購入予定の土地で、敷地延長の隣地の車を入れるための隅切りがあり、購入予定の土地を隅切りし、隣地の土地になっていて(約0.5㎡)ブロック塀が建っています。駐車場を作り車を入れる上で、この隅切り部分が邪魔になります。現在おばあちゃんが一人で住んでおり、車は所有していないため、この部分を購入できないかgooで調べたら、了解を得られたとしても、想像以上に測量・分割登記に費用がかかることが分かり、それならば、その分借地料を支払って借りたほうが良いのかと思いました。敷地延長のさらに向こう隣の家も同じような状況でしたが、この敷地延長の家に話をして、ブロック塀を壊し、使用料は払っていないようです(車が入ればこの土地に上に車があることはありません、あくまでも駐車時にタイヤがほんの少し通る程度です)。こちら側は高低差が少しあるので、この隅切りの0.5㎡は、フラットにしないと使いにくいので、ただで使わせてもらうのも、非常識かと思いました。その部分のブロック塀を解体し、フラットにして使いたいのです。この土地の固定資産税評価額は238,000円/㎡です。使用料として、借地料(通行料?)はいくら位が妥当でしょうか。一時金として5万円か10万円ほどで話をしたほうが、よいのでしょうか。ご教授よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

路線価格に借地の場合の比率が出ていますから、それを参考にされれば良いかと。



人が住むための(宅地用の)借地の場合、
借主:地主は大体60:40か70:30で借主(住人)が保護されますが、
駐車場のための借地の場合、15:85と立場が弱く
「契約解除」の申し出があった時には明渡しに応じる必要も有ります。

なので、測量などで多少費用が掛かっても分筆をして
「購入/所有権移転登記」をされることを強く進めます。
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この回答へのお礼

多少費用ががかっても、きちん登記をしておいたほうが良さそうですね。その方向で話をしてみます。ありがとうございました。

お礼日時:2017/04/18 11:13

向こう隣のようにタダで使わせてもらうように話すのも非常識ではないとは思います。

何らかの事情で使用を止めるときのブロック塀の原状回復さえしっかり行えば問題も起きないでしょうね。

個人的には多少の費用を支払っておきたいという考えについては共感します。
質問文の内容ですと、5年10年というサイクルで考えた場合には隣地の所有者の変動する可能性があると思います。その際に、新しい所有者に対抗しうる内容にしておくかどうかと言う事でしょう。
契約は土地の一時使用契約になりますから、貸主の意向で解約されても何ら対抗できません。駐車場の契約と同じですね。

すると、貸主の都合では解約させにくくしておくという考え方もあると思います。具体的には敷金(又は保証金)名目で相応の金額を預けて置くことでしょうね。質問者様の都合で使用を止める際の原状回復工事代金以上であることは必要でしょう。

逆に、月々の使用料の目安としてはその周辺での月極駐車場料金の1台分の20~30%でも構わないと思います。月々と言うより、半年払いや年払いでも良いでしょうね。ある程度の金額が動くことから、キチンと契約書を締結し、領収証預かり証も交わしておくことをお勧めします。
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一時金として5万円か10万円ほどで話をしたほうが、よいのでしょうか。

・・・普通ならそれで十分でしょうね。しかし、今後の相続や、権利の移動が考えられるので、使用許可証を作って、サインをもらっておくことがいいでしょうね。
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Q定期建物賃貸借の敷地に借家権者が建築

定期建物賃貸借で借りてる建物の敷地の一角に、借家権者が小さな建物を建築しようとした場合、双方合意があれば特に問題ないとは思いますが、借地権無しで借家権者が小さな建物を自らの費用で建築することは法的になにかしばりございますでしょうか?ご教授の程宜しくお願い致します。

簡単に言うと 敷地の一部にテントと廃棄物庫を建てたいのです。(50m2程度)

Aベストアンサー

50m2の廃棄物庫を立てるのは、借家人が敷地を通常の用法で使う範囲の行為とは言いがたいです。テントについては規模がわかりませんが

ただ屋根のみがテント構造で基礎は堅固な構造であれば建築物になります。イベント用に使う程度の仮設物なら問題なさそうです。
借家権に付随する敷地の利用は、通常の用法(通行、駐車場、簡単な庭に花壇をつくるなど)に限られており建築行為は含まれない
ものと解されます。
賃貸借契約に特段の規定が無く無断で建築行為を行った場合、撤去を求められる可能性があります。
50m2が小さいかどうかは借家建物の規模にもよります。3000平米の貸しビルや倉庫なら50m2は小さいですが、150平米の住宅なら
50m2はでかいです。
いずれにしろ、賃貸人に断らずに建てると建てた建物の収去を求められたら従わざるをえないでしょう。
この規模でも他人の土地に建物を無償で建てるには、「使用貸借契約」が必要です。つまり相手が建てていいよといわなければ建てては
いけません。

