位置指定道路に接続する道（土地）について

土地1,2,3a,4,5a,5b,5b1、指定道路は、地主Aが登記していない一筆の土地です。家が建替えられるように、地主Aの土地5ｂ1を加えて（5ｂ+5ｂ1）借地契約を結びました（H25.1.26）。ところが土地3の借地人から、土地5ｂ1は前から借りていると言うクレームが付けられました。土地5b1は、1筆の土地1,2,4,5a,5b+指定道路を引いた残りのしわ寄せの土地10.62坪？？？正確には分からないとのこと（しかも計算で出した土地3a+5b1）と言う記載あり。測量図はなく計算値から土地の面積を出して鉛筆書きで図面を作成している。一方分割に当たり地主は、土地4,5a,(5b+5b1)の測量図面は作成しました。5b1は土地3(登記簿より推察、地主Aのお爺さんの時代H49.4～)の借地です。同じく5bの土地もH49.4~の借地です。問題は土地5b1(H25.1.26~)を両者で、2重で支払っている。原因は、お爺さんの時の事であり今の地主が知らなかったか、忘れていた。①「計算で出した手書きの図面は有効でしょうか？」また、地主は立替承諾書を出してくれたが、後で気づいたのですが、但し書があり1.55坪を引いた土地で建替え承諾書が作成されていました。建替えられない土地の承諾書を出すとは？と、聞いたら、もめていたので1.55坪を引いて出したと言う事でした。理解に苦しむ。②「土地5bには、古アパート（相続でもらい受けました）があり私道5b1を40年前から1部道として使用していました。1.55坪の土地について土地3が話に応じないため！何か改善策はないでしょうか？通行権だけでは、家を建替えられません」地主Aが、はっきりしてくれれば良いのですが、土地1.55坪がないと家を建替えられません。③「私の借地契約書は有効でしょうか？」

質問者からの補足コメント

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  地主Aの土地1,2,3a,4,5a,5b,5b1、指定道路（のみ道路申請済：登記はされていない）は一筆なのでどこの土地も登記はされていませんので、正確な敷地面積はほとんど分かりません。土地面積が分かるのは測量図面のみですが、土地4,5a,5ｂ,5b1はH25.4.9に測量しました。地主Aの土地1,2,3aは地主のお爺さんの時代の鉛筆書きの計算図面しか有りません。土地1は建築主が測量し建築計画概要書に添付し提出、土地2は建築主は測量せず建築計画概要書に土地の概略と地番に建てる事のみ記載し提出（土地面積不明）。土地3aは地主のお爺さんの時代の鉛筆書きの計算図面しか有りません（土地面積不明）。地主Bの土地3に建物が建っています。土地3a（私有道路上下矢印の上の部分）+5b1（私有道路上下矢印の下の部分）は私道で建物はありません。

  
  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/08 03:11

• 家(土地)3が土地を全て借りていましたが、訳があり他の土地を手放すことになりました。家(土地)3と家(土地)5a,5bは兄弟(死亡)です。代替わりでもめてしまいました。建築基準法ができる前に建てた家なので建築計画概要書を調べる必要があると思いますが、家(土地)1,2,4,5a,5bで分割して残った土地(3a+5b1：家3に含まれる)なので、地主によれば境界線は無いし、測量もしていない(測量できない)との事です。しかし指定道路申請(H25.5.8)と相続で家(土地)5a,5bに分割したため地主が測量を行い、一部境界線が確定(添付資料参照)されました。

  
  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/09 00:13

• 1. 登記されている。
  2. 5b1については、不明（No.4の補足参照）。境界線について、隣の家（土地）2の建築計画概要書（S49.6.11）を見ると建築基準法ができる前の申請なので、境界線は載っていません。家（土地3）は、それよりも古く建てられた事と地主の話からして境界線は無いと思います。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/09 00:44

• 相続で借地権を分割した土地が、5a,5bです。分割するに当たり地主が5ｂでは家が建替えられないので5b1を追加しました。親戚なので何とかなると言う安易の考えで測量図を作成し、H25.1.26に５b1を追加して20年の更新契約したが、問題発生。1. 「どちらの借地権が優先させることになるかは、正直、裁判してみないとわかりません」（建築を依頼しているハウスメーカーの顧問弁護士もグレーとの回答でした）。2. 基本的には、先に借地をしている土地３の人のほうが有利だと私も考えます。（専門家の土地相談の人の回答もそうでした）3. 現状が土地5bのアパート専用の通路部分として5b1の一部を使用しています。囲繞権はあるが、土地の借地権となるとまた別では無いかと考えます（グレー）。4. 建築確認書（建築計画概要確認書）を確認する必要もあるが、当方が不利かな？（お手数をかけます。有難うございます）

