ペットの糞尿汚れを原状回復させたい

Question

大家です。
横浜のマンションの原状回復について、お知恵をお貸しください。

状況は以下のとおりですが、何とかペットの糞尿汚れを原状回復させるための費用を払わせる方法はないでしょうか。
参考URLご紹介でも構いません。よろしくお願いします。

・ペットを飼う時は家賃＋1万円する条件だったが、借主（外国人）は動物を飼わないという話だった
・契約時の条項に、ペットに起因する汚れなどは原状回復することと明記してある
・退去時鍵の受け渡しのため部屋に入ると、すごい犬臭と、6畳の和室が犬の（糞？）尿で黒く汚れて傷んでおり、換気不足か壁紙もあちこち汚れがひどい状態でした。
・借主は、最後の2か月だけ預かった、畳は湿気のせい、と言っていたが、
ご近所の話では、実際は居住開始の4年前から小型犬を室内で飼っており、散歩する姿を見かけたということだった
・敷金は1か月のみ。滞納の挙句の退去（保証会社から支払われてはいる）
・妻子は本国に帰し、荷物は倉庫に預けたが、転居先住所も定まっていないとのこと
・借主曰く、病気で働けない状況で入院するかもしれない
・脱臭業者に概算を聞くと、最低20万円から30万円とのこと
・全室クロス張替え（通常使用の域を超えたカビのため）、畳入れ替え、ふすま入れ替え、クリーニング、脱臭が必要となるため、50万円以上かかると思われる。
・現在複数業者に見積もり依頼中
・退去したのは今年3月末

masa9822 · Accepted Answer

No.5.8です。
補足コメントをみて。
Bのコメント分　
会社員じゃないので、給与を押さえられない。個人事業主なら当然できないです。
だから会社員はクレジットカードをすぐに作れる。回収がたやすいから。
基本的には銀行預金を押さえるのも可能ですが、通常はムリ。詳しくは専門の弁護士に聞いた方がいい。
専門じゃないと弁護士でも知らない場合があります。実務をやってないとわからない。
先に裁判をやると銀行口座に金があっても移動する。
しかも債権名義があって銀行口座を押さえようとしても銀行から口座の本人宛に連絡がいく（バカかって思う）
その為、仮処分（正確には仮差押えですけどね）申請をします。
ま、結構難しいですが、個人でできます。
たぶん、回収はほぼ無理とおもいますが、今後の勉強の為にも、基本通りやった方がいいと思います。
督促状を出し、届かなく（受取拒否が可能）、そうしたら、違う日時で指定して送ってください。
で、送る。それを3回してようやく、じゃ公示でやりましょう。
でも相手先の住民票が必要。役所に行っても個人情報の壁があり、とれない・・・。
裁判所からの指示なんです。でもとれない。裁判所から訴状の前段階の書類を提示し、ようやく住民票をとる。
ま、ここまでで通常は書類の書きすぎで疲れて、もういいやってなる（笑）
ココまでは裁判の前段階。しかも仮差押えをする場合は供託金も必要だし。

弁護士や司法書士に頼むという人もいますが、個人的には、今回は勉強の為と割り切って自分で行った方が
いいと思います、よほどの幸運がない限り回収はできないと思います。
個人的には裁判を10回程度行っていますが、回収できたのは3件です。
それ以外は勝訴判決を貰い、その関係者を調査し親、友人、親戚を廻りました。
　戸籍も取れる為、可能になる、勝訴判決文が必要、資格者じゃない場合ね。
でも日本人だからできる。外人で回収できた事はありません。

suzuki0013 · Answer

＃４再回答

補足を見てちょっと気になったので。

＞賃貸相談会5000円/30分、弁護士会、などまずは安価で相談できるところも探しています。

それもいいけれど、本件はそんなノンビリしている段階でもないような気がするよ。
大丈夫？

外国人で妻子を本国に返した、病気で働けない、倉庫に荷物を預けた、転居先未定・・・ドロンされるのが目に見えてる。
もう電話にも出ないんだからまず確実。
母国に帰る前に本人の給料か代位弁済できる人間を押えないと丸損だよ。

この辺はもうソロバン勘定になるけれど。

確実に回収するためには弁護士に『依頼』することになると思うよ。
本人に債務を確認させて、できれば給料の支払先を弁護士か質問者の口座へ。
裁判等で差し押さえできる額は決まってはいるけれど、それだと時間がかかる。
本人が承諾して会社もＯＫすれば、債権者へ給与全額回した上で生活に必要な額を本人へ返すという方法もできなくはない。

