掲題につきお知恵を拝借したく質問をさせて頂きます。
現在、相続対策として、祖父の所有する土地にアパートを建てる話が進んでおります。
しかしながら、祖父も高齢ということもあり、後何年生きられるかは分かりません。
例えばですが、アパートを建築中に祖父が亡くなった場合、土地の評価は更地評価となるのでしょうか?
また、本ケースにおいて相続税評価額の下がるタイミングは、いつになるのでしょうか?
(※更地から貸家建付地に変わるタイミングかと思いますが、それは段どの段階でしょうか?)
ご教授頂ければ幸いです。
No.2
- 回答日時:
おはようございます。
残念ながら、建築中ですと、貸家建付地にはなりません。
借りている人がいて初めて貸家建付地となります。(例えば、賃貸予約契約も否定されている裁決があります。)
あと、おせっかいですが、ご質問者様のおっしゃっている方法は、相続対策でよく聞く話ですが、さらによく聞く話が、
「たしかに相続税は安くなったけど、入居者もあまり入らず、建物のローンで安くなった税金よりも多くお金が出て行った。」というものです。
まだ、考える時間があるのであれば、一度シミュレーションされてはいかがでしょうか?
No.3
- 回答日時:
回答が先に出ておりますので、参考としてご覧ください。
相続税対策にアパート等の建物を建築して賃貸するというお話しはよくある事です。
しかし、建築するために多額の負債を抱え、入居者次第では返済資金も賄えない事も
多々あります。
そのような家主の不安を解消するシステムもハウスメーカーで提案されているところも
あります。
Dハウス・Sハウスは、関連会社(不動産管理会社)が、そのハウスメーカーを利用して
建築した場合、その関連会社が賃貸物件を何年かに渡り一括で借上げしてくれます。
入居者があろうがなかろうが、数年は安定収入が望めます。
Dハウスについては、アパートのみならず、企業向けの貸店舗建築士を召致する事も可能です。
ご高齢ということでの不安があるのであれば、次の相続(父→自分)を考え、精算課税を使って
お父様がアパート等を建築するとか・・・
節税には様々なパターンがあると思われます。
簡単に試算・・と言っても、素人が知り得る情報だけでの試算では、本当の節税対策は
できないと存じます。
お近くのFPや税理士等に御相談した方がよろしいかと存じます。
No.4ベストアンサー
- 回答日時:
土地が更地でなくなるのは、その土地上に何らかの権利が発生した時です。
1建物が建設されている。
(1)建物所有者が土地所有者と違う場合には、土地評価額は借地権分だけ下がります。
(2)建物所有者と土地所有者が同じ場合には、土地評価額は減少しません。
(3)建物が「他人に賃貸することを目的としたもの」である場合には、貸家建付地減価がされます。
2建物が建設中である場合。
更地評価すべきとの考え方と、建付地減価をすべきという考え方と分かれます。
更地評価すべきとの考えは、建設が終了したら上記の(2)と同じなので、土地は更地として、建設中の建物はゼロ円として評価したらいいだろうという説です。
建付地減価をすべしという考え方は、更地ではなく「その土地上に建物になりかけのものがあるため、それを撤去する金がいるので、その費用分は控除すべきだ」というものです。
土地の時価評価としてはこの考え方は正論でしょう。造りかけの建物がある土地を更地として買ってくれと言っても「取壊し費用分だけ代金を下げてくれ」と言いたいのが人情ですし、筋が通ってます。売買時にはこのような評価が適当です。つまり時価です。
しかし相続税評価額は時価ではありませんので、後者の考え方を採用できません。これを認めると、更地評価額を下げるために、とにかくガラクタを土地上に配置して「撤去費用分だけ、評価額を下げる」ことができてしまうからです。
3
ご質問の場合には、祖父の土地上に、祖父が建物を建てるのですから、土地の評価額は変わりません。
土地の評価額が下がるのは、建物が立ってそこに賃貸人が住むようになった時点です。
おまけ
相続税対策として、土地にアパートを建設するのは有効な方法ですが、条件として「被相続人となる者が生きてるうちに返済できる借金にて建てる」があります。
現金で建設するのでしたら、まずその現金分が相続財産から減少しますので、効果大です。
被相続人候補者(変な言い方ですが)が借入金をし、建設をするというのでしたら、借入金返済期間程度は生きてる予定がないといけません。
平均余命を考えての対策になります。
