囲繞地通行権について

こんちは。お詳しい方よろしくお願い申し上げます。私は私道に面した土地を持っています。私道幅は5ｍあります。土地は80坪です。私道といっても何も建っていないので今は道路とは言わないのでしょうが。その私道の所有は私単独所有です。この前草払いにいったときに、その奥の土地を有する人が私が土地を売るときにはこの畑も一緒に売ってくれといわれました。その方の畑はその方の住む家の前にあり約60坪ぐらいあります。家から私道にでるための道路はものすごく狭い道路です。多分、その方の畑に家を建てようにも軽自動車ぐらいしか通れないのでは？？という広さしかありません。

1.ここでお聞きしたいのが、この畑に家を建てたらうちの私道を提供しないといけないのでしょうか。囲繞地通行権という権利を聞いたことがあります。確かにうちの土地と道路を使わないと公道にでられません。

2.もし、上記内容が認められないのなら私の奥の畑は絶対売れない土地ですよね。そのような売れない土地というのも存在するのですか。

田舎の土地の草刈りにいってとき突然いわれて気になりました。ご存知の方、ご教示ください。

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2016/04/18 20:49

お礼、ありがとうございます。

＞確かに、その方の家から畑には出入りできます。
＞ただその家からしか（畑を独立させた場合、全く道がない）出入りができない畑です。
＞では、わたしのケースでは囲繞地通行権が該当するケースではなく、自分が心配するような家を建てたらという以前に、その方の畑には現状では建築許可がおりないという考えであっておりますか。

ご推察のとおり。
囲にょう地ではなく、あなたが自分の土地を通す義務はございません。
簡単な例を。

その方の「自宅」の土地が15ｍ×15ｍとしましょうか。
で、その自宅の土地に連続する「奥の土地」も、同じ15ｍ×15ｍと仮定しましょうか。

自宅の敷地の一部で2ｍ（以上）の路地（これが奥の敷地の一部）を確保するんです。
当然今の自宅がそのままであれば敷地の面積が15ｍ×2ｍ分減りますよね。
残りは15ｍ×13ｍです。
既存の家の敷地の面積を減らしたことで、建蔽率に違反するかもしれない。
容積率に違反するかもしれない。
隣地（敷地）の境界線が動くと、北側斜線（他、いろいろ）という斜線制限に抵触するかもしれない。
（2ｍ先にあった敷地の境界線が2ｍ手前に来るわけです）
それぞれの建物の敷地は２重に使用することはできない。
あくまでこれらは仮定です。
敷地は広いに越したことは無いんです。
あと、先に奥の土地を活用させたい場合に、その2ｍ部分に今の家のカーポートや塀などがあり、奥の土地まで2ｍ幅でスムーズに出入りできなければ、障害物は除却しなければなりません。

接道が取れなくなるのに、奥の土地を独立させることはしませんのでご安心を。

つまり、自分の工夫で何とでもなると思うんだけど、できるだけ余裕を持たせたいんです。
プラスアルファ。
その方が将来奥の土地を売却する場合には、自分の家の土地（敷地）をいじらなくても済むので大変に有利になりますよね。
お隣の考えも何となくわかるでしょ。

でもね、最近にお隣は奥の土地を買ったのでは無いでしょ。
たまに先行して道路側に建物を建てちゃう方がいるんですよ。
広い土地があるのなら、初めに全体の利用計画を立てないと、あとでこんな苦労を自分から作っちゃう。

今でも軽自動車が出入りできるくらいの幅の通路があるんでしょ？
なら大丈夫ですよ。

再建築が不可（接道義務が満たせない）ということはない。
相手を気遣う必要も無く、あなたがセットで処分したいか、そうでないか、普通の取引です。
断っても、相手が気落ちして首をくくってあなたへの恨みの遺書を残して自殺することもございません（笑）。
おそらくそんなに本気でもないと思いますよ。
「売る気があれば…ぜひぜひ。」
という程度でしょう。
私がお隣の立場だったら同じことを言うかも（大笑）。

この回答へのお礼

わかりやすい例もだしていただいてありがとうございます。そんなやり方もあるのですね。軽く言われたことを気にしすぎていたのかもしれません。家だけじゃなく、道路も大事なのですね。いい勉強をさせていただきました。ありがとうございます。

