個人間での建物賃貸借の留意点は？

不動産仲介業者を挟まずに個人的に知り合いなどに建物を貸すときの留意点を教えてください。
業者を挟めば重要事項説明書だったり契約書に現状回復や造作、解除についてなど細かい規定がありますが、媒介がない場合重説はないかと思います。
契約書は作成はするつもりですが、重説が無いということを前提とすると、契約書の内容はどんな点に留意したらよいでしょう？
ちなみに住居用ではなく事業用なので、現状回復などには特に注意が必要かとおもうのですが、どの程度まで、どんな文言でいれればよいのかが一番心配です。
他にも事業用ということをふまえると、気をつけなければならないことをいろいろご教授願えるとありがたいです。
小生は宅建は取得していますが実務経験は０です。多少の専門用語は大丈夫です。

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/09/07 05:29

　不動産賃貸業を営んでおります。

　範囲が広すぎて何からお答えすべきか困ります。宅建主任者でいらっしゃるようですので一応考えて、「ここはこれでいいだろうか」的な質問をしていただくと、適切な回答ができると思います。

　ちなみに、私が事業用物件を賃貸する際に一番気をつけているのは、怖い人が絡んでこないようにすることです。

　事業用物件だと、賃借人が失敗した場合に悪あがきして、妙なところから借り入れたりして、相手の人間が「債権者」として乗り込んできたりする場合があるのです。

　賃借人が知り合いであったり、とても良い人であったりしても、同じ事です。（だから賃借人の見極めが一番大事かな）

　賃借人の債権者に絡みつかれて、敷地と建物を取られたケースさえ目に見ていたりもしますので、私は怖いのですが、心配しない人は心配しないでしょうし、そんなこと知りたいとも思わないでしょう。

　実際、そんなことになるケースはほとんどありません。しかし、大震災と一緒で、いったん遭ってしまうととんでもないことになる。一生分の稼ぎを失うわけです。

　それに比べたら、家賃滞納対策や原状回復確保なんて二の次三の次。

　大震災に対して対策を施す人、施さない人、さまざまあるように、私が自分の価値観に基づいて「注意点」を縷々書きだしても、興味がない人には無駄だと思われます。

　困ったことに、「無駄だ」という判断もまた正しいと、私自身も思うのです。間違いだとは言えません。

　で、質問者さんが自分で考えて具体的に相談するよう、お勧めするわけです。

　現状の回復でない原状回復を求める点で言えば、詳細に写真を撮らせておいてそれを基準にすることである程度紛争を防げるものと思います。
　

この回答へのお礼

質問がちょっと曖昧すぎて申し訳ないです。
実は知り合いが事業を始めようとして、建物を貸してくれると言う知人とのあいだでとりあえずネットで見つけた賃貸借契約のフォーマットを使って契約書を作成してはみたけれど、融資をする銀行にこの契約書は良くないと言われたそうです。

どうしてもまた聞きなので、銀行がどの部分に難癖を付けているのか分からないです。どうやら現状回復の点らしいのですが。ちなみに契約書は後日見せてもらうことにはなっていますがまだ見ていません。

また、私は世に多くいるただの資格マニアで宅建とっただけなので、実務の事はさっぱりです。完璧な契約書を作れと言われてもたぶんできません。
こういったことは机上論より実務論ですから。
債権者に注意するというのは確かに大切ですね。今は暴力団排除条例とかがあったと思います。通常重説とともに一筆もらうことがおおいですが、契約書に盛り込むべきですか？
まぁ本当におそろひと人が絡んでしまうと法律自体も絵にかいた餅ですがね。

お礼日時：2013/09/07 08:42

No.2 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/07 08:54

>不動産仲介業者を挟まずに個人的に知り合いなどに建物を貸すときの留意点を教えてください。

既に回答あるとおりです

＞契約書は作成はするつもりですが、重説が無いということを前提とすると、契約書の内容はどんな点に留意したらよいでしょう？

個人間ですから、重説は関係ありません。
契約書が全てです。
必要に応じて、ご自分で入れたい条件を入れて下さい


＞住居用ではなく事業用なので、現状回復などには特に注意が必要かとおもうのですが、どの程度まで、どんな文言でいれればよいのかが一番心配です。

別紙として、現状回復に関する条件をいれてください

居住用とは違い事業用ですので、大家に多少有利な条件を入れることが可（宅建主任を保有しているのなら判例はわかりますよね）

参考
http://aichi-takken.or.jp/2/shoshiki-ichiran_chi …
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutaku …

↑は居住用ですので、適宜書き直しして事業用バージョンの現状回復の条件に書き改めてください

この回答へのお礼

別紙を作ればいいんですね。とても参考になりました。

ありがとうございます。事業用なのである程度貸し主有利でいいかとはおもいますが、お互いに旧知の仲であまりギスギスしたことはしたくないとかで、なかなか厳しいことをいいなくないとか言われて...。
ま、やっぱり最初がかんじんですよね。

お礼日時：2013/09/07 10:11

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/09/09 23:29

旧知の仲だからといい加減な契約を結んでいると，

トラブルが起きたときに，逆にその決めていないことが仇となって
窮地に追い込まれるなんてことになりかねません。

将来にわたって良い関係を築けるように，
きっちり決めて起きたほうがいいんじゃないかなと思います。

で，事業用だとやっぱりポイントは原状回復だと思います。

賃貸住宅用のガイドラインではありますが，
原状回復に関する資料として目を通しておくといいかもしれません。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …
（173ページもあります）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
自分であれこれ調べるのが面倒だったのでここで質問しましたが、まぁ自分の契約ではないとはいえ、相談をもちかけられたいじょうはちゃんと勉強してみました。
ハトやウサギのマークが出してる事業用建物賃貸借契約書などを参考に、現状回復と造作には気をくばりたいとおもいます。

お礼日時：2013/09/11 18:02