住人に退去してほいい

築2５年の賃貸住宅のオーナーです
新築のころに入居した住人の方です。入居時の契約は2年契約でご主人とお子さんの2人住まい
でしたが2年後更新料いただくこともなく　今まで一切の更新　更新手数料もいただいていません
気が付いたら住んでいる方の構成は変わりも変わり4人住まいになってます
当初不動産の方も間に入っていましたが　鍵はなくす、契約書も見当たらないとかいう
訳の変わらない方でした　亡くなった夫とお友達でよくわからないまま
夫もその不動産屋さんも亡くなりました。
入居当初1３万のお家賃でしたが口約束の交渉で値下げたようです。住人の方もいまだに住んでいらっしゃいます。1１万の家賃も一時払えないものは無理といわれ
12か月くらい９万で通されました　
5年くらい前に排水管の水漏れで部屋の中に入りましたが猫4匹飼っていてもうぼろぼろの廃屋です
（ペット可物件で細かい規約はありませんでした）
当時の契約書は更新もしてないし、ただの紙くずだと思います　なんの契約もなしに住み続けているということなのですが、すでに住んでる方の権利が守られるのでしょうか　
メンテナンスはできないし　リフォームもしたい。他の方は違う不動産にお世話になっていて
きちんと更新料もいただけています
不公平感もあるし　なにかとトラブルのもとです。
お金積んで出て行っていただくしかないのでしょうか

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/10/28 18:50

まずは

正当な事由　を作り上げる


宅地建物取引業加盟の不動産屋へ
６ヶ月前までに通告書類起こして貰えます。

だらしなく貸してるとろくな事ないですね
まず出て行かないので
1年はひっぱられても良いでしょう手続きはお早めにです。


金なんて出したら勿体無い。

この回答へのお礼

宅地建物取引業加盟の不動産屋ですか
ありがとうございます　検討します

＞だらしなく貸してるとろくな事ないですね
全くです　ほんと　なあなあでしてると最悪です

お礼日時：2016/10/28 23:41

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/28 17:03

契約書の有無は賃貸借契約の要件では無いので、問題点にはなりません。

また、更新手続きの有無については、手続きが無い場合従前の条件での更新が成されたものとされますので、時期にもよりますが、直近の１回分のみ手続きの請求は出来ます。
口頭での合意により現在の賃料になったワケですが、それはおかしいとするならば、あるべき条件を記したモノが必要です。これが契約書、と言う事になります。

今後、この入居者に対するアプローチとしては、
①建物保全の為の室内状況確認及び補修工事実施の申入れ
②賃料増額請求
③更新契約締結の申入れ
等が考えられます。もちろんこの３点を同時に行っても構いません。
このうち
①を拒否した場合には、賃貸契約解除建物明け渡し訴訟
②を拒否した場合には賃料増額の裁判を提訴することになります。
③は、それ単独では裁判の提訴は難しいと思います（契約書が無いので）
建物の現状を見ていないので何とも言えませんが、室内を確認して床が抜けている程度なら良いのですが、建物全体に関わる部分で補修・補強が必要な状態になっていたとすれば、建物全体の維持に必要な行為を邪魔するなら出て行け、という展開ですね。

この中で、一番結果が期待できるのが②の賃料増額請求でしょうね。１年ほどの時間は掛かりますけれど。
増額請求されるのであれば、一日でも早くその意思表示を相手方にすることです。内容証明郵便でなくとも良いのですが、裁判まで考えられるのであれば内容証明郵便の方が良いでしょうね。
賃料増額請求の裁判は、結構な費用が掛かります（減額も同じですが）
裁判所は、原告の申し立てる賃料が妥当なのかどうか判断できませんから、指定の不動産鑑定士による鑑定評価を参考にしますが、この鑑定料がバカにならないのです。数十万単位で考えられておかれた方が良いでしょう。何といっても鑑定料は『定価』で請求できますから。
裁判に勝って、差額賃料（この開始日が減額の意思表示をした日）が入ってきても、費用に見合うまでは結構年月が掛かりますよね。

その意味で『お金上げるから出て行って』という交渉は即効性もあり、出費も少なくて済む可能性はありますが、逆に長引いたり、金額が膨らむ危険性もあります。そういった話を上手く纏める業界もありますが、あまりお付合いしたくありませんね。

この回答へのお礼

配管が鉄管なのです。以前水漏れで　下の階が大変なことになりました。
ゆくゆく全部塩ビ管に取り換えたいですし、根太や土台腐ってるんじゃなかと・・・
リフォームしたら家賃上げたいですし　その間の引っ越し代考えたら出て行ってもらったほうがいいですし
契約書は我が家では保管しています。たぶん不動産屋が持っていたのは住人の方の分みたいです（何故か）
ただの紙切れだと思ってました　更新締結の線　チャレンジしてみます　ありがとうございます。
もしだめなら　引っ越しにかかる費用　敷金礼金　引っ越代　このくらいで何とかしたいです。。

お礼日時：2016/10/28 23:40

No.2 回答者： daaa- 回答日時： 2016/10/28 16:54

場所は神戸ですか？　できますよ、怖いお兄さん知ってます。

この回答へのお礼

すいません　神戸ではありません
優しいお兄さんならお願いしたいのですが。＾＾；

お礼日時：2016/10/28 23:29

No.1 回答者： kurobob 回答日時： 2016/10/28 16:48

ここで不確かな回答を待つよりも

弁護士さんか司法書士さんに相談されることをお勧めします。
一度お住まいの地域の宅地建物取引業協会へ相談すると
無料の弁護士相談等を行っている可能性もありますのでこちらもお調べください。

この回答へのお礼

ありがとうござます。宅地建物取引業協会　そういうものがあるんですね
税理士さんに相談しても埒があきませんでした。
参考にさせて頂きます

お礼日時：2016/10/28 23:28