公正証書で遺言を無効にできますか?

Question

亡くなった父の遺産は父の子供である私と弟にしか相続権がないのですが
父の家は私の物だ、これから借家として人に貸すんだと祖母がごねて話が進みません。

場所が私と弟の職場からあまりに離れ過ぎている
建物は父名義でも土地は祖母の物なので相続しても土地を貸してもらえない恐れがある

などの事情があり
計理士の方に相談したところ相続後競売にかけて現金化するのが最善と言われました。
しかし父との思い出があるので家は残したいという気持ちもあります。

そこで相続権を放棄して今回は祖母に譲渡する代わりに
賃貸にするのは構わないが祖母の存命中はその家を壊さない、建て替えない、
祖母が亡くなった場合の家の相続人は私と弟を指名する。
祖母の遺産について私と弟の法定相続権利を侵害する内容の遺言書は既にあるもの、これから作るもの全て無効とする
という公正証書を作らせるなどしたら将来的な家の相続権を確保することはできますでしょうか。

アドバイスよろしくお願いします。

chie65535 · Accepted Answer

＞そこで相続権を放棄して今回は祖母に譲渡する代わりに
＞賃貸にするのは構わないが祖母の存命中はその家を壊さない、建て替えない、

公正証書には、こういう内容の「●●させない」と言う文言は書けません。

公正証書に書けるのは「債務者と債権者の間で取り交わす、金銭の支払い条件」のみです。

＞祖母が亡くなった場合の家の相続人は私と弟を指名する。
＞祖母の遺産について私と弟の法定相続権利を侵害する内容の遺言書は既にあるもの、これから作るもの全て無効とする

「祖母が亡くなったあと」の事は、約束させても意味がありません。

だって「その時は祖母が居ない」のですから、約束しても無意味ですし、どんな遺書を作られたとしても「相続人全員が納得しさえすれば、遺書は無視してよい」ですから。

と言う事で、問題点は「祖母が死ぬまでの間に、父が建てた家を壊させないようにするには、どうすれば良いか？」です。

一番良いのは「さっさと建物の名義変更をする」です。

祖母に相続権が無いのは明らかですから、書類さえ揃えれば「相続による所有権移転登記」が可能です。

＞建物は父名義でも土地は祖母の物なので相続しても土地を貸してもらえない恐れがある

借地権は相続できます。

亡き父が祖母から土地を借りていたのですから、亡き父は「借地権」を持っていました。

その「借地権」は、貴方や、貴方の弟が相続できます。

借地権を相続した貴方は、土地を借り続ける権利があり、貸し主（祖母）は、それを拒否できません。

元の借り手である父の死亡を理由に、貸し主（祖母）が立ち退きを要求しても、それに応じる必要はありません。

つまり、祖母は「建物の名義を貴方に変えられても、文句が言えない」ですし「建物を壊して出て行けとも言えない」ですし「勝手に建物を壊す事もできない」です。

つまり「建物の名義を、今すぐ、質問者さんの名義に変えるだけ」で良いです。

そして、祖母に「質問者さんが借地権を相続した旨」を文書で通知し「祖母には建物をどうこうする権利は一切ないこと」を祖母本人に判ってもらいましょう。

建物の名義変更さえ済んでしまえば、もし裁判になっても、貴方が１００％勝てます。

名義変更後、速やかに「地元の不動産屋さん」を探して、借家として貸し出し、賃貸契約の代行や家の管理を不動産屋さんに依頼しましょう。

地元の不動産屋さんが「管理者」になれば、祖母は「貴方に無断で家を貸す」などの不法行為は出来なくなります。

名義変更をして、地元の不動産屋さんに管理委託すれば、祖母は一切手出し出来なくなります。

shimaenaga · Answer

NO.1です。

家の所有権があなたにあることが間違いないのなら、たとえ土地がおばあさんのものでも、おばあさんはそう簡単に家を壊すことはできません。別にあなたの家を保存するために、おばあさんに譲る必要はないですよ。

まず、先に述べたように、家は何らかの土地利用権に基づいて建っているものと思われますので、もしおばあさんが「土地を貸さないから、家を壊せ」と要求してきたら、あなたは土地使用権をは主張できます。

