兄弟間の不動産譲渡についてお伺いします

この度、二人兄弟のみで共有名義の実家土地を兄(私です)の名義だけにすることになりました。
実家には我々兄弟の母が1人で暮らしておりましたが、老齢のため我々兄弟のどちらかが実家に戻り母の世話をするつもりです。弟は現在生活の基盤が実家とは遥か遠くにある為、私が戻ることにした次第です。弟は生涯実家に戻る意思が無く、私はおそらく実家で一生を終えることになると思います。そこで、名義だけ弟にあっても仕方がないと思い土地名義を兄の私に全て書き換えるとともに弟所有分の土地代金を渡してあげようと思います。
つまり弟が所有している土地を兄に譲渡し名義を兄に変え弟はその代金を受取るといったごく一般的な話しですが、この場合、当然ながら弟には不動産譲渡所得税がかかってしまいます。ここで皆様に質問なのですが、この代金を弟が数年間の分割で受取った場合でもやはり土地譲渡代金の総額に譲渡税が一括でかかってしまうのでしょうか？
恥ずかしながら兄弟ともに現金に余裕が無いので頭が痛いです。
どなたか良い知恵をお授け下さい。宜しくお願いします。

No.6 回答者： ni_si_ki 回答日時： 2014/10/04 06:01

共有名義の土地は、もともとお父様名義だったのでしょうか？

私達兄弟も祖母の遺産を代襲相続した際に評価額の高い土地を共有名義にしました。
数年後、私が離婚することになり養育費の支払いでお金が必要になってしまい、遺産分割のやり直しを行いました。
参考になれば幸いです。

No.5 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/09/27 18:01

＃１、３です。

＞少しずつ土地を毎年譲渡及び名義書き換えしていくことは如何なものでしょうか…

それは、登記費用がかさみますよ。

＞弟が不動産譲渡所得税を払える範囲かつ私が支払える代金の分だけ毎年やりとりしていくことは…

弟は、兄からもらった売買代金のうちから少しだけ税金を払えばよいだけですから、弟の都合は理由になりません。

＞例えば私が弟に地代として年100万円渡し、弟は私に年100万円相当の土地を贈与することは…

それは、100万円で土地を買うことであり、地代でも贈与でもありません。

＞弟が以前言っていたのですが、母の世話を頼む分、土地の名義を兄に総て渡したい…

それならそれで素直に贈与してもらったら良いんじゃないですか。
多少の贈与税はやむを得ませんよ。

この回答へのお礼

やはり私が勉強不足なのがよく解りました。
もう少しきちんと勉強いたします。
丁寧にご意見くださりありがとうございました。

お礼日時：2014/09/28 00:14

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2014/09/27 16:22

たぶん、税について明るくないまま、不安の状態での質問だと思います。

不動産譲渡所得税・譲渡税、そんな税目ありませんよ。言葉は大切に使わないと、間違ったものです。

売買による譲渡としては、譲渡所得を加算して計算する所得税の負担の増加、不動産取得税、名義変更のための登録免許税、譲渡価格が一般の相場と差がある場合には贈与税、などがかかることでしょう。

弟さんの持ち分すべてについて売買の対象とすれば、その代金のやり取りなんて関係ありません。全体で譲渡所得を計算することとなります。
相続ですが、あなたがたはその土地を相続か何かで所有しているのではありませんかね。であれば、全所有者から含めての所有期間により長期所有の不動産の譲渡所得として特例計算が受けられる可能性があると思います。

私であれば、手続き費用は余計に掛かるかもしれませんが、弟さんの持ち分を分割で売買するのです。
現在１／２ずつ持っていると仮定すると、１／２０ずつ売買することで１０年計画で売買による取得も可能かもしれません。ただ、この期間が長いほどリスクがあるかと思いますし、面倒だと思います。

税務署が相場と異なる売買と判断し、それに対応するだけの交渉材料と交渉力がないと、分割の売買もリスクはあります。

不動産取得税は、取得した側にかかるものですので、あなたの負担になります。これは、私の聞いた話では、実際の売買の金額ではなく、固定資産税などの課税根拠となる評価額での計算だったと思います。
分割して売買ともなれば、１年目に全額課税されるのではなく、何年かに分けることもできることでしょう。全体としてはいくらか余分に課税される可能性はあるかもしれませんが、分割手数料的に考えれば悪くないかもしれません。

登録免許税は、固定資産税課税に用いられる評価額で算定します。手続きの回数で単純に按分するわけではありませんので、高くつく可能性はあるかもしれませんが、これも特別高額なものではないと思いますし、端数処理の結果安くなる可能性もあると思いますね。

名義変更は、法務局での登記手続きとなります。兄弟仲が円満で進めている限り、頑張れば素人でも手続きできるかと思います。しかし、多くの人が司法書士に依頼しているのも事実であり、高額財産である代替えの聞かない不動産でもあります。そして、登記で認められても税務で認められるかは別ですし、間違った手続きなどを訂正などするのは、普通の手続きより難しくなることでしょう。

売買金額の算定が一番難しいと思います。税務署などに相場を教えてくれと言っても教えてくれません。税務調査では相場云々という割に教えてくれません。近隣の不動産業者などで取引しているような金額で多少のリスクを考えて決定するか、大金をかけて不動産鑑定士に評価してもらうぐらいでしょうね。税理士への相談でそれなりに自信のある金額の提示をしてくれる可能性もあるかもしれません。

