借地権を相続したいが、他の相続人に分割しはらうべき金が無い

Question

亡父からの借地権を相続する考えですが、相続人は６人います。路線価と面積から相続借地権を計算すると、１３００万円を超過します。また　地主から７８０万円で、相続決定者に売っても良いと話があります。現在、借地上の木造建物２９坪、3借地３４.５坪に住んでいます。そこで質問です。　　　　　　　　　　　　　　　　（1）他の相続人に分割支払いする１３００万円＋760万円＝2060万円ほど必要で　　　　すが、そんな大金は用意出来ません、その場合、借地権はどうなりますか

　（2）他の相続人に相続権を譲っても、皆出費が嫌なので、手を引いたら、この相　　　　続権、借地権はどうなるのですか。

mahopie · Accepted Answer

＜前提条件＞
１．相続人６人は兄弟で１／６づつの相続割合（亡父に配偶者がいたり非嫡出子がいれば割合が変化、代襲相続があっても変化するのはご承知かと思います）
２．地主からの申し出の約800万円は底地の買取の申し出である
３．質問者は高齢で資金余裕も借入能力もない
４．当該物件は土地・建物一体で評価すると２１００万円の価値あり
５．地主側は借地権が相続人一族の誰かへと継続されることは了解

質問者の希望が現在の場所で生活を続けたいというだけなら、何ら資金の負担をせずに、借地契約を全相続人の連名とするか代表で誰かを立てて巻き直すことによって地主の了解の元で、建物の名義を相続割合による共有名義に変更すれば足ります。

亡父の相続の放置状態を一旦クリアした上で、失礼ながら質問者もご高齢ですから、質問者にご相続が起きた時点でどうするか、という協議を一族間で進められれば良いのではと考えます。他の兄弟の方も高齢でしょうから、代襲相続がおきないよう早いタイミングで進めていく必要があると考えます。

経済的な損得だけを考えれば、地主側が底地の買取を提案してきているチャンスは逃すべきではないと考えます。将来の建物の建替えや第三者へ売却することで現金による均等分配する可能性もでてきます。相続人間で公平な分配をすることを目指すなら、相続人の誰かが８００万円を一時的に負担した後で土地・建物を第三者へ売却できれば、相続人各々に１３００÷６＝２１６万円が分配できます。あるいは地主に買い取ってもらうようにもって行けば８００万円の立替が必要なくなります。

一方で、例えば質問者の子息が今後もこの土地で生活していく気があれば、その方が地主からこの土地を買い取って他の相続人へ金銭で分配すれば、という気がします。この場合は地主へは８００万円、他の相続人には１３００×５／６＝１０８３万円で合計１８８３万円支払うことになります。現実の売買がされない為他の相続人も分配額にはある程度譲歩されるでしょうから、もう少し持ち出しは少なくなると思います。

matthewee · Answer

先入観を持たずに考えてみたのですが、まず、借地法で保護される「借地権」が存在するのかということから検証する必要があると思います。

※平成４年以前の借地契約は、旧法である借地法が適用されます（それ以後の借地契約は新法の借地借家法が適用される）。
　
　建物を所有して借地をしていれば、必ずしも借地法で保護される「借地権」があるわけではありません。土地の固定資産税程度の低額の地代であれば、賃貸借とは認められず、無償の使用貸借となります。この場合、借地権より数段弱い権利である「使用借権」によって建物は敷地を利用していることになります。

　国税不服審判所ＨＰから、固定資産税の１．７倍の地代を支払っていた場合に、借地権を認めず、使用借権と認定した裁決事例（平成８年３月２９日裁決）を紹介します。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

　使用借権であれば、相続されませんから（民法５９９条）、この敷地利用権に約１３００万円もの財産価値はありません。

　また、相続税の路線価に付設されている「借地権割合」は、相続税を課税するために便宜上設定された数値であり、実際にこの計算式で求めた価格で借地権が売買できることを保証するものではありません。
　現実には、「更地価格＝借地権価格＋底地価格」となることはまれであり、利用上の制約があるため、借地権価格と底地価格の合計額は更地価格に満たないことが一般的です。
　今回、相続税の納税は不要だと思われるので、「借地権」が存在する場合でも、相続税の計算式にとらわれることなく、その資産価値を査定するべきだと思います（おそらく、約１３００万円よりずっと評価額は低くなると思います）。