さて、借地権がある場合でも一定規模以上の建物を建てることは「増築」にあたりますから地主の許可が必要になります。

50m2の廃棄物庫を立てるのは、借家人が敷地を通常の用法で使う範囲の行為とは言いがたいです。テントについては規模がわかりませんが

ただ屋根のみがテント構造で基礎は堅固な構造であれば建築物になります。イベント用に使う程度の仮設物なら問題なさそうです。
借家権に付随する敷地の利用は、通常の用法(通行、駐車場、簡単な庭に花壇をつくるなど)に限られており建築行為は含まれない
ものと解されます。
賃貸借契約に特段の規定が無く無断で建築行為を行った場合、撤去を求められる可能性があります。
5...続きを読む

Q敷地権の登記と借地借家法について質問があります

>1:敷地権の登記について質問があります

1.地主Aが所有権の保存の登記をした土地(以下:甲土地)を持っていたとします。

2.その土地をマンション分譲業者Bが、マンションを建てるために借りたとします。しかし地主Aと業者Bは賃貸借契約を結んだものの、
その旨の登記(賃借権の登記)はしませんでした。

3.その後にマンションが建ったため、業者Bは表示の登記を行い、
一棟の建物の表題部及び専有部分の表題部にそれぞれ敷地権の表示を記載をしました。

4.これにより登記官は職権で賃借権敷地権の登記を行いました。

5.マンションが分譲され、Cが分譲されたマンションの一室を購入し、不登法74条2項申請により所有権の保存の登記を行いました。

土地の登記:Aの所有権保存登記、賃借権敷地権の登記
区分建物の登記:Cの専有部分の所有権保存登記

この状態ではAB間で土地の賃借権の登記がされていないのですが、
Cが専有部分の保存登記を行った時点で、借地借家法10条の規定により賃借権は対抗力を持つのでしょうか?
また、その範囲はCの専有部分のみが対抗力を持つのでしょうか?
それとも賃借権敷地権の登記がなされた時点で賃借権敷地権は第三者に対抗力を持つのでしょうか?

>2:借地借家法31条の対抗力の発生用件
建物の引渡しを受けたときに効力を生ずるとされていますが、これは実際にはどういうことなのでしょうか?ただ単に『賃貸契約を結んでその部屋で生活を始める』だけでも対抗力は生じるのでしょうか?

>1:敷地権の登記について質問があります

1.地主Aが所有権の保存の登記をした土地(以下:甲土地)を持っていたとします。

2.その土地をマンション分譲業者Bが、マンションを建てるために借りたとします。しかし地主Aと業者Bは賃貸借契約を結んだものの、
その旨の登記(賃借権の登記)はしませんでした。

3.その後にマンションが建ったため、業者Bは表示の登記を行い、
一棟の建物の表題部及び専有部分の表題部にそれぞれ敷地権の表示を記載をしました。

4.これにより登記官は職権...続きを読む

Aベストアンサー

>賃借権の場合には持ち部の共有(準共有というのでしょうか?)の概念がいまいちつかみ辛く、

 おっしゃるとおり準共有です。

>1.民法605条では賃借権も登記できることになっている。(権利部にでしょうか?)

 土地の賃借権でしたら、当該土地の登記記録の権利部(乙区)に登記されます。

>2.しかし、地主が賃借権の登記に協力してくれない。
>3・この場合に判決により単独で登記を行うこともできない。(なぜできないかがよく分からないのですが・・・。登記義務がないため?)

 もしこれが地上権でしたら、地上権は物権なので、物権的登記請求権があるのに対し、賃借権は債権であって物権ではないので物権的登記請求権がないとされていますが、あまり説得力のある理由ではないと思います。
 もっとも、当事者間で賃借権設定登記をする旨の特約を結べば、債権的登記請求権により地主に対して登記手続を求めることができます。

>4・しかし、表題部に賃借権の表示登記をして、建物の登記をすれば賃借権は権利部に登記されなくても対抗力をもつ、とこう考えればよいのでしょうか?

