個人家主の賃貸不動産経営 法人化の是非

母が賃貸物件を所有しています。
下記のようなケースで、法人化にした方が良いのかアドバイスをお願いします。

持っているのは、
・古い貸家が１０棟ほど
・１棟６戸のアパート
・貸事務所２戸（１戸は非賃貸）
・サブリースで家賃保証がされているアパート３棟１２戸
他に貸ガレージが６区画

賃料の総額は年間１２００万～１４００万円ほど。
空室もありますし、悪質な滞納者も居ます。
貸家の半分はそろそろ寿命ではないかというほどです。
サブリースの物件は保証期間が幾らも残っておらず、間もなく自ら管理をせねばならなくなります。

確定申告も税理士を通さず、母が一人で管理をしています。
母自身、数年前に突然相続をして、主婦から手探りで大家をしている状態です。

私は今、主婦をしており、１年ほど前から夫の扶養に入っています。
いずれは私に賃貸物件の管理を任せたいと言われており、母も高齢になってきましたので手伝いをせねばならない時期になってきたと思っています。

そこで、私が加わり母が私に給与を支払うとしたら、それは経費とみなされるのでしょうか。
それとも法人化にして母が社長で私が役員のような形をとるような方法が良いのでしょうか。
現在、母には支払わなくてはならない金銭がたくさんあるので、もし私に給与を支払うと言っても少額になると思います。


いずれ来る相続の事も見据えて税金などで有利になる方法を取れればと思っています。

相談するのに良いところでも構わないのでアドバイスをお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： jaham 回答日時： 2013/03/19 16:18

法人化するには能力不足です

(自営の場合には税務署は比較的親切ですが、法人には全てできて当たり前という対応します、ですから顧問税理士は必須になります)
法人化して資産を全て法人の物としても、相続税は対象が不動産か会社の株式かの違いだけです

せいぜい青色申告でしょう

質問者を雇用して給与を支払うことには何の問題もありません、当然給与は経費です（法人でも個人経営でも）
（質問者にとってはパートや正社員として給与の支払いを受けるのと同じことです、給与の額によって税金や健康保険が関係してきます）

法人化して質問者が役員に就任したいのなら猛勉強が必要です（経理、税法、不動産関係・賃貸借関係の法令条例判例等々）
そこまで無くても、前記の基本的なことの勉強は必要です、建物の寿命等のことがありますから母上以上の勉強が必要でしょう
質問から関連の知識は皆無と思われます
でも　必要に迫られてする勉強は身に付きます　チャレンジしてください

この回答へのお礼

早速ご回答くださりありがとうございます。

私の知識のなさ、理解の悪さに我ながら辟易してしまいます。

今回の質問のような小規模の個人事業でも、役員になると言うのは大変なことなんですね。
まずは母の手伝いをしながら勉強していきます。

お礼日時：2013/03/19 16:57

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/03/19 16:00

＞１年ほど前から夫の扶養に入っています…

何の扶養の話ですか。
1. 税法
2. 社保
3. 給与 (家族手当)
それぞれ別物で認定要件は異なり、相互に連動するものではありません。

まあ、確定申告うんぬんとのことなので 1. 税法の話かとは思いますが、税法上、夫婦間に「扶養」はありません。
扶養控除は、親子や祖父母、孫などに適用されるものです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1180.htm
夫婦間は、「配偶者控除」または「配偶者特別控除」です。

しかも、配偶者控除や扶養控除などは、1年間の所得額が確定した後に決まるものであり、年の初めや途中に出たり入ったりするものではありません。
夫が会社員等なら今年の年末調整で、夫が自営業等なら来年の確定申告で、それぞれ今年分の判断をするということです。

「配偶者控除」は、配偶者の「所得」が 38 (給与収入のみなら 103) 万円以下であることが条件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1191.htm
38万円を超え 76 (同 141) 万円未満なら「配偶者特別控除」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1195.htm

＞私が加わり母が私に給与を支払うとしたら、それは経費とみなされるの…

それは、あなたと母が「生計が一」かどうかによります。

あなたが婿取りで母と同居しているなら、「生計が一」と見なされます。
他家へ嫁いだ身なら、サザエさんでない限り「生計が一」とは言えません。

「生計が一」の親族を仕事に手伝わせ金品を支払っても、原則として経費になりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm
唯一の例外は、母が青色申告をしており、かつ、「青色申告事業専従者」の届けを事前に提出してある場合のみです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2075.htm

「生計が一」でなければ、赤の他人を雇ったのと同等で、支払額がそのまま経費となります。

＞それとも法人化にして母が社長で私が役員のような形をとるような…

それは先の問題。
いきなりの法人化は無謀というものです。

まずは現状の個人事業としてのシステムをきちんと理解し経験した上で、不都合があると思ったらそのときに法人化も視野に入れて再検討すれば良いでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

私の知識や認識のなさで質問の内容が分かりにくく申し訳ありません。
まずは母のやっている事を学び、それから税金や経営について学んでいきたいと思います。

お礼日時：2013/03/19 16:50