この回収できる金額がいくらくらいになるのか。
それによって弁護士報酬の額やそれを支払うだけの回収額になるかどうか。
質問者が個人でやれるなら弁護士は不要だけど。

＞仕事の関係先から探して本人に会う、手紙の転送機能を利用して督促、

仕事の関係先から探せるような職場なの？
普通の会社なら警察や弁護士からの問い合わせでもない限りは、従業員の所在などは明かさない。
そういう従業員が在職しているかどうかも回答しないことの方が多いんじゃないかな。
やるとしたら張り込みして出社・退社の際に身柄を押えるか、尾行して今の住まいを特定することくらいでは。

手紙の転送機能で督促はこの際無意味。
督促状なんか外国人が見たって分からないんじゃないのかな。
それに督促状の次の段階に訴訟などがあるから効果があるわけで、督促状だけでは何の効力もない。
それに、転居の手続きしてないだろうから転送されないんじゃないかな。
あて先不明で戻ってくるだけ。
裁判やるなら督促状は必要だけど本件ではどうかな、住所不定では訴えることも難しい。

正攻法で詰めるなら、弁護士か司法書士に『依頼』
本件は司法書士でいいんじゃないかな。
無料相談会だと依頼を受けられないという仕組みが多く、依頼に結びつかないのでテキトーな回答をする弁護士等もいる。
自分で任せられそうな弁護士等を探して、有料相談を申し込む。
そこで依頼することになれば相談料はかからない。
代わりに着手金。
勤務先がわかっているなら、支払督促の手続き→２週間で仮執行宣言→強制執行という流れで１ヶ月で給料差し押さえまでいけるかどうか。
前述のように帰国予定だった場合に「最後の給料」を押えられるかどうかはビミョーなところ。（でも給与の1/4までだったかな）

ムダに費用をかけることになる恐れもあるので、もうさっさと諦めて損切り処理というのも賃貸経営上は有効。

もっともムダなのが時間をかけてしまうこと。
倉庫代などでカネを使っているので回収できる金額が減るリスクや、母国に逃げられるリスクもあがる。

まあ、簡単に言えば。
詰めるか損切りするか決める段階。
どちらにしようか悩む段階ではない。

ぐっどらっくｂ

スリープ · Answer

＞夜間に引っ越ししたそうです。施錠して、は意味が解りません

中の人が許可なく出ていけないように外から施錠する
外出していた人が、許可なく中に入れなくするなどの目的で物件を管理するのは、常識ですよ
物件管理用の補助錠もT楽さんの種類が市販されていますし

＞https://item.rakuten.co.jp/aichi12/1101001r/?scid=af_pc_etc&sc2id=af_109_1_10000237

ane180 · Answer

＞どのガイドラインでしょうか。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
（再改訂版）平成２３年 ８月国土交通省住宅局
NO.1のURLの中にあります。
今回ペットは無断で飼育ですから
通常の生活の汚れにはなりません。

＞管理会社に管理を委託すればこういったケースも保証してくれるということですね。
勘違いされているようですね。
保証ではないですよ。
管理会社はそういうリスクを考えた上、様々な対策をするし
危ないとおもったら審査で断るという事を大家に助言します。
4年も前から飼っていたなら、管理会社の見回り等で気が付くでしょうし
放置しませんよ。

私ならきちんとした保証内容の保証会社をつけ、さらに日本人の保証人も付けさせるか
保証金を預かるかを大家にすすめますね。
そもそも家賃保証だけの保証会社だけしかつけないとか
不動産業をしている人間からみるとありえないです。
外国人だからではなく日本人でも同じ事です。
あなたがおっしゃる”大手不動産屋”というのは仲介じゃないですか？
仲介なら契約さえできれば手数料が入る。
正直入居後トラブルになろうと知ったことではないのですよ。

masa9822 · Answer

No.5です。　弁護士さんは不動産屋さん経由でやればもしかしたらタダで相談に乗ってくれる所もあるよ。
但し、その不動産屋で管理も委託していないとやらないかもしれません。
今回は外人ですが、日本人でも、大家と思うと、金持ちと感じ、色々やる人はいます。
エアコンとか壊す人もいます。
設備で、外に室外機がある為、誰かが壊した。。。となる。
で、交換依頼でウチとかに来ます。居住者が壊す理由がない？
エアコンは新しくなれば、なるほど、省エネタイプが多い。電気代は基本居住者払い（当たり前だが）
なので、壊すと。
あと、幽霊が来て、トイレの水を流すので、水道代を払ってくれって言われた事もあります（笑）
次回、幽霊が来た時に金をもらってください。（笑）
次回から契約書には記載していませんが、存在が証明されていないものの理由で電気、水道、ガス代等の支払い
を大家がする事はありません。
と真面目に1時間以上話しました。疲れる。

ane180 · Answer

こちらは札幌ですが
弁護士会の相談は無料で、予約制となっており
同じ案件で回数は限られてますが継続して相談できるものです。
担当した弁護士に依頼したい場合も可能です。
そちらの地域ではどうなのかわかりませんが
予約はすぐには取れないので、はやく予約を入れたほうがいいと思います。

