賃貸物件の雨漏りでとても困っています。

Question

※長文お許しください

築２５年くらいの４階建て賃貸マンション（コンクリート）の１階に住んでいるのですが、最近大雨の日２回ほど天井より雨漏りがするようになりました。

この物件は大家さんの直接管理物件なのですが、本業が忙しいのか、あまり管理できてない（大家業に慣れていない？）為に、大家さんと長く付き合いのあるらしい不動産屋さんが一応の窓口という形になっています。
（管理契約は結んでいないらしく、あくまで大家さんとの付き合いが長いからやっているみたいです）

一度目の雨漏りの時に不動産屋さんに雨漏れ（窓際と窓より３ｍくらい離れている箇所）がしている件を伝えて、一度大家さん指定の業者さんと一緒に見に来て頂いたのですが、天井を抜いて雨漏れ部分を確認し、外回りをぐるっと確認し、２階の方が水を漏らしてないかを確認（漏らしてはいないとの事）して、様子見ということでその日は終了しました。
（また、隣の方と上の方は雨漏りしていないと言っておりました）

その日より、３ヶ月位した大雨の日に再度雨漏りしたので（前回より酷かったです）また、不動産屋さんに電話したところ、次の日私が不在の時に一度様子見に行くとの事でしたので許可を出し、結果を待っていたのですが、専門ではない業者を連れて行ったらしく結果よく分からないとの回答をもらいました。

次の日曜日に再度専門の方を連れてきていただけるとの事なのですが、前回のこともあり、また同じ結果になるのではないかと不安になっております。

※大家さんにも一度お電話したのですが、「不動産屋さんに任せているからそちらと相談して」と言われてしまい、取り付く島もありませんでした
また、不動産屋さんと電話しても、自分の言いたい事だけ言って一方的に電話を切ってしまうような方です（こちらが喋っていても関係無く喋り始める・・・）

ここからが質問の本題なのですが
■大家さんは修繕の義務があると思うのですが、今回の場合はどれくらいの期間で直す（着工を開始しなければいけない）等の決まりがあるのでしょうか。（梅雨ですので、直す直すと先延ばしにされたら困ります）
■大家さんがお金が無い、もしくは暇が無くて構っていられない等の理由での着工先延ばしは有りですか？
■あまりに直してくれない場合は、こちらで別の業者を手配し、請求書のみ大家さんに回す事は出来るのか。（大家さんや不動産屋さんとの軋轢は生まれそうですが・・・）
■保険等には入っていないのですが、例えば雨漏りで家電製品の故障、大きく言えば漏電による火災で部屋が駄目になった場合の責任はどちらにあるのか。

不動産屋さんもメンドクサイという感じがひしひしと伝わってきて良い対応をしてくれません。
（付き合いで（タダ？）やっているというので分からないでもないのですが・・・）

似たような質問も過去にあったかもしれないのですが、このままでは外出も出来ません。よろしくお願いいたします。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

基本、借主は家賃を払い、貸主は建物としての機能を持った建物を貸す、というのが対等の関係で成り立っています。

もちろん、お互い判断能力のある大人であれば、雨漏りするかも知れないが直せないので安く貸す、それでＯＫ、ということで貸借したのなら、雨漏りについてはガマンしなければ成りませんが。

（１）基本、大家は雨漏りの修理義務があります。

その期間は、「相当な期間」でしょう。

言葉を変えると、その工事との兼ね合いで一生懸命やってもかかった期間ならしようがない、という意味です。

原因がはっきりしていて、修理が簡単ならすぐ、でしょう。

大家が業者に依頼し、依頼された業者が一生懸命原因を探っていたのに、3ヶ月かかっても不明だったというなら3ヶ月でも「相当な期間」でアル場合もありましょうが、どうも、その大家は業者にも依頼せず、ほっぽってあるようです。

本当にほおってあったのなら、すでに債務不履行状態です。

すぐ、進展状況をお尋ねください。

（２）大家にカネがない。

そんなのは理由になりません。

もっとも、「カネがない」と言って平然と家賃の支払いをしない借主は多く、裁判所もそれを認めるので、それとバランスを取って、最近は「カネがない」というのは修理をしない理由になるのかもしれませんが・・・ 。