「そろそろお迎えがくるので、相続税対策をしないとあかんぞ」と色々考えるのですが、更地にアパートを建設するというのは、「もっと早くから対策しておけばよかった」という声が出そうです。
「いつ死ぬかわからん」のは、すべての人間に言えることですが、哲学的な意味ではなく、現実的に「いつ死ぬかわからん」状態になってる方ですと「相続税対策をするのが遅すぎる」と言えると思います。
財産の贈与をするにしても、相続発生3年前以後の贈与財産の相続財産への加算規定があるので、思ったように相続財産を減少させることができません。
多くの方から回答およびアドバイスを頂き、ありがとうございました。ベストアンサーは甲乙付け難かったのですが、自分の中で求めている回答に一番近かった「回答No.4」さんをベストアンサーとさせて頂きます。本当にありがとうございました。
No.5
- 回答日時:
銀行の勧めで始めるなら止めた方がいいです。
むしろ現金で保持して教育資金贈与制度等の贈与税減税制度を使い「孫に贈与」するのが得策になります。つまり相続を1回パスするのです。一気に曾孫迄飛ばせれば贈与税を普通に払っても採算が取れる場合さえ存在します。株券ですと曾孫名義の口座に振り込むとかです。
No.6
- 回答日時:
銀行の勧めで始めるなら止めた方がいいです。
むしろ現金で保持して教育資金贈与制度等の贈与税減税制度を使い「孫に贈与」するのが得策になります。つまり相続を1回パスするのです。一気に曾孫迄飛ばせれば贈与税を普通に払っても採算が取れる場合さえ存在します。株券ですと曾孫名義の口座に振り込むとかです。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
似たような質問が見つかりました
- 相続税・贈与税 知人の実家の話です 知人の家系は先祖代々地主で、不動産を多く持つ資産家です 税理士の試算で相続人2人 6 2022/05/21 13:26
- 相続税・贈与税 不動産の相続についてですが 2 2023/05/04 11:33
- その他(悩み相談・人生相談) 30代前半の所有不動産にしては、多い方でしょうか?? 保有不動産 土地・建物5億2163万円 「土地 1 2022/06/04 17:02
- 相続・譲渡・売却 自己所有の土地建物の名義を配偶者に変更したいが可能ですか?手続き方法やかかる税金などを教えてください 3 2023/03/05 12:30
- その他(資産運用・投資) 資産に関して質問です。 5 2022/08/15 13:19
おすすめ情報
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
同棲で家賃折半したときの贈与...
-
「譲渡」と「贈与」の違いを教...
-
土地売却時の取得価格と税金
-
専業主婦に税務調査?
-
個人事業の事業継承についての...
-
個人事業主 妻からの一時的な...
-
孫への車の贈与について
-
生前贈与と確定申告所得控除の...
-
一時所得と市県民税
-
契約者が親(全額支払済)の、私...
-
住宅資金 親からの援助って・・・
-
弟が亡くなり、死亡保険金の受...
-
借金付の土地の贈与は?
-
住宅ローンの繰り上げ返済にか...
-
家族から1000万円借りた場合、...
-
土地売却にかかる税金に教えて...
-
義理の弟から一千万の借金。税...
-
親の名義で住宅購入か、親から...
-
相続の手続きの仕方
-
教育資金の一括贈与について 祖...
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
同棲で家賃折半したときの贈与...
-
個人事業主 妻からの一時的な...
-
夫婦間の預金の預け替えについ...
-
他社の社員を表彰する際の経費...
-
夫婦間の預金移動について
-
孫への車の贈与について
-
新築時の地盤改良費用を親に出...
-
妻の報酬を夫の口座に毎月振り...
-
贈与について教えて下さい。 ・...
-
親族名義の建物を貸した際の賃...
-
土地売却にかかる税金
-
債務超過会社における身内への...
-
解散した自治会の自治会費の処分
-
親と同居する家の外構工事費用...
-
現金200万円を銀行に入れたら、...
-
親の土地に新築。義母からの入...
-
宝くじ当選金で不動産購入後に譲渡
-
銀行口座の振込み時の贈与税の...
-
贈与の返却
-
ローン返済中の名義変更について
おすすめ情報