ただし書きによる空地について

教えてください。
現在、私の実家に隣接（西側）する田を親戚が所有しているのですが、殆ど放置状態にしています。
田の西側に私が借家をもっているのですが、田を放置状態にしているので、借家の家にナメクジや蟻等が多く侵入して困るといわれてので木を切ってもらうように再三お願いしたのですが、行動してもらえません。またその田には私が所有している私道（地目は宅地）からしか進入出来ないのですが車での通行を目をつぶっていました。親戚が所有する土地が私が所有する私道（宅地）からしか進入出来ないため
安くで買い取ろうかとしたのですが、市の建築指導課に相談したところただし書きによる空地として取り扱いたいとの判定書が出ました。
この場合、親戚所有の田は私道（地目は宅地）を所有している私の許可なしに
他人に販売する事が出来るのでしょうか？
どなたか詳しい方教えてください。
（売る場合は特に建物を前提でなくても売れるかどうかが教えてほしいです。）

ご無理言いますが、宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/12/02 20:55

No.2です。

丁寧な補足をありがとうございます。
およその状況がつかめました。
あと配置図だけあると確かなんですけどね。
回答が少し長くなりますが、ご容赦を。

＞たとえ購入したところで、私道（私が所有：地目は宅地）で囲まれているので私の許可無く進入出来ないのでは？だから誰も買い手がつかない。と思っていました。

買い手はいないと思いますが、金もうけの匂いを嗅ぎつけてやってくるのがブローカーです。
２足３文の土地を化けさせるのが仕事ですから。
ただし、耕作用の田ではなく建築可能な宅地としてです。
農機具が入れない田んぼを好き好んで買う人間はいないでしょうから。

＞この親戚は父方の親戚で母方の親戚に不動産の取扱（但し法人相手で個人宅はあまり詳しくない方）している人がいて其の方に相談したところ私の私道を市にどういう扱いになるか聞いてくださったのです。

所有者のあなたを差し置いて聞きに行くことが信じられない。

＞その方が市の建築指導課から「将来にわたり幅員4ｍ以上の空地を確保する旨の協定が締結するならば43条1項のただし書による空地として取り扱いされたい」と道路判定書に書かれていました。

この道路判定書というのは業者側内部のフォーマットの書類ですね。
外部に通用するものではありません。
たぶん、相談した者がいろいろ説明を聞くうち、自分に都合のいい部分だけを抜き書きしたのでしょう。
抜き書きでもウソではありませんからね。
行政は可能性のある方法のうち１つだけを説明（教示）したに過ぎません。

袋地での建築等に際し、４３許可の手法があるのはご存じと思います。
ただし、そうそう安易には適用しません。
全体の土地の状況がつかめませんが、建築等に際し普通は
１．路地状敷地での計画
２．位置指定道路や開発行為など新規の道路の築造
を選びます。
ただし書空地として４３許可を適用するのは、救済が必要と判断された場合の最終の手段です。
ましてやこの場合は奥の敷地は１つだけであり、現在は更地ですよね。
ですので普通はあり得ないとお答えした次第です。

＞この「将来にわたり～～協定が締結される・・・」に私がサインしなければ誰が購入しようが侵入出来ないという判断で良いのでしょうか？

この協定ですが、民事間の約束事で、あくまで４３許可のために行政が要求する担保なんです。
内容は、
「今後も関係者はこの通路を建築基準法の道路と同等に扱い維持管理することを約束する」
のようなものでしょう。
建築行為等が無ければ、あまり意味はありません。
で、他者の侵入に関しては建築行政は関与しません。
前述したように、民法では囲繞地通行権があります。
ただし、住居侵入罪もあるので、建物の無い土地に誰がどこまで立ち入れるのかは微妙ですね。

で、協定への同意には十分にご注意ください。
恐らく実印での捺印と印鑑証明の添付を求められます。
逆読みすると、
「関係者は永久にこの通路を宅地としては利用しない」
ですから。
無償か有償か存じませんが、同意した時点で自分の土地であれ、他人の通路としてしか使えない制約をずっと受けます。
質問者さんの代が子供さんに変わっても協定は継承されてしまいます。
破棄は許されません。
質問者さんにメリットが無ければ、止めたほうがよろしいかと。

このケースだと、先方が質問者さんの土地（通路）を相場以上で買い上げ、自分で進入路を確保するんですけどね。
何でそうしないのかな？
お金を惜しんでいるのでしょうかね？