それでも、債務不履行になることは間違いありませんね。

（３）借主が直す。

いいと思いますよ。

質問者さんの契約書をご確認ください。「必要費」「有益費」の支出を禁止するような条項が入っているでしょうか？

私が作る契約書以外に、そういう条項が入っている契約書を見たことがないので、おそらくそんなことは気にしていないと思います。

であれば、質問者さんが修理して、それを大家に請求するのは可能です。

但し、質問者さんが頼んだ業者が何度も足を運んだが結局原因が分からず、修理しなかったというような場合、大家はなんの利益も得ませんので、それの代金は質問者さんの負担になります。

その他、注意点がありますので、質問者さんが工事を依頼すると決めたら決めたら、実際に発注するまえに、必要費、有益費などについて質問を上げて、注意点を確認されるようお勧めします。

（４）漏電などの被害。

大家が責任を果たさない結果生じた、当然に予見される被害ですので、大家の責任になります。

但し、質問者さんが当然にはたすべき注意を果たした上で発生した損害に限られます。

例えば、前回雨漏りした場所に高額電気機器を置いて、濡れてダメになったから、と言っても通らないと思います。

以上、要約すると、現在の進展状況を問い合わせ、同時に、梅雨を控え、かくかくしかじかの被害が出る恐れがあるので、もし○○までに工事できない場合は、こちらで修理して、修理費を必要費として大家に請求する、と書いた文書を送ることです。

turbotjc · Answer

業者してます。

>■あまりに直してくれない場合は、こちらで別の業者を手配し、請求書のみ大家さんに回す事は出来るのか。（大家さんや不動産屋さんとの軋轢は生まれそうですが・・・）

お薦めできません。法的な意味ではできないわけではありませんが、実務上は「やめた方がいい」です。

修理をする業者との関係で言えば、修理業者に対する一義的な支払義務は発注者であるご質問者になります。まず業者に対して支払い、その分を貸主に請求するのが本来です。貸主の承諾無く修繕の発注だけして、後は貸主に支払ってもらってくれとその業者に丸投げするのは仁義的に可哀想すぎますし、業者からご質問者に請求されれば法的にも支払わざるを得ないでしょう。
ただ先に支払ってしまうと、その分を貸主が素直に支払ってくれるかというとこれも難しい。勝手に修理を頼んでおいて何様だ、となってもおかしくありません。

だからお薦めできないのです。

>■保険等には入っていないのですが、例えば雨漏りで家電製品の故障、大きく言えば漏電による火災で部屋が駄目になった場合の責任はどちらにあるのか。

建物の不具合による雨漏りによるなら、当然貸主に責任が出てきます。ただ雨漏りと漏電と火災との因果関係を立証するのはなかなか難しいのでは無いかと思いますね。
ご質問とは関係ありませんが、自己防衛のために火災保険は加入しておくことをお勧めします。隣室等からの延焼があったりした場合は、失火法によって火元に対して損害賠償請求ができません(原則)ので、火災保険に入っていない被害者側は悲惨を極めますよ。

他のご質問に関しては、既回答の方の通りです。

horiisensei · Answer

貸しビル（ＭＳ部アリ）経営経験者です。

鉄筋ＲＣであれ鉄骨造陸屋根であれ経験がありますが非常に雨漏り原因箇所の特定が難しく解決が困難なケースです。
雨の量、または風向きなどでも再発しなかったり様々ですし途中の階の住人はなんでもなくて特定の階、部屋だけとなると他の部屋、屋根裏などにも立ち入る必要があり業者も長時間の検査、修繕作業になり非常に高額の修繕費がかかります。

＞今回の場合はどれくらいの期間で直す
正常な日常生活が阻害されていますから「遅滞なく」修繕する義務があります。

＞大家さんがお金が無い、もしくは暇が
上記の理由であまり前向きには修繕したくないのが本音だと思います

＞こちらで別の業者を手配し、請求書のみ大家さんに回す事は出来るのか
大家さん、または大家さんに委託された管理業者の同意無しで進めない方がよろしいと思います。

＞保険等には入っていないのですが
但し立証する必要があるので予め管理者の言質を取っておくと良いでしょう。

まず優先するのは「不動産屋」は大家の正式な代理人であるのかを嫌がられても再確認する必要はあります。交渉する窓口と簡単に連絡が取れないようだと解決しないケースです。

賃貸物件の雨漏りでとても困っています。

不動産賃貸業を営んでおります。

業者してます。

貸しビル（ＭＳ部アリ）経営経験者です。

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