借地権の消滅と時効

50年前に父が借地付き古屋を取得。40年前同土地に、古屋を取り壊し新築。30年前に地主の死亡に伴う相続の関係から、私（父の息子で別世帯）が地主の相続人から底地を購入。以来私は父から地代を受け取っておらず、また「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」も、法的無知から提出はしていなかった。父は20年前に死亡し、この住居は母が相続。今般母が死亡し、現在その相続手続き中。

質問：法的には、私が底地を購入し以来地代を受け取っていないこと、「申立書」も提出していないことから、30年前に借地権は父から私に贈与されたことになると思われる。この贈与税は時効になっていると言えるのか？因みに、父の死亡時、相続財産は課税基準以下であったため、相続税の申告は行わなかった。また、私は過去30年間、同土地の所有者として固定資産税・都市計画税を支払っており、母は居宅の固定資産税・都市計画税を支払っていた。

質問者からの補足コメント

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  tk-kubota様
  
  ご回答どうもありがとうございます。もし父の借地権が消滅していなかったとしたら、借地権者が使用借権を行使していたことになるのでしょうか？母の相続人は私なのですが、この相続をもって不法占拠は終了することになると考えてよろしいのでしょうか？借地権は母を経由して私に相続されることになるのでしょうか？その際相続税が発生すれば、支払い義務が生じると考えるべきでしょうか？よろしくお願いいたします。
  
  若様1128

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/11/04 17:32

No.3 ベストアンサー 回答者： EILconsulting 回答日時： 2015/11/04 16:07

ご質問のケースでは、30年前に父親の借地権を贈与され、以降、貴方から父親に対し土地の使用貸借をしていたものと推定されます。

この場合、贈与税を支払う必要があると知らず（善意）で、税務署からの請求もなかったのであれば、25年前に時効になったと推定されます。


ちなみに、底地を購入したときに、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出していれば、父親が借地権者のままで、貴方は借地権設定者となります。その場合、借地契約の存続が認められるので、贈与とはなりませんが、父親の死亡時に借地権の相続が発生します。

No.8 回答者： check-svc 回答日時： 2015/11/05 11:48

#7です。

質問者様のtk-kubotaさんへの質問ですが、これは質問者様の考えで正しいです。
つまり、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」の提出が無い場合で借地権者（父）から賃料を受け取らない（つまり使用貸借契約に移行）場合は、借地権の贈与とみなされます。

こちらを参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4560.htm

この回答へのお礼

check-svc様
ご指摘のhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4560.htm
は最初から参照しておりまして、この贈与に関わる税の支払いをしていなかったものですから、その時効を尋ねたものです。時効は5年（善意）あるいは7年と理解いたしました。どうもありがとうございます。
若様1128

お礼日時：2015/11/05 13:21

No.7 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/11/05 11:29

若様1128さんは『「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」も、法的無知から提出はしていなかった。

』と云っておられます。
借地権者と云うのは、この場合は父です。
ですから、若様1128さんも父も「変更がない旨の申出書」云々はナイセンスなことです。
元々「変更が有ったことの申出書」とは、借地権者が相続によって変更があった場合に限って土地所有者に通知するもので「ない通知」と云うのはないです。
従って、土地所有者が若様1128さんに変更があけば、若様1128さんは当然と、前土地賃貸借関係は承継しているので、若様1128さんは父に地代を請求できます。
しかし「以来私は父から地代を受け取っておらず」と云うことでしよう。
ですから、その時点で土地賃貸借関係終了して使用借権に変わっているのです。
そして、土地を利用することができる権利(建物の使用借権)は、父から母、そして母から若様1128さんに権利が移転しているのでしよう。
しかし、父の死亡時には母だけではなく若様1128さんも「子」として居たわけでしよう。
それならば、建物自体も持分権で若様1128さんは所有しています。
更に、母の死亡によって若様1128さんも含み法定相続しています。
(その法定相続人が誰と誰かは、ここでははっきりしないです。)
そのようなわけで、若様1128さんは、建物の全相続人に対して、土地の不法占拠だと云うことができるのです。
仮に、母に子が若様1128さんだけならば、建物は若様1128さんの単独所有です。
ですから、不法占拠云々も考える必要ないです。土地建物共若様1128さん所有ですから。
考えなければならないのは、母の相続人が複数の場合だけです。
以上で、借地権云々、贈与税云々、時効云々等々考える必要はないです。
考えればならないのは、母の死亡によって若様1128さんだけ建物を単独で相続しているならば、建物の相続税だけ考えればいいです。

No.6 回答者： check-svc 回答日時： 2015/11/04 22:40

あなたが底地を買い取って「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を出していなかったら、これは借地権の贈与があったとみなされます（結果、父との間では使用貸借契約）。

しかし、この時に贈与税の手続をしておりませんので、7年で時効になっているではないかと言うことになりますが、そうはいきません。
この贈与分は父の死亡時に相続財産として組み込まれます。
でも、相続税の申告にも盛り込まれず、父の死後20年を経過していますので、これもまた時効となっています。

つまり、今となっては税務署は借地権の贈与については何も言えないってことです。
母が家を相続したとしたら、使用貸借契約の権利もまた父から母に相続したと言うことになります。

No.5 回答者： area_99 回答日時： 2015/11/04 19:04

相続したと思われると、未相続は別です。

なので、時効は未成立でしょう。
50年前に、一度借地権の更新はなされているものと思われます。

通常、相手方の相続時に、その借地権についての新たな更新がなされると思いますが、されていないということで、お母さんの段階で、これは自分のものという時効取得の登記が可能かと思われます。
なので、それを相続したあなたが、相続登記をなさると、父から相続で続きがなされて、ここから土地の取得に関する税金が発生します。
なので、登記が未登記の場合はそもまま発生しません。
登記してから5年経たないと、こちらは消滅時効になりません。

登記の際に、地主にそれを通知しないと、単に地主も未相続の場合もあるので、勝手に借地権の時効にはできません。
相手も納得しないことには先に進まないので、まずは、弁護士に相談してしっかり進めていきましょう。

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/11/04 18:04

消滅方法は　解体すると消滅

借地権（建物がお母さん名義）を現地主のあなたへ名義変更で終了です。　

相続人に妨害する人がいなければ楽です。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/11/04 15:57

＞30年前に借地権は父から私に贈与されたことになると思われる。

と云う部分が違います。
若様1128さんは、30年前に地主から土地を買ったのでしよう。
それならば、父と若様1128さんとの関係は、地代のないことから「使用借権」と云うことになり、父の借地権が消滅したわけでもなく、借地権を父から贈与されたことにならないです。
使用借権は、借主(この時は父)の死亡によって終了するので、20年前から、土地所有者(若様1128さん)と母との関係は土地の不法占拠となります。
現在では母も死亡したので、建物所有者は母の法定相続人です。
その法定相続人所有の建物は、土地所有者(若様1128さん)から見て土地を不法占拠していることになります。
当然ですが、若様1128さんが土地所有者ですから、その固定資産税・都市計画税を支払うことは当たり前のことです。
以上で、消滅しているわけでもありませんし、時効によって取得しているわけでもありません。

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2015/11/04 15:47

> 父は20年前に死亡

の時に借地権を相続したというのが一番単純明快で簡単に思われますが、これで問題が有りますか。