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/09 14:14

No.5 ベストアンサー 回答者： rabbit_cat 回答日時： 2017/04/09 10:54

肝心なところの状況がわからないんですが、

とにかく、最も関連しそうな法律的な根拠をあげておけば、

借地借家法１０条１項
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0 …
には、
「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
とあって、この条件に合うなら、今回の5b1の二重貸借の問題について、あなたに勝ち目がないことになります。

ただし、上の条文の、「土地の上に借地権者が登記されている建物」の「土地の上に」が、具体的にどこの部分の土地を指すのかを明確に特定している条文はありません。
一般的には、「建築確認書で「建築基準法上の敷地」として指定されている部分」のことを示すと解釈することが多いと思います。
ただ、これは単に一般的な解釈というだけで、実際に裁判になれば、必ずしも「建築基準法上の敷地」に限られない可能性はあります。

もし、上の条件に合わない（5b1の土地の借地権について、土地３の人もあなたもともに第三者への対抗要件を持たない）場合に、どちらの借地権が優先させることになるかは、
法律上は、明確な規定が全くない状態なので、正直、裁判してみないとわかりません。
基本的には、先に借地をしている土地３の人のほうが有利だと思いますが、
現状が土地5bのアパート専用の通路部分として使われている？、ということだとすると、逆転する余地はあるかもしれません。

この回答へのお礼

有難うございました。まだ、解決には至っておりませんが、大変参考になりました。

お礼日時：2017/05/01 15:30

No.4 回答者： rabbit_cat 回答日時： 2017/04/08 04:02

土地３に建っている建物は登記されているということですよね。

ポイントは、
・その建物の（建築基準法上の）敷地に5b1が含まれているか
です。もし含まれているなら、5b1の二重貸借に関してあなたに勝ち目はありません。
（建築基準法上の）敷地は、土地の登記状況とは直接関係ない話なので、土地がすべて一筆になっているとか土地の登記がされていない、とかは二重貸借に関しては関係ないです。
土地３に建っている建物の建築確認証の敷地境界線の中に5b1が含まれているか、を土地３の人に確認するべきでは。

もし、敷地の中に5b1が含まれていないなら、土地３の人も絶対的な対抗要件は持っていないことになります。
ただ、この場合でも、もし土地３の建物の建築（H49.4？）と同時に5b1の借地が始まったのだとすると、あなたにとってかなり分が悪いとは思います。
（裁判になれば、実質的に土地3+5b1を一体とした土地の上に建物を建てた、と判断される可能性が高いと思います）

No.3 回答者： rabbit_cat 回答日時： 2017/04/08 03:50

ポイントは、

1. 地主Bの土地3に建物が建っている建物が登記されているか？（質問文を見る限り、H49.4に建てられて、かつ登記されているということですよね）
2. 地主Bの土地3に建物が建っている建物の（建築基準法上の）敷地に、5b1が含まれているか？
の２点です。もしこの２つが満たされているなら、5b1の土地の二重貸借に関して、あなたに勝ち目はありません。
ちなみに、２の「建築基準法の敷地」は、土地自体の登記状況（どこが一筆の土地であるかなど）とは関係ない話なので、土地が登記されているかどうかは問題にならないです。
土地３の上に建っている建物の確認証に敷地境界線が載っているはずです。それに5b1が含まれているかどうか。

No.2 回答者： rabbit_cat 回答日時： 2017/04/08 01:45

誤字訂正

誤　その建物の登記上の敷地が、「土地4+5b1」になっているということですか？
正　その建物の登記上の敷地が、「土地3+5b1」になっているということですか？

No.1 回答者： rabbit_cat 回答日時： 2017/04/08 01:37

地主Ａが5b1の土地を二重貸借していたということですかね。

土地３の上には現状、土地３の借地人所有の登記された建物が建っているということでしょうか。
でその建物の登記上の敷地が、「土地4+5b1」になっているということですか？
もしそうであれば、土地３の借地人の借地権は第三者に対する対抗要件を備えていることになります。
したがって、土地３の借地人が「うん」と言わない限り、あなたが土地5b1を借りることはできません。（したがって、建替えはできない）

ただし、この場合でも
＞③「私の借地契約書は有効でしょうか？」
は、地主Ａとあなたとの間の契約という意味では有効です。
にもかかわらず、上に書いたようにあなたは土地5b1を借りることはできないわけですから、地主Ａはあなたとの契約を不履行している状態です。
あなたは地主Ａに対して損害賠償を請求できます。