　さて、ご質問に対する回答ですが、借地法で保護される借地権がない場合は、亡父の建物を相続しただけですから、建物について遺産分割協議をすることになります。現在、亡父の建物は相続人の共有の状態であり、質問者さんが占有していることになります。地主が土地利用を了解しているのなら、他の相続人が遺産分割に関する訴訟を提訴しない限り、今の状態が継続するだけです。

　借地法で保護される借地権がある場合も、他の相続人が遺産分割に関する訴訟を提訴しない限り、今の状態が継続するだけです。

　相続放棄は亡くなってから３ヶ月以内に家庭裁判所に申し出る必要がありますから、この期間を過ぎていれば、もはや、相続放棄はできません。亡父の建物および借地権（使用借権なら遺産ではない）は、既に相続人が相続し共有の状態にあります。

　他の相続人が遺産分割協議で、「皆出費が嫌なので」ということで、この建物の相続を受けないという合意をすれば、質問者さんが単独で相続する可能性もでてきます。法定相続分で必ずしも遺産を分けなければならないという規定はなく、債務がなければ、相続人が合意すればどのような遺産分割も可能です（民法９０６条）。

teinen · Answer

借地の上に建っている住宅は誰の名義ですか？亡父様の名義ですと，それも相続の対象です。
　
　ここでは，借地の上に建っている住宅は質問者の所有で，債務がないことを前提として回答します。
　
　借地権を自分が相続し，他の５人の相続人には，借地権相当額の１／６ずつ支払うと約束する。（約1100万円必要）
　地主から底地を買い取る約束をする。（780万円必要）
　必要となる約１９００万円を，その土地と建物を担保にして金融機関から借り入れて，５人の相続人と地主に支払う。

businesslawyer · Answer

その借地権とその土地（底地）上の家屋を共同担保にして、金融機関等からお金を借り入れ、それで支払う事は出来ないのでしょうか?

noname#19073 · Answer

＞そんな大金は用意出来ません、その場合、借地権はどうなりますか

大金が用意出来ようが出来まいが、借地権は立派な権利であり義務も生じてきます。

780万円か760万円かわかりませんが、その借地権の底地を地主から買い取ることは出来るのでしょうか？
もしそれが可能でしたら、底地をあなたが購入し、借地権と建物を相続により6人共有としておきながら、当面今の環境を維持し続けるという方法はいかがでしょう。

底地をあなたが買い取れば地主はあなたになりますが、実際住んでいるのもあなたですから、共有借地権者とは地代その他のやり取りは無くすわけです。

もし、底地を買い取るお金も用意出来ないという場合にはとりあえず借地権と建物を共有で相続し、現状のまま維持し続けるしか無いと思います。
しかし仮に他相続人が、遺産分割の為に売却云々ということを言い出すとお話し合いが必要かと思います。

他に良い方法があるかもしれませんので弁護士等専門家に相談されたほうがよいかもしれません。

借地権を相続したいが、他の相続人に分割しはらうべき金が無い

＜前提条件＞

この回答への補足

先入観を持たずに考えてみたのですが、まず、借地法で保護される「借地権」が存在するのかということから検証する必要があると思います。

借地の上に建っている住宅は誰の名義ですか？亡父様の名義ですと，それも相続の対象です。

この回答への補足

その借地権とその土地（底地）上の家屋を共同担保にして、金融機関等からお金を借り入れ、それで支払う事は出来ないのでしょうか?

＞そんな大金は用意出来ません、その場合、借地権はどうなりますか

この回答への補足

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その借地権とその土地（底地）上の家屋を共同担保にして、金融機関等からお金を借り入れ、それで支払う事は出来ないのでしょうか?　