＞要は袋地になっている田で資産価値がないのであれば、安くで購入して揉め事を解消したいのです。

田としての資産価値はあるかもしれません。
現に今まで質問者さんとはトラブル無く田を耕作できたのでしょ？
建物を建てるとか、賃貸駐車場として整備しようなど、田以外で活用しようと考えるから話が難しくなるんです。

＞ただ其の親戚とは感情的に上手くいっていなく、質の悪い不動産屋経由で袋地としりながら購入を希望する嫌がらせ屋（ガラクタや動物等の死骸置き場）などにされるケースがあると聞いた事があるので他人が購入しても絶対に進入出来ないというのであれば安く購入して問題を解説したいです。

このような心配は、私道ではどこでも付き物ですね。
実際はほとんど杞憂に終わるんですが、現に私道の入口にバリケードを立てるソノ筋の人間もいますし。
ただし今回は質問者さんの通路ですので、立場は強い側です。
囲繞地通行権があるので、他者はともかく袋地を購入した者の通行権はあるでしょう。
絶対に侵入させない、というのは無理かと思います。

＞そうではなく他人が購入しても私の許可無く侵入出来るのであれば、それはそれで困った事だと思って悩んでいるのです。

普通は自分の財産を守るには自分が行動します。
たとえばこのケースだと、道路側にフェンスを立てるなど。
「許可無く立ち入りを禁ず（地主）」
と立札を立てるのも良し。
全て塞いでしまうと通れませんから、耕運機１台が通れる隙間を設けるなど、そこは適宣に。

ところで、その田へは他に進入路が無いんですか？

昔から隣の土地は高くても買え、との格言があるので、もし質問者さんに余裕があるのならトラブル回避で買うのも方法です。
あくまで田んぼでの相場でね。
買い叩いたら恨まれるでしょうし。
でも、そもそもその田んぼって、建物を建てられるんですか？？？
農業従事者でなくても買える土地？？？
農転は不要？？？
耕作放棄地？？？
どのくらいの広さ？？？
まさか１町も無いですよね（笑）
質問者さんが買ったあとに活用できるのかが心配です。

この質問が、奥の田を買った地主からどうすれば建築ができるか？なら、もっと解説できるんですがネ。
質問者さん側の理由であれば、自分の土地を赤の他人に勝手に通行されない方法を弁護士さんに相談したほうがベターです。
民事のことは弁護士へ。
質問者さんのお住まいの地元で無料の法律相談なんてありませんか？
自治体の住民サービスですので活用してやってください。

この回答への補足

hanasuke12さん。丁寧なご回答ありがとうございます。配置図添付しましたが見えますでしょうか？田は100坪程度でそこへの侵入は私所有の私道を通らないと絶対に侵入出来ません。私としても両親の事を考えるとそれ相応の地価で買ってしまって問題を解説したいと考えています。それか今までどおり車等での侵入を許可する代わりに、手入れもしない木の伐採をさせたいのです。一番良いのは資産価値の殆どないと思われる土地をそれ相応の値段で買って問題を解決したいと考えています。

補足日時：2013/12/02 23:59

No.4 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/12/04 19:49

申し訳ありません。

添付図は小さくて見えません。
で、質問者さんの今回の質問が、協定に同意しなければ他者が侵入できないか？であれば回答したとおりです。
侵入させたくないのなら、防衛策を講じなければなりません。
ただし協定に同意しても、質問者さんには何もメリットはありません。
永久にタダで土地の使用権を与えるのと同じです。
これはおススメしません。

＞今までどおり車等での侵入を許可する代わりに、手入れもしない木の伐採をさせたいのです。
＞一番良いのは資産価値の殆どないと思われる土地をそれ相応の値段で買って問題を解決したいと考えています。

どちらでも良いのではないかと思います。
田が活用出来なくても固定資産税はかかりますよ。
ところで農業従事者ではない質問者さんが買えるんですよね？

もし買った田に将来建物を建てたい、とお考えなら、建築可能かどうかこれだけの情報ではわかりません。
別スレを立てたほうがよろしいかと。
その際には、
・都市計画区域内か区域外か
・区域内であれば、市街化区域か市街化調整区域か
・田は農転が不要か
・市街化区域なら開発行為の規制規模は何m2以上か
・市街化調整区域なら、その田に宅地要件があるか
・田の隣りの今の質問者さんの家が建っている土地の面積は何m2か
・田から建築基法の道路まで、有効に接道が取れるか
などが最低必要な情報です。

