親名義の不動産ローンを息子が肩代わりしたいのですが

高齢の母親単独名義の２０００万で購入したマンションがあります。借入やローン支払いはすべて母親が一人でやってきており、ローン残高は２００万になります。
母が高齢で収入も少ないため別居の息子がローン残高２００万を一括して肩代わりしたいのですが、税金や諸費用を含めどうするのが一番いいのかアドバイスをお願いします。この不動産に息子は居住せず母親だけが居住し続けるのですが、のちのち息子が相続することとなります。

・不動産の持分売買のかたちでローン一括返済
・現金の贈与のかたちでローン一括返済
どちらがいいのでしょうか？

不動産持分売買（ローン残高２００万円分を母親が息子へ持分売却）だと持分名義変更に伴う登記費用や司法書士報酬、不動産取得税や固定資産税などかかるかと思いますが、税金や諸費用はどの程度になるのでしょうか？現金贈与して名義は母親一人のままローン残高一括繰上げ返済するのと迷っているのですが、どちらがいいのでしょうか？

アドバイスどうぞよろしくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/10/13 21:57

>いま不動産の持分（1割程度？）を得ることのメリットはないですよね？

そうですねぇ。唯一考えられるのは、母親から相続があるときに、ご質問者が贈与した２００万も母親の財産として計算されるので、ご質問者の他の相続人との遺産分割の話でもめるかもしれないという位でしょうか。
まあ、贈与の契約書でも作っておけば、母親に対する寄与があったと言うことで、その寄与分は相続の時にも認められますけどね。（裁判などと言う話まで言っても）

その程度ですね。可能性をあげますと。

この回答へのお礼

こちらが知りたいことを丁寧にお教えくださりありがとうございました。安心して贈与することにします。

お礼日時：2004/10/14 22:32

No.4 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/10/13 20:38

>相続時に多少税金の節約になるかも

その２００万を支払う財力がお母様に無いのであれば、相続税のご心配は必要ありません。
相続税は、基礎控除が５０００万に加え相続人数×１０００万まで非課税ですよ。
相続税はあくまで億単位のお金がある人が心配することです。

この回答への補足

ありがとうございます。不安に思っていたことがすっきりしました。将来も相続税はかからなそうです。
いま不動産の持分（1割程度？）を得ることのメリットはないですよね？
この点だけはっきりすれば費用（税金諸費用）の安く済む贈与を気持ちよくできそうです。
親切なご回答、感謝しております。

補足日時：2004/10/13 21:02

No.3 回答者： kotta 回答日時： 2004/10/12 09:25

　こんにちは。

　１番の方、２番の方同様に私も１００万円を今年と来年に分けて贈与する方法
がいいと思います。

　ところで贈与税は暦年課税です。つまり年を単位に課せられます。そして今は
１０月です。
　今１００万円を贈与して、来年１月に２回目の贈与をすれば３ヶ月で、２００
万円を無税で贈与できます。

　一回目の贈与で３ヶ月間はローンの支払いをし、２回目の贈与で繰り上げ返済
をする、そのようにすれば繰り上げ返済の手続きも１回で済み、３ヶ月で全ての
手続き完了です。

　ただし、無税で贈与したとしても贈与したものはお母さんの財産になります。
将来相続の時に、その財産も含めて相続税の対象になることは承知しておいて下
さい。

この回答へのお礼

現時点で将来相続対象となるマンションの持分を得ておくと相続時に多少税金の節約になるかも、とも思いましたが、持分名義変更に伴う登記費用や司法書士報酬、不動産取得税や固定資産税がかかってしまうことを考えると贈与が一番いい選択肢ですよね？親孝行したいと思っております。適切なアドバイスありがとうございます。

お礼日時：2004/10/12 18:51

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2004/10/12 08:47

親のローンを肩代わりして返済すると、子から親への贈与となり、親に贈与税が課税されます。

ただし、贈与税は１年間に110万円までは非課税となっています。

そのようなことから、年内に110万円を返済し、来年になったら90万円を返済すれば、贈与税の問題はありません。
この方法であれば、名義変更も有りませんから、登記などの税金はかからず、繰上げ返済の手数料だけです。

この回答へのお礼

ちょうどこれから年末年始になりますし、金額的にもちょうどぴったり税金の節約ができそうです。アドバイス助かります。

お礼日時：2004/10/12 18:39

No.1 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/10/12 00:33

一番費用のかからない方法は、

・今年１００万贈与して繰上返済する。
・翌年春頃にまた１００万贈与して完済する。

です。
これだと金利負担数万円分で済むでしょう。

他の方法はどれも１０万単位でお金がかかります。

この回答へのお礼

やはり売買にすると税金諸費用の負担がかなり大きいですよね。アドバイスありがとうございます。

お礼日時：2004/10/12 18:28