敷地内の崖で囲繞地通行権は発生しますか？

お世話になります。

添付画像の赤で囲まれた土地を所有しています。

所有地は公道Bには接していますが、購入した土地に既設の建物から公道Bまで向かう間に、通行が極めて困難な崖とよう壁があります。

なぜそんなところに建物があるかと申しますと、建築された方（前の所有者）が、隣地Aを借り、公道Aを使って建て、公道Aを生活道路としていたからです。

当該建物（自宅として使用予定）から公道Bに出るには、通行が極めて困難な崖とよう壁を通らなければならないため、「準袋地」として、囲繞地通行権が発生するのではないかと思うのですが、当該、「崖とよう壁」もまた、自身の所有地内にあるため、法律的にはどうなるのかなと思っております。

ご回答の程、どうぞよろしくお願い致します。

＜添付画像が消えた場合のための位置関係概略＞

[公道A] [隣地A] ｛　建物　　///崖とよう壁///　　｝[公道B]

※{　}内が自宅敷地内

No.5 ベストアンサー 回答者： tamao-chi 回答日時： 2014/10/11 13:37

直接の回答ではありません。

判例ですと、2.5ｍ程度の崖では技術的、経済的にも通路を造ることが可能であるため、
囲繞地通行権は認められなかったようです。

参考URL：http://law.leh.kagoshima-u.ac.jp/staff/uneme/kyo …

この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。

大変参考になる判例で、感謝いたします。

上記の判例を拝見すると、冒頭の
「Ｘ所有の甲地の南側はＹ所有の乙地に、東側および西側は第三者の所有地にそれぞれ接しており、また、北側は公道に接しているが、崖になっていて公道に出られない状況にある。」
を読む限りでは、崖もXさんの敷地内ということになりそうですね。

崖の高さが足りなかったことはともかくとして、崖がXさんの敷地内にあることについては、判決内容で特に言及されていませんので、この判例を見る限りでは、準袋地（民法第210条2項）を構成する崖等が所有地内にあっても、囲繞地通行権が認められる可能性がありそうです。

むしろ、No.2の方へのお礼でも書きましたが、もし、公道に出るために障害となる崖（海、川など）が、他の土地にあるのであれば、それは一般的な袋地にあたるため、民法第210条1項の規定で済むと思います。なので、準袋地というのは、崖等が自身の所有地内にある場合を主として想定した規定なのではないか、という予想もあるのですが、これについては現段階での判断は避け、もう少し勉強してみようと思います。

まとめとして、本件質問の趣旨である、「敷地内の崖で囲繞地通行権は発生するのか」という点については、「判例を見る限り、一定以上の高さ、険しさの崖であれば、認められる可能性があるかもしれないが、要確認。」という解釈をとらせて頂きたいと思います。

・・・もっとも、まずは、他の皆様から頂きましたご回答内容も参考に、お隣様と平穏なお付き合いをしていこうと思います！

BAは大変悩んだのですが、自分としてはこの判例がとてもありがたかったので、こちらにさせていただきました。

他の回答者の皆様も誠にありがとうございました！！m(__)m

お礼日時：2014/10/12 13:42

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/10/11 13:43

＞準袋地（民法第210条2項）の該当有無が知りたいと思いまして・・・。

高低差15mならば、同法同条2項に該当します。

この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。

崖の通りにくさのような、程度問題の場合、傾斜角度とかもありそうですので、土地の利用形態とかも含めて、総合的な判断がありそうですよね。。

とりあえず、15mであれば同法同条2項に該当する可能性があるということで、勇気付けられました。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/12 13:46

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2014/10/10 20:23

昨日の夜は私も回答を送信されない状態でした。

崖と擁壁通行が命の危険にかかわると隣地Ａの所有者が認めれば囲繞地通行権が発行します。どうしてもそれを認めなかったら貴方はどうするのですか。命をかけて崖を通行しますか。崖を通行することが習慣的になると囲繞地通行権は認められないでしょう。
隣地Ａの所有者は別の目的であろうと貸していたのですから、有料ならば応じるのでしょうね。それだと囲繞地通行権問題を棚上げしたか、諦めたとの同じ結果になります。