 賃借権の登記は権利の登記ですから、賃借権の表示登記はありません。単なる建物の表題登記(本件の事例で言えば、敷地権のない区分建物の表題登記)です。
 土地の賃借権を第三者に対抗するには、その賃借権の目的となっている建物の表題登記をすればよく、建物(の専有部分)の保存登記までする必要はないということです。
 もちろん、建物の専有部分の「所有権」を第三者に対抗するには、当然、建物の表題登記だけでは足りず、権利の登記、すなわち一番最初にする権利の登記でしたら、所有権保存登記をしなければなりません。

>賃借権の場合には持ち部の共有(準共有というのでしょうか?)の概念がいまいちつかみ辛く、

 おっしゃるとおり準共有です。

>1.民法605条では賃借権も登記できることになっている。(権利部にでしょうか?)

 土地の賃借権でしたら、当該土地の登記記録の権利部(乙区)に登記されます。

>2.しかし、地主が賃借権の登記に協力してくれない。
>3・この場合に判決により単独で登記を行うこともできない。(なぜできないかがよく分からないのですが・・・。登記義務がないため?)

 もしこれ...続きを読む

Q借地人の住む土地

現在、親の代より住んでいる借地人(家も本人名義)のいる土地を所有しています。(地代:3万円/月)
土地面積:約70坪、更地での不動産評価格28万円/坪=1960万円(との事)
この度、借地人に土地購入を900万円で打診しましたが、金銭的問題もあり、先方はまったく買う意思が無いようです(買えない)。

このような場合のこの土地の有効利用(売買、融資、etc)はあるのでしょうか??
40代のX1娘さんと同居してますが・・借地人の死後は借地権を相続されて・・お終い?娘さんも購入できるような状態ではないですし・・。
旧借地法は借地人(借家人)を保護し過ぎですよね!?
当方、他に土地財産は無く・・・何とかしたいと思っています。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず、借地人が居住している状態のままで、土地の売買は可能であることをご承知おきください。ただし、gin0118さんのお貸しになっている土地の所在地は判りませんが、一般的に借地権の値段は土地価格の50%~70%ですから、土地(所有権)を売る場合でも土地価格の30%~50%でしか売れないことも理解してください。

さて、借地人に買い取りを申し出たところそれを拒否されたということですが、借地人側にとってみれば、現状維持が一番利益が大きいと考えられます。ですから、借地人にとって何らかの不利益になることを行って(もちろん正当に認められる範囲でです)、借地人側に現状維持は不可能であると認識させることが必要であると思われます。そしてどのような負担増なら納得できるかと考えてもらうべきでしょう。いますぐどうこうというような話ではないようですから、その為にはいくつかの方策が考えられます。

1.借地料の値上げをする。そして、現在との差額を貯金していく。3万円/月というのは土地の面積にくらべて少し安いようですし、ある程度、定期的に賃上げはなされてきたのでなければ改訂を申し出るのも有効です。また、土地に対する税金は土地所有者の負担ですがその分は借地代に含めても構いませんから、公租公課の負担上昇を理由とすることも可能です。

2.立ち退き料を支払って、立ち退いてもらい、更地にして売却する。(これが一番費用がかかると思いますが、土地価格のままで売れますから利益も大きくなると思います。つまり借地権料を値切るのと同じです。)立ち退いてもらうにはその土地の自己使用など正当事由が必要ですが立ち退き料を支払うのも正当事由の一部となります。この場合、借地人にとっては転居が必然ですから借地人の不利益も最大となることが予想できます。つまり、抵抗も大きいことが予想できます。

3.借地人のいるまま、気長に買い手を捜して所有権を売却する。あるいはその方針であることを告げて、借地人に買い取ってもらう。第三者に土地を売却すれば借地条件が変わることが予想されますから、借地人による買い取りが双方にとって一番良い解決であることを強調すべきです。

以上、その土地を処分することを前提として考えさせていただきました。

まず、借地人が居住している状態のままで、土地の売買は可能であることをご承知おきください。ただし、gin0118さんのお貸しになっている土地の所在地は判りませんが、一般的に借地権の値段は土地価格の50%~70%ですから、土地(所有権)を売る場合でも土地価格の30%~50%でしか売れないことも理解してください。

さて、借地人に買い取りを申し出たところそれを拒否されたということですが、借地人側にとってみれば、現状維持が一番利益が大きいと考えられます。ですから、借地人にとって何らかの不...続きを読む

Q土地使用賃借契約書

以下の通り、作成しました。問題等あるでしょうか?