土地の評価額がどの程度のものかにもよるとは思いますが、可能であれば、税理士と司法書士の両方の資格者がいるような総合事務所へ相談されるほうがよいと思います。これは、税理士は登記手続きに明るいとは限りませんし、不動産手続きの先の話であったとしても司法書士が税について詳しいとは限らない、そして、説明の仕方により判断が異なってもいけない、だから総合事務所で一つの説明と聞き取りによる両方の資格者の立場でアドバイスをもらうのがよいと思います。

最後に世代交代の流れの中での親子の共有はまだ良いにしても、兄弟などの間での共有はお勧めできない状況です。兄弟仲が崩れることも、兄弟それぞれの家庭環境が異なりそれぞれの配偶者などの考えなどに影響することはよくある話です。最悪、利用の難しい、現金化も難しい、そして管理費用や固定資産税負担だけが残る不動産になってしまうこともあるでしょう。分割売買などを計画的に行っていても、その計画途中でさらに世代が変われば、考えも変わるものです。だからと言って、分割売買を約束するような売買契約などをかわせば、その交わした契約により一括での売買と考えられてしまう可能性もあることでしょう。

頑張ってくださいね。

この回答へのお礼

とても解りやすいご意見くださりありがとうございます。
税に関することはあまりに不勉強で反省しておりました。
もう少し勉強して皆様に質問させていただきます。
そのうえでアドバイスいただきまして、兄弟共有のままでの将来的問題が
一番の問題だとあらためて感じておりますので、
可能な限り速やかに名義を一本化すべく現金の許す範囲で何ができるか模索してみます。
現実的にはおっしゃる様に分割で購入するのが良さそうですね。
心のこもったアドバイスくださり感謝しております。

お礼日時：2014/09/28 01:12

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/09/26 18:27

＃１です。

譲渡所得は、
[買値] - [売値]
が税金計算のスタートラインです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

評価額は、贈与税や相続税の判断材料になるだけで、所得税には関係ありません。

「買値」は、相続で得た不動産は被相続人が買ったときの値段です。
親、あるいはもっと何代も前からかもしれませんが、そんな昔の買値など分からないというなら、「売値」の 5% が買値と見なされます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

買値が分かるなら、できるだけその買値に近い値段で売れば、譲渡所得はわずかしか発生しないことになりますが、その場合、「時価」(不動産屋の相場) より極端に安いと安い分だけが「贈与」となり、贈与税が発生する恐れが出てきます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

その贈与税は、路線価または固定資産税評価額を元に計算されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

ありがとうございます。
捕捉コメント、お礼コメントそれぞれの返信の仕方まだうまく理解できていないので、この度はこちらにお礼かたがた捕捉コメントさせていただきます。
贈与という概念が目に飛びこんできましたので、少し自分でも調べましたらある程度の金額までは無税で贈与可能と知りました。(年間110万円迄)
もちろん計画的譲渡とみなされないように正しく行う方法をもってして実行したいと思いますが、例えば私が弟に地代として年100万円渡し、弟は私に年100万円相当の土地を贈与することは不適切なのでしょうか？弟が以前言っていたのですが、母の世話を頼む分、土地の名義を兄に総て渡したい。実はこの度の話しはここから総て始まりました。でも世の中の仕組みは我々兄弟の思うようにはできていない現実にぶつかり考えたすえこちらに投稿させていただきました。皆様には色々ご意見いただき感謝すております。
今後とも宜しくお願いいたします。

補足日時：2014/09/27 15:01

No.2 回答者： nitto3 回答日時： 2014/09/26 18:01

評価額で売買すれば所得にはならないと思いますよ。

買った方には取得税がかかります。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/09/26 17:48

＞弟が数年間の分割で受取った場合でもやはり土地譲渡代金の総額に譲渡税が一括…

はい。

譲渡所得はあくまでも所得税のうちです。
所得税が発生するのは、お金をいつもらったかではなく、お金をもらえる権利がいつ発生したかが問われるのです。

サラリーマンの給与だけは例外で、その年のうちにもらった分だけをひとくくりにして判断されますが。

＞兄弟ともに現金に余裕が無いので頭が痛い…

それなら今すぐ買い取らず、借地と考える手もあります。
1年ごとに地代を払うのです。

もちろん、これでも弟に不動産所得が発生しますが、住宅 1軒分の土地のうち半分だけなら、それほど大きく所得税に跳ね返ることもないでしょう。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございました。やはり一括での名義書き換えの譲渡は我々兄弟には難しいこと解りました。おっしゃる通り借地として地代を払い続けて将来余裕が出来た際に譲渡及び名義書き換えに踏み切る方法が現実的と思いました。そこで思いついたのですが、少しずつ土地を毎年譲渡及び名義書き換えしていくことは如何なものでしょうか？弟が不動産譲渡所得税を払える範囲かつ私が支払える代金の分だけ毎年やりとりしていくことは不適切な方法でしょうか？兄弟それぞれに家族もおりますので、我々兄弟が生きている間に可能な限り権利関係をシンプルにしておきたいと思います。同時に権利だけである弟に少しずつでも代金という形で彼が生きているうちにできれば全て還元してあげられればと思います。生活に余裕があれば悩まず簡単にすむことなのですが、どうも物を知らない我々兄弟ですので、せめて私が兄として多くを学ばなければならないと痛感しております。添付いただきましたアドレス含め勉強いたします。
アトバイスいただき、ありがとうございます。

お礼日時：2014/09/27 14:33