有料借地ではなく無償での囲繞地通行権要求とできるかどうかを聞いていたのですね。有料借地でお金が貰えた経験があれば、引き続きお金を貰いたいのは人情で絶対に認めてくれないでしょう。囲繞地通行権要求の申し立てをする方法もありますが、敗訴すると二度と通行させてくれませんし、フェンスを作られてしまいます。
完全袋地ではなく、有料借地と言う解決方法が取り得るので、法的には敗訴する可能性が高いと思います。私なら有料借地を申し込みます。

この回答へのお礼

再度のご回答誠にありがとうございます。

一部の例外を除き、囲繞地通行権による通行の場合も原則として有料になるようですので、相応の通行料を払うのは構わないのですが、有料での通行も拒否された場合のための予備知識として踏まえておこうと思っております。

ですが、回答者様のおかげでだんだんニュアンスが分かってきました。ありがとうございます。

あとは、崖などが敷地内にあるケースでの準袋地該当について、事例や判例などがあるようでしたらと思いますので、もう少しご回答を募集させて頂ければと思います。

お礼まで、どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2014/10/10 23:57

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/10/09 15:49

袋地の定義の中に海も断崖も認められています。

通行が極めて困難な崖と擁壁がそれに該当するのかどうかです。その帰属は貴方が知らないだけで、昔から決まっていたのではありませんか。前の所有者が隣地Ａを借りていたことから考えると囲繞地通行権が認められていないと考えられます。
したがって、所有者は公道Ｂまでの土木工事をするのか、隣地Ａを借りるのかの選択だと思います。

この回答への補足

※なぜかお礼の投稿が何度行ってもエラーになってしまうため、補足にて失礼致します。

ご回答誠にありがとうございます。

ご説明不足で申し訳ございません。

前の所有者が隣地Aを借りていたのは別の目的だったようですので、それだけでは本件の判断が難しくなっております。

崖が該当するかは高さなど、程度問題もあるようなので、その点はとりあえず該当する前提で、敷地内にあることについてご質問させて頂ければ幸いでございます。

お礼と補足まで、どうぞ宜しくお願い致します。

補足日時：2014/10/10 09:11

この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。

ご説明不足で申し訳ございません。

前の所有者が隣地Aを借りていたのは別の目的だったようなので、それだけでは判断が難しくなっております。

崖が該当するかは高さなど、程度問題もあるようなので、その点はとりあえず該当する前提で、敷地内にあることについてご質問させて頂ければ幸いでございます。

お礼と補足まで、どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2014/10/10 09:06

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/10/09 05:07

> [公道A] [隣地A] ｛　建物　　///崖とよう壁///　　｝[公道B]

　という説明を拝見しても図面を拝見しても、崖と擁壁は質問者さんの土地の中に、完全に入ってしまっているように見えます。

　言い方を変えると、「質問者さんの土地と公道Ｂの境目が崖・擁壁になっているのではない」、「崖・擁壁の右側も左側も質問者さんの土地」のように見えますが、そういう理解で良いでしょうか。

　だとしたら、囲繞地通行権は認められないと思います。

　その崖と擁壁をどう使うかは「完全に質問者さんの自由」ですので、穴を開けてトンネルを付けるとか、階段を付けるとかすればいいという話になると思います。

　百歩譲って囲繞地通行権が認められたとしても、認められる通行は台車が通れる程度の巾ですよ（うちが四方を他人の土地に囲まれている長方形の土地を所有していた時、弁護士を使って裁判やって認められたのが１ｍ程度）。