お礼日時：2016/04/18 21:34

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2016/04/18 19:28

＞その方の畑はその方の住む家の前にあり約60坪ぐらいあります。

＞家から私道にでるための道路はものすごく狭い道路です。
＞多分、その方の畑に家を建てようにも軽自動車ぐらいしか通れないのでは？？という広さしかありません。

要はその方の奥の土地って袋地では無いんですよね？？？
つまり、自分の敷地と畑とはつながっているんでしょ？
で、あなたの「通路」を使えば有効に奥の土地が活用できる、と言いたいんでしょ？

＞1.ここでお聞きしたいのが、この畑に家を建てたらうちの私道を提供しないといけないのでしょうか。
＞囲繞地通行権という権利を聞いたことがあります。
＞確かにうちの土地と道路を使わないと公道にでられません。

囲にょう地では無い。
自分の土地（庭でもどこでも）を通ればいい。

＞2.もし、上記内容が認められないのなら私の奥の畑は絶対売れない土地ですよね。
＞そのような売れない土地というのも存在するのですか。

売れない＝その土地（敷地）単独で確認申請が通らない、でしょう。
要は建築基準法の道路に敷地が２ｍ以上接しなければならない、という建築基準法第43条第1項の接道義務を満たさない。
宅地としての価値が無く、その土地に入ることさえできなければ、お隣以外に買う人間はいない。
ただ、今回のケースなら、今住んでいる自分の自宅の土地と一帯で活用できますよ。

まあ、実際は活用できますよ、じゃなく、何としてでも工夫して活用するんですけどね。
囲にょう地でなければあなたの土地を（無償・有償問わず）通す義務は無い。
そもそも通行するためであって、法で求める２ｍの接道義務を提供する義務なんてありません。
もし軽自動車が通るのであれば、幅1.9ｍ使わせたとしましょうか。
実際は通れますが建物は建てられないので、接道義務を満たさない袋地であることは同じです。

袋地で建築不可、あるいは再建築不可の土地はけっこうありますよ。
確かに2足3文です。
売れない場合もありますね。
だって、活用できなきゃ固定資産税だけでもバカにならない。
（ちなみに固定資産税の評価では、再建築不可の土地の評価、つまり税額は低いですが）
でも今回は自分の土地と一体で工夫できるので建築不可にはならない。
ちなみに2足3文の土地を購入し、建物が建てられる宅地として売る、あるいは建売住宅を建てるのがまっとうなブローカーです（笑）。

＞私が土地を売るときにはこの畑も一緒に売ってくれといわれました。

以上を踏まえて、あなたが判断すればよろしいでしょう。
相手側の気持ちも十分に理解できます。
あなたが譲歩する必要が無ければ、普通の取引です。
でも５ｍ幅ってけっこう重要ですよ。
2ｍ×2で家を２軒建てることもできるし、延長によっては建物の種類で２ｍを超える幅の接道が求められます。
（例えば親子の２世帯長屋など）
自分が不利（価値を下げること）にならないようご注意を。

で、畑ですよね？
接道義務の場合、敷地はすべて建物が建てられる性質でなければならない。
農地から宅地へ農転できますか？
実際は敷地に入れず通行だけだったとしても、その方は農業従事者ですか？
そもそも畑を購入する資格があるんでしょうかね？？？
（最後は蛇足でした）

この回答へのお礼

詳しく教えていただいてありがとうございます。知らないこと沢山ありました。おっしゃる通りです。確かに、その方の家から畑には出入りできます。ただその家からしか（畑を独立させた場合、全く道がない）出入りができない畑です。では、わたしのケースでは囲繞地通行権が該当するケースではなく、自分が心配するような家を建てたらという以前に、その方の畑には現状では建築許可がおりないという考えであっておりますか。

お礼日時：2016/04/18 19:59

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/04/18 18:07

基本、貴方が協力する必要はありません。

　

後ろの土地は家が建たない土地です。
江戸時代と違いその手の土地は売り物になりません。
一般的に破格値で周辺の方へ売るしかないです。

この回答へのお礼

少しかわいそうですが、あきらめてもらうしかないですね。多分うちに購入して一緒に売ってほしかったのでしょう。確かに誰かにくっつけて売ってもらうしかないような土地です。ありがとうございます。

お礼日時：2016/04/18 19:47