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昭和の借地権の契約が分かるかたいますか

質問者からの補足コメント

  • 借地権契約では増改築を行う時地主に報告する義務があったのですか?また、違法だと強制的に土地を買い取ることがあったのでしょうか?

      補足日時:2018/08/29 09:32

A 回答 (2件)

最初に質問が大雑把過ぎたのですが、補足コメントまで読んで


「増改築を制限する旨の特約の無い借地契約において、地主の承諾なく増改築を行った場合の違法性について」
という事なのだろうと想像しています。

増改築を制限される特約が無いからと言って、例えば平家の家に二階を増築したり、母屋に接続する形でもう一軒建てたりすると問題になりますよね。
借地借家法では、そういった場合に地主が承諾を出さない場合における裁判所の許可に関する条項があります。賃貸借契約解除の方向でなく、建築の承諾料を支払う方向での解決です。

ここからはかなり想像の部分になりますが、借地人側が「この程度の増改築ならば地主の了承は不要だ」として無断で工事を行った行為に対して地主側が異議を唱えたとした場合には、その増改築の内容や地主の契約解除の意向次第でしょうね。

>違法だと強制的に土地を買い取ることがあったのでしょうか
土地を買い取るのは借地人、建物を買い取るのが地主です
話し合いの結果、そのようになる可能性はありますが法令の定めは無いですね。

法令解釈に疎い当事者同士だと、感情的な問題に発展しそうですね。
つまりは、増改築を行う借地人のメリットとそれを受け入れる地主のデメリット
賃貸借契約を解除する事による地主のメリットと借地人のデメリットなどを勘案して落しどころを探って行くことになるのですがね。
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この回答へのお礼

よく分かりました。私の父が当時平屋を2階に増築し地主に怒られ底地で買い取ったと話が兄弟から言われたのですが、謄本を取り内容を見たら地主は銀行に借り入れがあり土地が担保になっていました。底地で売買と同時に銀行に返済することが地主の理由で、増改築は、登記もしてあるのでそんなこんなことはないんじゃないかと思い昔の借地権がどのようなことなのか分からず質問させていただきました。有り難う御座います。

お礼日時:2018/08/30 08:41

昭和の頃の借地権というのは今では「旧借地権」と呼ばれているよ。


質問者がどういうことを知りたいのか分からないが、まずは「旧借地権」で検索してみては。
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1.葬儀代は常識の範囲内であれば使用可とネットでは書いてありました。
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・残りの現金20万円はどうすればいいのでしょう。
・故人の財布に現金があったらそれを葬儀代に当ててもいいのですか。
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放棄の結果、相続人が皆無になったら
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・故人の財布に現金があったらそれを葬儀代に当ててもいいのですか。
  ↑
よいです。

尚。

身分に応じた葬式、というのが基準で、
具体的な金額は、社会的地位などが判らないと
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しかし、借金などは無いのでしょう。

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Q土地の境界線について

実家の話なのですが、隣の土地との境界で揉めそうで心配です。

話は遡りますが、約20年前にうちが引っ越してきた(もともと建っていた家を中古で購入しました)時に、隣の土地に建つ屋根付の車庫の持ち主がいきなり怒鳴り込んできました。

聞くと、うちの建物が隣の土地に越境しているとの事。引っ越しそうそうそんなことは無いはずだと話しましたが、ちゃんと調べたのかと言われ、50万円ほどかけて業者に測量してもらいました。

結果越境は無かったのですが、境界線に打ち込んだ杭について勝手に打ち込むなと怒った隣の人に抜かれてしまったそうです。

それから約20年。

その車庫が解体され新たな建物を建てるとの話が出ています。

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お礼をありがとうごさいます。
いきさつがわかりました。
が、、、杭を抜いた件がよくわかりません。
本当に杭があったのならまずいですよね。
ただ、杭は必ずしも正しいとは限らない。
官民境界でさえ確定測量で位置を変えることもあります。
でも最重要の根拠には変わらない。

で、法務局には行きました?
20年前に購入とのこと、その時分であれば確定測量が済んでいたかもしれない。
「地積測量図(たぶんこれで通るはず)」
があるか確認するのをお勧めします。
もしあれば写しをもらってください。
(有料です)

その時分だと周囲から同意をもらい境界を決めると、現地に杭などの表示をするのはもちろんですが、「座標系」という測量用語で位置情報も登記したかも知れません。
座標、つまりX軸とY軸とで地球上の位置を表すんです。
これさえあれば失った杭の場所を復元することは簡単です。
杭は言わば目視できる目安に過ぎません。
例えば官民境界のひとつ、道路境界を決めたとき、道路のU字溝の上になっちゃった時があります(苦笑)。
そのときはU字溝のフタの上に接着剤でアルミプレートをくっつけるんですが、、、
もしU字溝を反転させたら位置がおかしくなりますよね。
後でおかしくならないよう、座標系での記録さえあればいつでも復元できるんです。

なので、お勧めとしては、
①まず法務局に行き、自分の土地とお隣の土地と両方の
「土地に関する登記事項証明書(昔で言う登記簿)」
「土地の公図」
「地積測量図」
をあるだけ入手する。
隣地にしても、今までのいきさつを確認してみる。
②土地の境界に関するトラブルは多いです。
とりま、弁護士に相談してみる。
お住まいの自治体で、住民サービスとして無料の弁護士相談があると思います。
あとは事務所でも初めの30分から1時間は無料で相談を受ける場合が多い。
(オーバーすると 1万円/時間 くらい)
いきなり相談しても弁護士だって事情はわかりませんから的確な答えは無理。
気をつけること、今後のアドバイスなどをくれると思う。
無知は怖いから対応を誤らないように。
お隣も弁護士のアドバイスをもらっている、と考えて慎重かつ迅速に。