電話したのはどこですか？
弁護士会？入居者？

入居者なら相手は払う気はないし、逃げれると思っているから出ないのでしょう。
会ったところで話はすすまないと思います。
転送とおっしゃいますが、こういう人は住所変更は速やかにしないと思いますよ。
借金取りとか、沢山の督促から逃げている可能性もあるのですから・・・
郵便物の配達に関しては外登証は関係は無いと思います。
そのあたりはあまり詳しくはないので、別件で再質問するか
やはりまとめて弁護士に相談するのが先だと思います。
居場所が全くつかめなくなる前にね。

大変失礼とは思いますが、
家賃保証しか保証人をつけていないとか、あまりにも大家として認識が甘い気がします。
ガイドラインもしっかりお読みになった方がいいと思います。
慣れるまで管理会社に管理を委託する事も考え
今、素人判断で無駄な動きをするよりは
専門家を頼ったほうが安全だと思いますよ。

スリープ · Answer

もう退去しちゃったのなら泣き寝入りですね。

施錠するなどして、退去させなきゃ良かったのに

masa9822 · Answer

工事や大家をしている業者の者です。
保証会社を通しているらしいですが、基本、保証会社は家賃しか保証しないので、現状回復工事の代金迄はキビシイと思います。
裁判、裁判という人が多いですが、裁判自体には勝てます（たぶん出廷しないので、2回で終わる）が、問題は回収です。
まず、回収不可能なので、裁判をする意味があるかどうか？
弁護士に相談しても、上記の事を言われるだけ。無料相談も同様。弁護士に依頼して書類作成してもらって20は行くよ。最低で。
大家を業として行っているのであれば、損害として計上できる範囲があるので、税理士さんと相談し、一旦、裁判するかどうか。
損金として計上する場合で、裁判（債権名義）が必要な場合があるらしいので・・。
それ以外は通常、悪いですが、泣き寝入り。
ウチでは基本的に外国人の場合は敷金2-3倍（悪いが国により違う）です。礼金もあり。
外人拒否する人（大家）もいるし。
人種差別と人は言うがね。知らん。被害を受けるのはこっちだから。
匂いは目につかないから大変です。工事もね。
人により感覚が違うし。
ウチも一回、痛い目にあい、ルールを変更しています。

suzuki0013 · Answer

これはお気の毒に。
心中お察しする。

保証会社との契約では家賃保証のみ？
原状回復費用までカバーされている契約もあるので、その辺を確認すること。

家財保険には加入している？
家財保険はペット飼育によるものは対象外になるが、それ以外の借主による破損汚損は補償対象になる。
入居者の故意や重過失（使い方が悪い）はムリだけど、不注意やうっかりといった軽過失によるものなら補償される。
せめて補償対象になりそうなものは保険会社へ請求してみること。

保証と保険で損失を少しでもカバーできれば恩の字。
カバーできなかった費用をどうするかを考えることになる。

本件ではペット関連の異常な汚損破損がネックとなる。
それ以外は貸室賃貸業（大家）として負担するリスクを常に伴うことなので、今回の入居者は支出が多かったと割りきって支出することになる。
ネックになるペット関連の費用部分だけ、金額を明確にした見積と現場の写真など証拠を揃える。

相手は外国人だから、母国に逃げられたら請求が難しい。
外国の弁護士などに頼むことになるので費用倒れになるからね。
日本にいる間に回収することを考えるわけだ。
少額訴訟をしても本人から回収はできないだろうが、少額訴訟をすることで法的に請求権が認められる事になる。
借金の肩代わりできる人（日本にいる親戚や友人や勤め先）から回収できるかもしれない。
いささかズルいやり方になるが、本人に対して「訴訟がいやなら保証人を連れてこい」「本当なら50万かかるが20万でいいから払え」などと要求、「知り合いから借りて来い、さもなくば訴訟するぞ」などとすることで、訴訟をせずに最低限の回収ができる場合も。

まあ、基本的には損切り処理する案件だけどね。
外国人に貸す場合は原状回復費が回収できない前提で敷金・家賃を上げるか保証・保険契約のカバーを手厚く盛り込むか。
本件は異常といえる案件だけど、こういう状況も想定した対策は必要だったかもね。

ぐっどらっくｂ

かんぴんた · Answer

訴訟しかないでしょう。
少額裁判制度を利用すれば弁護士不要。簡易裁判所に行けば親切に教えてくれるそうです。５０万円くらいとればいいでしょう。
https://ja.wikipedia.org/wiki/少額訴訟制度

ペットの糞尿汚れを原状回復させたい

No.5.8です。

＃４再回答

＞夜間に引っ越ししたそうです。

＞どのガイドラインでしょうか。

No.5です。

こちらは札幌ですが

もう退去しちゃったのなら泣き寝入りですね。

工事や大家をしている業者の者です。

これはお気の毒に。

訴訟しかないでしょう。

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