大家です。賃貸契約の更新業務は自分でやれるか。賃料は上げていいのか。

横浜でマンションの１部屋を所有しており、賃貸で貸し出しております。
１か月後にはちょうど２年で契約期間となるのですが、

入居契約時は宅建業者に契約締結をしてもらいましたが、
管理会社への管理業務などは委託しておりません。
賃料回収などは自分で行なっております。

私の意向としては次の２点です。

①現在の入居契約時にお世話になった仲介会社が相談に応じてくれず業務怠慢のため、
他の会社へ依頼するかもしくは自分でやりたい。
②賃料を1~2万円ほどあげたい。

質問がたくさんあり、恐縮でございますが、
誰に相談してよいかわからず、詳しい方ご回答お願い致します。

・賃料を1~2万円ほど上げたいのですが、更新日の１か月前でも法的に、通知可能でしょうか？（契約書面上は●か月前に通知という特約はなく、「賃料の改定予定・方法について、契約満了の３か月前から後進について協議する」との記載のみあります。）
・周辺の家賃相場がどのくらい上がったか等の表現の仕方がわかりませんが、内心では、退去してほしいと思っているため、賃料の値上げで応じてくれればラッキーで、応じてくれなければ周辺相場などから値上げが相応しいかどうか示す方法を知りたいです。
・賃貸借契約の更新業務は宅建業者でなくてもできるとしたら、家主である自分自身（素人）でもできる内容でしょうか？
・一般的に契約更新作業はどういった作業が必要でしょうか？　新賃料を書面で通知し、協議の上、入居時の契約書と同じ内容の書面を作り、日付と賃料だけ変えて契約締結するだけの作業をイメージしております。（仲介業者に半月分家賃相当の手数料を払って更新業務を委託すべきかどうか判断がつきません）
・自分自身でやれるものだとしたら、ヒントとなるサイトがあれば教えてください（新賃料の通知書面テンプレートなど）

No.3 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2019/05/03 18:48

宅地建物取引士です。

＞・賃料を1~2万円ほど上げたいのですが、更新日の１か月前でも法的に、通知可能でしょうか？

ダメです。理由です。（自分でも書いている。）

＞「賃料の改定予定・方法について、契約満了の３か月前から後進（更新の間違い）について協議する」との記載のみあります。

つまり、契約更新の3ケ月前から協議すると契約書に書いてあるんでしょ。まず間違いなくそれを理由に賃借人は家賃値上げを拒否できる。


＞周辺の家賃相場がどのくらい上がったか等の表現の仕方がわかりませんが、内心では、退去してほしいと思っているため、賃料の値上げで応じてくれればラッキーで、応じてくれなければ周辺相場などから値上げが相応しいかどうか示す方法を知りたいです。

2年で出て行ってほしかったなら、なぜ最初に定期借家契約にしなかったんですか？？？
一般の賃貸借契約では、賃借人はかなり強く法律で守られている。退去する気のない賃借人を退去させるのは簡単ではないよ。
（失礼ながら質問者さんのような素人大家がうかつに話を始めないほうがいい。一旦賃借人との関係がこじれると、あとあと面倒が増えるだけだよ。）

＞・賃貸借契約の更新業務は宅建業者でなくてもできるとしたら、家主である自分自身（素人）でもできる内容でしょうか？

できますよ。

＞新賃料を書面で通知し、

更新まで1か月しかないのに、新賃料を通知したとたん、もめるよ。今回、家賃の値上げは諦めたほうがいい。

＞入居時の契約書と同じ内容の書面を作り、日付と賃料だけ変えて契約締結するだけの作業をイメージしております。

これはその通り。

＞自分自身でやれるものだとしたら、ヒントとなるサイトがあれば教えてください（新賃料の通知書面テンプレートなど）

それ以前に、賃借人に家賃値上げで退去を求めるのは簡単ではないよ。賃借人は、その気になれば現状の家賃のままでかなり長く住み続けることができる。その場合退去させるには、最終的には調停や裁判しかない。

まず、「アパート　契約更新　家賃値上げ」　や　「アパート　退去拒否」で検索してみたらいかがですか。

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2019/05/03 20:06

更新時期に限らず、貸主は常に賃料の増額請求権を有していますし、借主は減額請求権を持っています。

契約書の記載の有無を問わず、両者が合意さえすれば契約期間中に賃料の増減は可能です。可能ですが、賃料の増額には借主が難色を示すでしょうし、減額には貸主が納得しないですね。

質問者様が素人判断で１～２万賃料増額の契約書を作成して借主に送付しても、借主が同意すれば増額できます。できますが、借主さんが例えばここのサイトなどで対処について質問された場合には『契約書には押印せず、従来の賃料をそのまま支払い、受領を拒否されたら供託しなさい』というアドバイスを受けるでしょうね。

なので、最悪は従来の賃料のまま更新料の授受も無く現在の賃借人との契約が継続するという事を念頭に置けば良いのではないかと思います。賃貸契約の更新も従来の賃料と変わらないのであればスムーズに手続きできるかも知れません。質問者様のイメージの中にはスムーズに手続きできるのであれば不動産業者など介在せずとも大丈夫というお考えがあるのではないかと思います。

私自身は不動産取引で深刻なトラブルに見舞われたことは少ない方だと思っていますが、思わぬところにトラブルの落とし穴があります。
こういった無料で受け付けてくれる相談サイトや無料で閲覧できる情報で処理できない事にも自己責任で立ち向かおうとしているのだと言う事を自覚されて対応された方が良いと思いますよ。

No.2 回答者： nouble1 回答日時： 2019/05/03 18:02

貴方の　持ち物ですよね？

貴方の　ものを、
誰かに　貸す時、

必ず　仲介者か、
必要ですか？


消しゴムを　貸す、
鉛筆を　貸す、
缶コーヒー代を　貸す、

仲介者が　必要ですか？

何の為の　仲介者介在かを、
理解される　べきですよ？


法的な事や、販路開拓や、
其の他　様々が、

貴方　一人より、
介在して　貰った方が、
有利な　だけであって、

必須では　ありませんよ。

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2019/05/03 14:20

うちは戦前から大家していますが、昔は自分たちで契約するのが普通でした。

ですからできないことはありません。
ただ家賃の値上げの通知は更新の1ヶ月前はいただけません。
退去と同じように半年前が理想です。
家賃が値上げなら退去を希望する人に1ヶ月は短いです。