無断転貸の転借人への請求

アパートのオーナーをしています。
賃借人が、転貸借禁止特約があるにも関わらず、無断で転貸借していることが、退去連絡時に発覚しました。
敷金の返金口座が、第3者のものだったので。

退去立ち合い日にはどちらも現れず、残置物もあり、事実上の夜逃げ状態でした。
滞納家賃と（国土交通省のガイドラインに沿った）退去リフォームの入居者負担分を賃借人に請求したところ、敷金でカバーできる範囲内だと聞いているので、敷金と相殺してくれ、との返答。
ですが、実際には、それでは足りません。

何とか、回収したいのですが、20万円程度という金額から考えると弁護士にお願いするのはペイしないように思っていますので、自分で、少額訴訟をしようと思っています。
「賃借人と実質的な転借人に連帯して払え」という内容で。

その際、転貸借人への請求の法的根拠はどうなるのでしょうか？
民法613 条1 項がそれっぽいのですが、これは「適法に」転貸借された時のことで、
今回の無断転貸借にあてはめられるのでしょうか？
http://www.zennichi.or.jp/law_faq/転貸を承諾した転借人とオーナーの法律関係/

また、退去リフォーム代はどうできるのでしょうか？

無断で転貸借したことについては、退去済みですので、争うつもりはないのですが、
ここも損害賠償的なものを請求した方がよいのでしょうか？

少額訴訟の場合、原告が原因を書く必要はないようですが、ある程度は理解しておきたいので、ご回答をお願い致します。

賃借人には、管理会社から何度の請求していますが、払う気はなく困っている状態です。
実質的な転借人とは、連絡が取れていませんが、口座が分かっているので、
うまく行けば、口座の差し押さえでと淡い期待を持っています。
実質夜逃げなので、ほとんど残高はないかもしれませんが。。。

No.1 回答者： area_99 回答日時： 2017/09/11 08:01

連帯保証人とかつけてなかった。

敷金の受取人の相違を気付けなかった。
　↑
事が瑕疵ですね。
諦めましょう。
敷金回収できただけでもめっけもんです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
オーナーチェンジで物件を取得していますので、入居時のやりとりは把握しておりません。
連帯保証人はいません。

「敷金の受取人」とはどういうことでしょうか？
入居時に敷金を払った人という意味であれば、把握しておりません。
退去時には、返金していませんので受け取った人はいません。

敷金の返金口座は、退去連絡届の書面に書いてあったものです。
それ以前には、把握していませんでした。

お礼日時：2017/09/12 04:40

No.2 ベストアンサー 回答者： tanzou2 回答日時： 2017/09/11 08:45

その際、転貸借人への請求の法的根拠はどうなるのでしょうか？

民法613 条1 項がそれっぽいのですが、これは「適法に」転貸借された時のことで、
今回の無断転貸借にあてはめられるのでしょうか？
　　　↑
無断転貸の場合も、最高裁の判例は、
「賃貸借契約が解除されていない場合でも、賃貸人は、賃借人から
賃料の支払を受けた等特別の事情のない限り、
賃借権の無断譲受人である目的物の占有者に対し、
賃料相当の損害賠償の請求をすることができる。」
としています（最高裁昭和41年10月21日判決）。



退去リフォーム代はどうできるのでしょうか？
　　↑
判例を探しましたが、みつかりませんでした。
賃料と同質であるとして、請求してみたらどうでしょう。


無断で転貸借したことについては、退去済みですので、
争うつもりはないのですが、
ここも損害賠償的なものを請求した方がよいのでしょうか？
　　↑
勿論です。
請求できるモノは総て請求すべきです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞最高裁昭和41年10月21日判決
判例ありがとうございます。

＞賃料と同質であるとして、請求してみたらどうでしょう。
そのようにします。

＞請求できるモノは総て請求すべきです。
感情的な物はありますが、経済的な実損がパッと思い浮かびません。
何か例示頂けますと助かります。

お礼日時：2017/09/12 04:40

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2017/09/11 11:38

転借人については、それを認めていたワケではないが、何らかの理由により連絡先等が判明している状況なので、『賃借人は転借人と連帯して債務を弁済しろ』という請求をしたいが、そもそも無断転貸なので、退居した後は自分と転借人の間の法的関係が判然としないので請求しても良いモノかどうか？と言う事でしょうね。

すると、転借人から弁済を受けられる何かしらの事情があるなら別ですが、裁判で争うのであれば法的立場がハッキリしている賃借人を相手にする方が結論が早いでしょう。

無断転貸は別にして、貸室の賃貸借契約終了に伴う原状回復工事費用の負担についての争いなのですから、少額訴訟で負担割合をハッキリさせる。それでも支払わない場合には支払い命令を貰う。というストーリーを考えておくことです。質問文にある損害賠償も、争点がボヤける危険性があり、原状回復については転貸してもしなくても違いはないのですから個人的には言及しなくても良いと思います。

質問文にもあるように取れる金額が判っている以上、掛ける費用も考えなければならないのですが、そこまで行くと勘定の問題より感情の問題になるでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞賃借人を相手にする方が結論が早いでしょう。
現実的なコメントありがとうございます。
ただ、銀行口座等を把握していないので、勝訴しても、結局は回収できないような。。。
弁護士に依頼して、口座を調べるという方法もあるようですが、やはり費用が。

＞争点がボヤける危険性
やはり、そうですか。よく考えます。

＞勘定の問題より感情の問題
その通りなんです。
「申し訳ありません。実は、又貸ししてまして。。。」みたいに低姿勢で来るならまだしも
管理会社によると。
「俺が住んでたんじゃないんから知らない。**に請求して。家賃も**が払ってたんだから。」
のような対応だったとのことです。
因みに、転借人は男性です。

肩書的には、それなりの会社のかなりのポストの人なんです。
だから、入居時も連帯保証人を付けなかったのではないかと想像しています
（オーナーチェンジで購入したので、入居時の経緯は把握していません）

実は、賃借人からは、払う気がないとの内容証明も来ています。
こちらが、仮に適法に転貸借していたとしても、賃貸人と賃借人との間の法律関係には何も変更がないと言っても、
暖簾に腕押し状態です。。。

お礼日時：2017/09/12 04:55