築４０年の中古住宅。買うべきか？

Question

数年前に外壁を張り替え、昨年リノベーション済みの物件です。
 内覧はまだですが、外回りを見させてもらったところ、庭師が入ってお庭の手入れしていたお宅だそうで、灯籠などもあり丁寧に暮らしていたんだな、という印象でした。

５０坪で、土地代＋８００万円くらいかな？という価格で売りに出されていました。
 外壁・屋根の塗装、ユニットバス交換、システムキッチンも入れ替え、玄関ドア取替え、給湯器取替え、LDKの床張替え等してあるそうです。(ホームページの画像・電話で確認済み。内覧予定です)
 
かねてから新築のピカピカした家より時を刻んだ趣のある古い家の方が好きで、一戸建てを持つのなら程度の良い中古住宅が欲しいな、と思っていました。
 建蔽率は５０％、静かな住宅街で、将来子どもが巣立っても老夫婦２人で無理なく暮らせそうな間取りです。ご近所さんも特に問題のあるお宅はなさそうです。立地条件は問題なく理想的で、設備的にもほぼ入れ替えしてあるので問題なさそうですが、築４０年ということもあり、耐震性・水道管の老朽化等不安もあります。住んでいて出てくる問題もあるでしょうし…。
 業者さんによると、雨漏り・外壁のひび割れ・シロアリ(予防済み・５年保証)はなかったそうです。現在クルマを２台並列できるよう駐車場の拡張工事をしていました。カーテンレールや火災報知機は付いていませんでしたが、こちらも不動産やさん負担で付けてくださるそうです。
 また、瑕疵担保責任は特に設けていなさそうですが、購入後雨漏り等あった場合は対応してくださるという話しです。
 
夫は３５歳。購入するなら今、出会ったのも縁、運命かな…と思い購入する方向に傾いています。
購入するにあたり何か気を付けるべきことはありますか？？
また、購入するのは止めた方がいいというご意見の方は理由もお願いします！

felixthecat · Accepted Answer

こんにちは、質問者様。
これまで中古マンションを２室購入した経験から、以下回答します。

マンションと一戸建てでは、根本的に違うところもあるとは思うのですが・・・

水道管老朽化：今、性能のいい浄水器がたくさん出ています。どうしても気になるようでしたら、給水器等で対応でもいいでしょう。そもそも水道水をそのまま飲む、っていまどきどうかな、と思います。ですから、水道管の老朽化はそれほど心配しなくてもいいかと思います。
耐震性：外壁の塗り替えが完了しているようです。この間の大きな地震の影響で、作りがあまい建物は、戸建マンションを問わず、クラック（大きなヒビ）が入ります。これを隠す為に、上から塗料をぬるケースが多いようです。

内側の壁紙もリフォーム済みでしたら、ヒビに関して素人が見る事はできません。行政には相談しましたか？市役所の建築課などですが、周辺の地盤が盤石かどうか？建物が危険物件かどうか、の情報をもっていて、拙宅の場合ですが、ある程度開示してくれましたよ。また、建築士のかたも、その建築課の紹介で知り合い、内覧時に同席してもらいました。とてもまじめな方で、待ち合わせの１時間前から、現地にいらっしゃって、周囲の地盤などをチェックして頂いたようです。私の内覧が終わったあとでも、３０分ぐらい、丁寧にあちこち点検をして下さり、結果は口頭でしたが、丁寧に説明をして下さいました。金額もそれほどではなかったと記憶しています。

我が家を買える喜びでワクワクしている中、何か大きな落とし穴が待っているのではないか、と不安疑心暗鬼になるものです。
ありとあらゆる事を勉強して、戦って下さい。

でも、石橋を叩きすぎて、渡れなくなっては元も子もありません。
決断は、スピーディーに！

結果知りたいです～

岩間誠治 · Answer

リノベーション済みの案件は、逆にもともとの老朽具合が見れないため避けたほうが良いかと思います。
リノベーション住居に住む場合は、改修前の段階から設計事務所等と購入前に確認すると良いかと思います。無償で提案もしてくれる事務所も多数あります

108109 · Answer

私は築50年の実家に耐震補強+リフォームをして、現在住んでいます。
私も古い建物や家具が好きで、ましてや実家なので想い出もあり、耐震基準がクリアできれば
建て替えずに住もうと決めました。その方面に強い設計士さんにお願いして、
「出来る限りの耐震対策をすること」「昭和レトロの雰囲気を残すこと」を条件に
リフォームをお願いしました。幸い市の耐震基準はクリアでき、地震保険にも加入できました。

私はこれで満足していますが、いくら耐震補強をしたと言っても新築と比べたら脆いと思います。
現在の物件に心惹かれていらっしゃるようですので、まず耐震診断を依頼なさってはいかがでしょうか。
表面的なリフォーム（塗装や床張りなど）より、まずは耐震性を重視なさるべきだと思います。

inon · Answer

＜リノベーション済みの物件です。＞
一番大きな問題は、耐震リフォームを行っている家かどうかです。耐震化されていない家なら大きな地震が来たら倒壊すると思っていて良いでしょう。

後は設備配管などの交換ができているかどうか。

古い家を長持ちさせて住むのはエコロジー的にも良いことだとは思います。
しかし、家は安全でないといけません。昔の家は丈夫なんだ良い材料を使っていたから大丈夫なんだなんて非科学的な事を言う人がいますが、所詮住むのはその人ではありません。阪神大震災で大きな邸宅が倒壊した現場を私はたくさん見ました。（ボランティアで耐震診断をしていました）