No.2 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/12/01 18:58

こんばんは。

質問が、
１．親戚所有の田は私道（地目は宅地）を所有している私の許可なしに他人に販売する事が出来るのでしょうか？
２．売る場合は特に建物を前提でなくても売れるかどうかが教えてほしいです。

の２点であれば、１番さんがおっしゃるとおり大丈夫です。
売る側は他人に拘束されないし、買う側は重要事項説明で土地の情報を知っているはずなので、袋地を承知のうえで買うでしょう。

以下は直接質問とは関係無いんですが…

＞市の建築指導課に相談したところただし書きによる空地として取り扱いたいとの判定書が出ました

普通はあり得ない話です。
ましてや、４３ただしで「判定書」などの書面での回答は絶対にあり得ません。
たぶん情報が錯綜しているんでしょう。
あるいは、袋地を建築可能にするために親戚が行政に相談して「可能性のある方法」を行政側から教示されただけと思います。
これを誰から聞きましたか？

ただし書というからには、親戚は建築可能な土地として付加価値を付けて売却したいんですよね。
ただし書の空地ですが、建築基準法第４３条を御存じですか？
以下は御存じの前提で説明します。

ただし書の空地と判断されても、それで奥の土地がすぐに再建築が可能になるわけではありません。
この内容では許可のハードルは相当高いです。
質問だけ見ると市街化調整区域ですか？
だったらさらにキツイですね。

そもそも土地の権利者（所有者等）の同意が無ければ、権利者でもない行政庁が民事上の権利義務を科すただし書の空地と取り扱えるはずもありません。
普通は、担保となる協定（約束事）の締結が必要。
売買は別として、ただし書の空地と扱えるかは質問者さんの今後の判断にかかってくるでしょう。
もし許可の可能性があるのなら、親戚であれば同意のプレッシャーがかかるかもしれません。

もう少し情報があれば、もっと具体的に説明できるかもしれません。
再建築ではなく通行だけでしたら民法での囲にょう地通行の権利がありますが、これでは再建築での最低条件となる幅２ｍ以上は要求できないでしょう（過去の判例より）。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%B2%E7%B9%9E% …

この回答への補足

hanasuke12さん。ご回答ありがとうございます。少し言葉足らずでした。おっしゃるとおり袋地としりながら田を所有している親戚から他人が買うことは出来るとは思いますが、たとえ購入したところで、私道（私が所有：地目は宅地）で囲まれているので私の許可無く進入出来ないのでは？だから誰も買い手がつかない。と思っていました。この親戚は父方の親戚で母方の親戚に不動産の取扱（但し法人相手で個人宅はあまり詳しくない方）している人がいて其の方に相談したところ私の私道を市にどういう扱いになるか聞いてくださったのです。その方が市の建築指導課から「将来にわたり幅員4ｍ以上の空地を確保する旨の協定が締結するならば43条1項のただし書による空地として取り扱いされたい」と道路判定書に書かれていました。この「将来にわたり～～協定が締結される・・・」に私がサインしなければ誰が購入しようが侵入出来ないという判断で良いのでしょうか？要は袋地になっている田で資産価値がないのであれば、安くで購入して揉め事を解消したいのです。。ただ其の親戚とは感情的に上手くいっていなく、質の悪い不動産屋経由で袋地としりながら購入を希望する嫌がらせ屋（ガラクタや動物等の死骸置き場）などにされるケースがあると聞いた事があるので他人が購入しても絶対に進入出来ないというのであれば安く購入して問題を解説したいです。そうではなく他人が購入しても私の許可無く侵入出来るのであれば、それはそれで困った事だと思って悩んでいるのです。私は不動産等の事に詳しくなく、説明が下手で誠に申し訳ないのですが、もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？市が出した道路判定書や配置図等も添付できるならしたいのですがやり方がよく分かりませんので文面だけになってしまい、申し訳ございませんが、教えて頂けないでしょうか？

補足日時：2013/12/01 23:38

No.1 回答者： shimaenaga 回答日時： 2013/12/01 17:19

質問文からは、ちょっと状況がよくわかりませんが、要するに「所有者は持ち物を自由に売ることができるか」ということなら、答はイエスです。

自分のものを売るのに他人の承諾は要りません。それが所有権というものです。

だから、親戚さんは自分の田んぼをあなたの承諾なしに売ることができるし、あなたが土地建物を持っていれば、土地と建物を別々に売るのも、一緒に売るのも自由です。