　それも、Ａ地の一番隅の、Ａの邪魔にならない所で認められたのでした。

　従って、そんな程度の通行が認められても、事実上資材が運べませんから質問者さんは二度と家を建て替えられません。

　Ａ地が広大で、質問者さん用のトラックが通ってもＡ地の利用が妨げられないならもっと広い道が認められるでしょうけど、図面を見た感じではそれほど広くはないので、まあ台車程度でしょう。

　『通行が極めて困難』としても通れるようですので、そちらを拡幅するとか、費用がかかりすぎるなら、Ａ地も買ってしまうか（逆にＡ地所有者に自分の土地建物を買ってもらうか）、なさるしかないのではないかと思います。

この回答へのお礼

早速のご回答誠にありがとうございます。

ご説明不足で申し訳ございません。

幅についてですが、建物の利用に困らない程度の人の行き来を、これまで同様、公道Aを使用して出来ればよいと考えておりますので、当方の場合は隣地A（結構スペースの余裕はあります）の隅にでも、１ｍ程度の通路があれば問題ございません。（再建築不可で構いません）

また囲繞地通行権ですので、勝手に通るわけではなく、話し合いの上で通路を決め、相応の通行料を払うのは構いません。まだ隣地Aの方と話していないので、とりあえず予備知識として、準袋地（民法第210条2項）の該当有無が知りたいと思っております。

そこでその点についてなのでですが、

>　言い方を変えると、「質問者さんの土地と公道Ｂの境目が崖・擁壁になっているのではない」、「崖・擁壁の右側も左側も質問者さんの土地」のように見えますが、そういう理解で良いでしょうか。

そうなのですが、崖の右側には平らな土地がほとんど無い状態です。

私もこの点が一番気になっております・・・。

> 　その崖と擁壁をどう使うかは「完全に質問者さんの自由」ですので、穴を開けてトンネルを付けるとか、階段を付けるとかすればいいという話になると思います。

これもまさにそうなのですが、当該建物と公道Bとは少なくとも15mの高低差の崖（ただし敷地内）で隔てられているため、生活に使えるような通路を、個人で開設するのは難しい状況です。。（そういった事情は法律の関知するところではないと言われればそれまでなのですが・・・。）

ただ、質問してから気づいたのですが、準袋地（民法第210条2項）の規定がわざわざ設けられている理由です。

もし、公道に出るために障害となる崖（海、川など）が、他の土地にあるのであれば、それは一般的な袋地にあたるため、民法第210条1項の規定で済むと思います。なので、準袋地というのはむしろ、崖等が自身の所有地内にある場合を主として想定した規定なのではないかという疑問です。

ただ、それだと、斜面地の土地は容易に上下で出入りできることになり、さすがに安易過ぎるので、崖の両側にある平地の面積比も重要なのかなとも思ったりもするのですが・・・。

長文となりまして恐縮でございますが、まずはお礼と補足まで、どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2014/10/09 13:43

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/10/08 23:28

隣地Ａを借りなくても、勝手に隣地Ａを通れるかどうかの質問ですね。

公道Ｂには危なくて出れないと主張するとその土地は袋地となり再建築できず価値を失いますよ。
公道Ｂには出れるのだが、危ないので勝手に隣地Ａも通れるとの主張は矛盾するのではないか。

この回答へのお礼

早速のご回答誠にありがとうございます。

ご説明不足で申し訳ございません。

再建築不可なのは構いませんので、建築基準法上の道路は必要ございません。当該建物と公道Bとは少なくとも15mの高低差の崖（ただし敷地内）で隔てられており、通行に支障がありますので、建物の利用に困らない程度の人の行き来を、これまで同様、公道Aを使用して出来ればよいと考えております。

また囲繞地通行権ですので、勝手に通るわけではなく、話し合いの上で通路を決め、相応の通行料を払うのは構いません。まだ隣地Aの方と話していないので、とりあえず予備知識として、準袋地（民法第210条2項）の該当有無が知りたいと思いまして・・・。

まずはお礼と補足まで、どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2014/10/09 13:09