土地使用権がすでにない場合でも、あなたは建物買取請求権を行使することができる場合があります。おばあさんは、家を買い取らなければいけないのです。

これらを材料にして、おばあさんと交渉したらどうでしょうか。

9625 · Answer

まずは、
質問者様のお父様の相続人は、
お父様の奥様と、お父様の子供にしかありません。（存命していれば）
お父様のお母様（質問者様の祖母）には、相続権はありません。
それは、法的に決められている事なので、遺言等で、
お父様のお母様（質問者様の祖母）にも相続させると一言があれば、
お父様のお母様（質問者様の祖母）も相続可能です。

そこで、実際の相続人は、質問者様の文章から、
質問者様と、質問者様の弟のお二人という解釈をさせて頂きました。

家屋は、お父様名義
土地は、お父様のお母様（質問者様の祖母）名義

で、今回相続でもめているのが、家屋ですね。

質問者様は、

＞場所が私と弟の職場からあまりに離れ過ぎている
＞しかし、父との思い出があるので家は残したいという気持ち
＞賃貸にするのは構わないが祖母の存命中はその家を壊さない、建て替えない

というお気持ちであれば、
高齢の方に、法律上どうのと言っても、もめるだけだと思いますので、
多少譲歩して、
貸主は、
土地は質問者様の祖母、
家屋は質問者様と質問者様の弟
で、賃貸契約物件として、賃貸に出しても問題ないと思いますが。

賃貸契約上、貸主を明確にしておけば、
借主も、土地の貸主に家屋の改造許可を得ようとは思わないでしょう。
不安なら、そのような事が起きる事を想定して、契約書に
相応のペナルティを記載し、契約時にも口頭で伝え、録音もしておけば
万全だと思います。

将来、質問者様の祖母が亡くなられた場合、
質問者様の祖母の子供（質問者様のお父様の兄弟）と、
質問者様ご本人と、質問者様の弟が法定相続人となります。
（質問者様のお父様が亡くなられている為、その子供に相続権が発生します。）

遺言で、質問者様のお父様（質問者様ご本人と、質問者様の弟）には
相続させないとあっても、遺留分は相続可能です。

＞そこで相続権を放棄して今回は祖母に譲渡する代わりに～
＞～公正証書を作らせるなどしたら将来的な家の相続権を
＞確保することはできますでしょうか。

これは、不可能です。
何故なら、法律上、より日付が新しいものが、有効になるからです。
公正証書でも、例外は有りません。
ですので、質問者様の祖母が、質問者様の意に沿わない遺言書を、
今回作成した公正証書より、後に作成し、質問者様に内緒で残した場合、
後から作られた遺言書の内容が有効になります。
その為、遺留分のみの相続しか出来ません。

質問者さまの情報からのアドバイスになります。
質問者様のお父様と、質問者様のお父様が義理親子
（祖母は質問者様のお母様のお母様）であれば、
また話が変わって来ると思います。
相関図がはっきりわからないので、こんな感じのアドバイスです。

shimaenaga · Answer

ちょっと、質問者さんの状況でわからないところがたくさんあります。

まず、おじいさんが亡くなられて、相続権が孫のあなたと弟さんにしかない、というくだりですが、おばあさんがおじいさんの配偶者であったなら、普通はおばあさんにも相続権があるはずですが？

次に、土地はおばあさんのものだということですが、すでに土地の上に家があるのですから、何らかの使用権が法律上成立しているはずです（賃借権とか使用借権とか）。それはどうなっていますか？

それから、おばあさんが今後作る遺言を無言とする、という契約は法律上できません。公正証書にしても関係ありません。

あなたが家を相続して、その所有権を持っているのなら、その家を保存する方法としては、まず土地の使用権を確認することですね。

賃借権や使用借権があれば、まずそれをおばあさんに対して主張すればいい。

もっとも、土地使用権は土地の所有権に負けることもあります。その場合が心配なのであれば、おばあさんと交渉して何らかの使用権を設定してもらうか、土地を譲り受けるか、などの方策を考えることになるでしょう。

計理士に相談したところ、相続後、競売にかけるのが最善と言われた、ということですが、これもよく意味が分かりません。

「競売にかける」というのは、普通、債務の方などに採られてしまった不動産を、裁判所がオークションにかけて、その代金が債務の弁済に充てられることを言います。

どういう意味なのか、その計理士に確認した方がいいと思います。

公正証書で遺言を無効にできますか?

＞そこで相続権を放棄して今回は祖母に譲渡する代わりに

NO.1です。

まずは、

ちょっと、質問者さんの状況でわからないところがたくさんあります。

この回答への補足

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