弁護士相談のポイントを。
時間が足りません。
説明は要旨を紙にまとめる、売買契約、土地の情報、現地の写真、主さん宅の建築確認申請の書類、みんな持参してください。
愚痴や文句は時間=お金のムダです。

無料の枠に収まらなければ引き続き有料でも相談をしていいと思います。

自治体によっては不動産相談のように、弁護士ではなく土地家屋調査士や測量士など、測量事務所が応対するサービスもあります。
解決は無理でも、類似のトラブルは事務所を抱えるプロならたくさん経験済み。
様々な事例を聞いて無駄にはならないはずです。

後は、私なら、、、
隣の建物の情報もチェックします。
資料は「建築計画概要士書」
入手場所は「特定行政庁」
概要書とは、建築確認申請の概要(土地の使い方)と、確認処分の履歴が書かれています。
確認処分や完了検査が無い、あるいは内容と現地とに違いがるなら「お宅、そもそも違反じゃね?」と思います。
もちろん建築確認申請、つまり建築基準法が土地の所有である財産権と即リンクはしません。
でも、相手方の資料の中から矛盾を見付ければ突っ込めますよね。
蟻の一穴、堤防さえ崩せます。
特定行政庁とは確認処分をした自治体、地元の市でなければ都道府県かも知れません。
地元の市役所に
「建築計画概要書を見たいが、どこに行けばいいか?」
と尋ねれば教えてくれます。
あったら写し(コピー)をもらう。
(これまた有料)

で、最後に。。。
おとーさん、権利者本人が動かなければ解決などしない。
主さんの心配はよくわかりますし、順番からして実家の土地・建物は遠い将来に主さんが相続するはず。
トラブルは先送りしないで、自分の代で無くして欲しいんですけどねぇ~。
(お隣も似た雰囲気かと)

お礼をありがとうごさいます。
いきさつがわかりました。
が、、、杭を抜いた件がよくわかりません。
本当に杭があったのならまずいですよね。
ただ、杭は必ずしも正しいとは限らない。
官民境界でさえ確定測量で位置を変えることもあります。
でも最重要の根拠には変わらない。

で、法務局には行きました?
20年前に購入とのこと、その時分であれば確定測量が済んでいたかもしれない。
「地積測量図(たぶんこれで通るはず)」
があるか確認するのをお勧めします。
もしあれば写しをもらってください...続きを読む

Q敷地面積 と 総床面積 と 延床面積 と 容積率 と 建ぺい率 って、なんなんですか? 調べてもピン

敷地面積

総床面積
と 
延床面積

容積率

建ぺい率

って、なんなんですか?

調べてもピンときません。

Aベストアンサー

敷地面積は、建物が建っている土地の面積。

延床面積は、延べ面積と言うのですが、各階の外壁中心で囲まれた内部の床面積の合計。

総床面積は、施工床面積の事だと思いますが、延べ面積にバルコニーピロティ、外部廊下、外部階段などの床面積を加えたもの。

建築面積は、建物の1階部分の面積。これに庇の一部の面積が加えられます。

容積率は、延べ面積を敷地面積で割った値。

建ぺい率は、建築面積を敷地面積で割った値。

ざっと、こんな感じですが、実際にはもう少し細かい決まりがあるので、正確な数字は建築士の人に聞く必要があります。

Q連帯保証人死亡による退去

賃貸のマンションに住んでいます。来月更新なのですが、先月から無職です。
しかも連帯保証人の父が亡くなり 代わりに兄が保証人になる事になりました。
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ただ家賃2年分前払い可能とは伝えてあります。

こちらとしては契約書に連帯保証人が変わるときは通知義務のみで再審査 などと書かれていませんし、いままで滞納や違反はしていないので納得がいかないです。

普通借家契約なので更新拒否は正当事由が必要なのでは?と言ったところ
不動産の言い分としては、連帯保証人が死んだ時点で契約に変更が出来たから 以前の契約は無効
今回 新しく契約をしようとしたけど審査落ちで契約出来ません。なので すぐ退去して下さい。とのことです。

無職のため今すぐ引っ越しはしたくないです。
家賃を払って そのまま居座るのはまずいでしょうか

Aベストアンサー

>連帯保証人が死んだ時点で契約に変更が出来たから 以前の契約は無効
これの根拠条文が知りたいトコロです。

連帯保証契約は 貸主⇔お父様の間の契約です。連帯保証人の都合により保証人を変更したり、保証契約を解除する事は貸主の承諾を得ない限り認められません。

連帯保証人が死亡した場合には、その保証債務も相続財産になります。仮に、お父様の相続人が質問者様とお兄様の2人であった場合に、お兄様1人が引き継ぐことになります。質問者様が引き継いだ部分については『混同により消滅』したことになりますね。自分で自分を保証することになりますから。判例では、連帯保証人が死亡した場合でも、その相続人に保証債務を認めています。『死んだらオシマイ』ではないのです。『無効』にもなりません。不動産屋でもこの程度の知識はあるでしょうから、賃借人の無知(失礼)につけこんでいると言われても仕方ないでしょうね。

貸主側から要求できるとすれば、お兄様以外の第二連帯保証人を付けることを『お願い』する事でしょうね。
因みに、現在のまま、更新契約書を交わすことなく契約が継続した場合に、『誰が』連帯保証するかと言うと、上記の考え方で質問者様のお兄様になります。更新契約書に署名押印するかを問わず、ですね。

>連帯保証人が死んだ時点で契約に変更が出来たから 以前の契約は無効
これの根拠条文が知りたいトコロです。

連帯保証契約は 貸主⇔お父様の間の契約です。連帯保証人の都合により保証人を変更したり、保証契約を解除する事は貸主の承諾を得ない限り認められません。

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