丈夫でしょう。
開発許可を受けているなら、なぜ30坪分を除外したのか？をはっきり理由を聞かなければ、何かの不都合を背負い込むことにもなりかねません。面積がオーバーの意味は？許可を受けるなら考える必要がないことです。
また、地目ですが通常は5条の許可証を添付して農地のまま所有権を移転し、建物が建築された後に表示登記などと一緒に宅地への地目変更を行います。開発許可を受けているなら、その部分は検査済み証の交付で地目も宅地へ変更可能です。
いづれにせよ、きちんと説明を受け、出来ればそれを役所などの担当課へ確認してことを進められた方が良いと思います。市街化区域でなぜ雑種地へ一度変更するのか？も理解に苦しみます。30坪の部分は調整区域とか？・・・・じゃありませんよね？