土地使用賃借契約書
 
土地貸与者 〇〇〇〇「以下甲と称する」と、土地使用者「以下乙と称する」との
間に、次のとおり土地使用貸借契約を締結する。

 第1条「目的及び、土地の表示」
1. 乙は家庭用野菜、草花等レジャーを目的として栽培するため下記土地を
使用する。
  2.〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇   番地 

 第2条「貸借期間・及び契約の自動更新」
  1.平成  年 月 日より、平成  年 月 日までの1年間とする・
  2.乙が、引続き土地を使用したいときは、契約期間満了日前に、甲に申し出、契約
    は、1年毎自動更新とする。
  3.甲が、土地を必要とするときは契約期間内であっても、事前〔6ヶ月以上〕の申
    し出により、乙は土地を返還する。
           
 第3条「必要費の負担」
  1.乙は使用期間中の甲の土地維持管理費等を負担する。
    支払いは、契約時、または、契約更新時に一括前払いとする。
  2.平成  年度は、金    円とし、次年度以降は維持管理費等の増減により
変更できるものとする。

 第4条「転貸等の禁止」
    乙は、使用土地の転貸は勿論、第1条に記載する使用目的以外の使用、及び
土地の形状の変更はおこなわない。

 第5条「離作料等の不請求」
    乙が、この契約を解約するに当たり、地上権・小作権等一切の権利を主張しない
ほか、離作料等一切金品の請求は、行わない。
    また、作物その他の持ち込み物品等は撤去する。

以上の通り、契約が成立したので本契約書二通を作成し、署名捺印の上、各自一通宛
保管する。


平成  年  月  日
貸与者        
住所  〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇番地
氏名  
  電話  〇〇〇〇〇〇〇

  土地使用者
住所  〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇番地
氏名  
  電話  〇〇〇〇〇〇〇

以下の通り、作成しました。問題等あるでしょうか?


土地使用賃借契約書
 
土地貸与者 〇〇〇〇「以下甲と称する」と、土地使用者「以下乙と称する」との
間に、次のとおり土地使用貸借契約を締結する。

 第1条「目的及び、土地の表示」
1. 乙は家庭用野菜、草花等レジャーを目的として栽培するため下記土地を
使用する。
  2.〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇   番地 

 第2条「貸借期間・及び契約の自動更新」
  1.平成  年 月 日より、平成  年 月 日までの1年間...続きを読む

Aベストアンサー

気になる表現はありますが、借主さんと相対で交わす書面だと思いますので、揉めそうな部分のみ、いくつかあげてみます。

タイトルは「使用賃借契約」となっていますが、「一時使用契約」でしょうね。

第1条『2』は不要ですね。土地の表記だけすれば良いでしょう。土地の表記ですから『番地』ではなく『番』ですね。地目と面積は入れておいた方が良いでしょう。筆全部でない場合には別添で図面を付けるべきでしょうね。

第3条1で土地維持管理費用とありますが、これが何を意味するのかをハッキリさせておいた方が良いでしょうね。恐らく固定資産税や都市計画税でしょうから、それを一度表現しておいて「(以下、これらを総称して『土地管理費用』という)」と言うような表現のほうが判りやすいでしょうね。
これらの税金が増減した場合には土地管理費用も増減するのでしょうけれども、その比率が100%なのかどうなのかを示しておいた方が良いでしょうね。税金が5%上がったのなら、土地管理費用も当然に5%上がる、と言う事です。

あとは明渡時の原状回復の条項と、土地上に建物および工作物の建築設置禁止条項も入れておいた方が良いでしょうね。

気になる表現はありますが、借主さんと相対で交わす書面だと思いますので、揉めそうな部分のみ、いくつかあげてみます。

タイトルは「使用賃借契約」となっていますが、「一時使用契約」でしょうね。

第1条『2』は不要ですね。土地の表記だけすれば良いでしょう。土地の表記ですから『番地』ではなく『番』ですね。地目と面積は入れておいた方が良いでしょう。筆全部でない場合には別添で図面を付けるべきでしょうね。

第3条1で土地維持管理費用とありますが、これが何を意味するのかをハッキリさせておいた方...続きを読む

Q土地の路線価と借地権の値段について

親が死んで、家を相続したのですが、その家は借地に建っています。私は別のところに家を建てて住んでいるので、親の家は売ろうと考えています。家は50年以上経っている木造で、値打ちはないと思いますが、借地権はあります。その場所の路線価をインターネットで調べると「135D」となっていました。地価が1平方メートル当たり13万5千円で借地権が6割という意味だと書いてありましたが、それだけ要求できるものでしょうか。借家借地法が変更されてから、地主の権利が強くなったと聞いたのですが、どのように変わったのでしょうか。不動産取引に詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

現在の経済情勢では、評価額が出たとしても、
借地権の買い手がつくか問題です。

土地の値段が下がっていますので、
借地を購入する人は少ないのではないだろ

借地権が消滅する事例としない事例が載っています。

参考URL:http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1010488695


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