借地権の買取価格について

地主から相続の為に借地権買って貰いたいとの要請が不動産屋仲介で来ています。
親の代から60年以上の借地で敷地は約50坪です。
20年前に建物が古くなつたので家屋を建て替え時に承諾料として320万円（30年契約）の要求があり支払っています。
土地の形状は約10ｍと6ｍ道路に面した角地の長方形で10ｍ道路面が約3ｍ欠けの変形地です。
土地用途は住宅地で10ｍ道路面の真正面に中学校が建ってます（騒音・砂埃あり）

不動産屋の土地評価レポートとして近隣の土地売買事例と思われる数件の平均金額を坪数に乗算し、路線価の借地権割合の50パーセントを提示して来ました。
98.911（円/ｍ２）×164.69（有効面積/m2)×50％（借地権割合）＝7，981，930円

当方は不動産関係には詳しくなく上記提示額や方法が正しいものかも判りませんのでお知りの方には下記などのアドバイスをお願いします。
1．算出に使う元となるものは近隣の売買事例を使うものか？（相続税の場合は路線価を参考にともネッ ト情報などには書かれていますが）
2，借地権の割合は路線価の借地権割合が正しいものか？（1，と同じく）
3，20年前に建て替え承諾料はベラボウに高額だと言う方が多いが、如何なものでしょうか。
4，借地権割合の50％は交渉余地はあるものでしょうか？
又、承諾料の期限内なので借地権割合から差し引いて貰えると言う方もおりますが？見解をお聞か せ下さい。
当方75才で今更高額出費は抑えたく、少しでも値段を下げる方法が有ればとの思いです。
又、交渉の際の理論武装も出来ない知識なので参考事例なども教えて頂ければ幸いです。
宜しくお願いします。

No.2 回答者： xs200 回答日時： 2017/08/15 12:48

あなたに購入する必要性はないと思うのですが。

相続する人がいないとかあなたの死後に土地を必要とする人がいないのなら借地のままが得です。買うにしても足元を見て交渉すべきです。土地の購入は投資です。今は50%がアンカーとなってしまっていてそれを基準に安いとか考えてしまうので一旦それは忘れて30%あたりからの交渉です。こちらで基準点を作るのです。主導権を取れるのは質問者で、焦っているのは地主です。借地ですから他の人に高く売ることもできません。高いからいらないで勝ちです。当方は不動産投資は何度もしており利益をしっかり出しております。

この回答へのお礼

貴重なアドバイス有難うございます。参考にさせて頂きます。

お礼日時：2017/08/16 16:06

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2017/08/15 11:22

『買ってくれ』と言われているのですから、絶好のチャンスと考えた方が良いでしょうね。

後は購入金額だけの問題です。

1.近隣の売買事例や路線価や公示価、基準地価などと比較しながら妥当と思える金額を算出する方法です。これ以外の算出方法とすると、賃貸に出した時の収益価格から求める方法やがあります。一般的ではないですが、原価の積み上げにより求める方法もあります（埋立地や造成地など）。
2.路線価が正しいのかどうかは路線価図を見ればいいでしょう。ネットでも閲覧可能です。　『調べたい地町村名+路線価図』で検索すれば良いのです。
3.建替承諾料はある程度の交渉の範囲がありますが、建築代金に対しての一定割合と考えるのが一般的ですね。額でもめた時に、最終的には裁判所の許可により建替え承諾料を決めることになりますが、建物の規模次第で額を決めているようです。
4.取引金額は相対で決めるものですから、借地権割合の50％を『基準にして』決めれば良いだけの話です。質問文にあるように、２０年前に320万円支払っているのだから、100万円は引いてくれと言っても構わないでしょうね。

今回の売買は、地主側の方がその必要性が高いのですから、『足元を見やがって』と思われない程度に質問者様に有利な購入条件を提示した方が良いでしょう。例えば売買金額が700万円で合意したとしても、その金額を一度に支払うかどうかは話し合いの余地はありますよね？

この回答へのお礼

早速に貴重なアドバイス頂き有我どうございました。
参考にして交渉に当たります。

お礼日時：2017/08/16 16:07