是非その辺りは必ず確認して下さい。

masa180828 · Answer

売主が不動産業者か一般人かの確認が必要です。

違いは、一般人・・・瑕疵担保責任は契約上『無』にする事が多い

不動産業者・・・宅地建物取引業法で瑕疵担保責任は『2年』と定められている。
　　　　　　　　　※瑕疵担保責任保険ではない。

どちらも『告知書』を貰っておく事。

たとえば雨漏りが以前発生して直した事があったがそれを告知書に記載がなかった場合など
　　『告知義務違反』で追求できる場合が多い。

昭和56年より前の建物は、耐震基準が今の建築基準法とは違っていますが

昔の腕の良い棟梁タイプの大工さんは材料を吟味して建てられている場合が多いため、
現在の格安のローコスト住宅よりずーとお勧めだと思います。

２階の天井裏をご覧になると（押入の天井からみることが出来ます）、地棟梁と呼ばれる丸太が使用されているなど、昔の大工さんの仕事は素晴らしいです。

odasaga09 · Answer

＞・・べきか

という言葉づかいは、非特定域の情報開示だけに、おかしいとは思いますが。。。

＞建蔽率は５０％　（＝第１種低層住宅専用地域）

という地域イメージで ＞築４０年　　というのは、儲け主義の建売乱造物件とは違う、程度の良さはイメージされます。

＞新築のピカピカした家より時を刻んだ趣のある古い家の方が好きで、一戸建てを持つのなら程度の良い中古住宅・・・

ようやくこういう感覚の人が多くなっていく（のかな？）と思うと、嬉しい限りです(^^/

古い家屋の資産価値が３０年でほとんどゼロに等しくなるような日本独特のばかげた風潮から、８００万円の売値価値を認められるという時代傾向？と、その値をつけられる良質のものと思います。
木材品質は、（庭もない密集乱造物件を除いて）、昔一軒づつ建った住宅の質のほうがはるかに良質です。

きちんとメンテを加えれば普通１００年以上可能なのが本質です。
そう持たないのは、時代性、地域の変貌やライフスタイル・家族構成・用途の変貌や、飽き、建て替え促進商売人の暗躍、戦略などの成果で必要以上の住宅道楽をしているのがおおかたの日本人なのです(^^

木造２階程度の耐震性は、昔の計算法との比較を実際知らないレベルの人の話はともかく、計算上たいして変わりがありません。よほどの奇抜好きな建築でないかぎり、大体計算上での不適合ケースはめったありません。
肝心なのはスジカイや金物結合部などが本当に有効に緊結されているかが実情問題で、建設時の確認申請図でもあれば、図面計算上は１時間もかからず、いわゆる「耐震性」計算は建築士ならできます。
耐震診断を受けておくのが（あくまで表面上・計算上だけ・・が本質）いちお安心材料と思います。
水道管等の老朽化等は将来メンテ費かかる想定で、＝それが安い【中古価格】という観点で問題ないはずです。

古くなって評価が出る。古いものほど価値がある。そういう人間寿命より長いスパンを展望して時代性に耐える建築を。そういう仕事を愛してくだされ。ませ　m(__)m。(^^/

そういう価値観の人を待っていた・・・住宅　かもしれません(^^
＞べきか、べきでないか　は、ただのそういう「運命」だけでしょう(^^

no2nna8n · Answer

立地条件が理想的で周囲の環境も良いならば買いだと思います。

上物は後からどうにでもなります。
土地だけはどうにもなりません。

中古住宅は１０～２０年修理しながらだましだまし住んで、老後の生活に合わせて建て替えたっていいのです。
いい土地はなかなか売りに出ません。

titelist1 · Answer

買いです。800万円は高めに付けているので値引きできます。しかし、いつまでも迷っていては他の人に取られますよ。

Mokuzo100nenn · Answer

40年前でも当時の耐震基準ぎりぎりの耐震性の弱い建物と、耐震基準などをはるかに上回る耐震性の高い本格日本建築があります。

後者であれば「買い」ですね。

前者であれば、土地代+500万円ぐらいまでに値引きしてもらい、耐震補強をしてから住むのが安心。
耐震補強工事用に200万円ぐらいを準備するのがお勧めです。
耐震補強に予想以上カネがかかる場合は、瓦を下して軽量な金属葺きに葺き替えるだけでも建物全体の耐震性は大きく向上するケースが多いです。

地元で構造計算ができる建築建築事務所にご相談なされるのが一番と思います。

k-josui · Answer

私も金銭的な理由ですが30年ほど前に中古住宅を購入しました。
中古住宅は、その建物で満足できさえすればとても経済的です。
気に入られたのであれば、まさに掘り出し物でしょう。
日当たりなどはいかがですか？まあ今の季節で日当たりが良ければ心配はいらないでしょう。
　　　　　
ただ私もお庭の付いた家だったのですが、庭の手入れが大変でした。
庭師を頼みましたが、それなりにお金が掛かります。
庭木はあまり大きくしてしまうと日当たりが悪くなります。素人では手入れは難しいです。
　　　
でも、まあ掘り出し物だと思いますよ。

築４０年の中古住宅。買うべきか？

こんにちは、質問者様。

リノベーション済みの案件は、逆にもともとの老朽具合が見れないため避けたほうが良いかと思います。

私は築50年の実家に耐震補強+リフォームをして、現在住んでいます。

＜リノベーション済みの物件です。

売主が不動産業者か一般人かの確認が必要です。

＞・・べきか

立地条件が理想的で周囲の環境も良いならば買いだと思います。

買いです。

40年前でも当時の耐震基準ぎりぎりの耐震性の弱い建物と、耐震基準などをはるかに上回る耐震性の高い本格日本建築があります。

私も金銭的な理由ですが30年ほど前に中古住宅を購入しました。

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