退去時のリフォームについて

現在賃貸マンションに住んでいます。退去時のことなんですが、壁紙やらふすまの張替えからすべてこちらもちのように書かれてあったのですが、別に汚れてもいない壁紙や、カレンダーなど日常生活上のピンをさした跡などもすべて負担しなければならないのでしょうか？（仲介会社に問い合わせても、「前の人もずっとそのようにしていますから」の一点張りでした。）そのリフォームなのですが、仲介している会社が指定した会社を利用しなければならないという決まりはあるのでしょうか。はるかに自分たちでできるような部分はしたほうが安いし、安い会社を探せばあると思うのですが・・。

No.1 回答者： frontline 回答日時： 2004/12/05 03:32

普通にくらしていた場合の汚れなどは、大家の負担とするのが決まりなのですが、ご質問のようなケースが後を絶たず問題になっています。

（私も被害にあいました）

参考URLは法人の場合を例にしたものですが、普通の賃貸の場合でも有効です。

参考URL：http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html

No.2 回答者： togisuke 回答日時： 2004/12/05 03:51

東京都の場合、条例が制定され、16年10月以降の契約について、ほとんどは家主の負担となりました。

東京都以外でしたら、契約時の約定で記載されていて、なおかつ説明済みでしたらそれを了承した上で、入居している事となるので、全て負担しなくてはならないと思います。そうではなくて、ただ、仲介業者がその様に言っているだけで契約書には何も書かれていなければ、それは無効となりますので、よく契約書をご覧になったほうが良いですよ。
それと、退去時のことは仲介業者ではなく、管理会社が執り行っています。
管理会社によって、リフォーム会社など色々異なってくるので一概には言えませんが、私の勤め先では張替えの必要が無い壁紙はそのまま使って、リフォーム代は頂きません。ただ、基本クリーニング代は必ず頂いているので、お掃除は常識の範囲でやっていただければ大丈夫です。
経年劣化による壁紙の汚れは、家主様負担でお願いしています。
とにかく、管理会社によって違うので、立会い時に担当者と良くお話したほうが良いかと思います。
なお、ご自身によるリフォームの手配ですが、物件指定の壁紙ですとか、決まった物があるので管理会社指定の業者にやってもらう方が良いです。
自分で出来る事はやっていただくのは結構だと思います。
その分、業者手配するのが無くなるので、結果安くなります。
ピンの跡についてはかなり微妙ですが、原則的に現状回復なので、入居時と異なっている部分は、元通りに直す、と言う契約になっているはずですので、負担しなくてならないかもしれません。
とにかく、契約書の確認と、担当者と相談をした方が良いでしょう。

参考URL：http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/02/ …

No.3 ベストアンサー 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/12/05 11:34

こんにちわ。

リフォームではなく、原状回復ですね。
「ガイドラインがあれば、契約が無効になる」とお考え
でしたら、違いますのでお間違えなく。

ガイドラインは
(1)賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定している
(2)【賃貸借契約締結時】において【参考】に
するもの（強制力は無い）
(3)現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応
【現在の契約書が有効】なものと考えられる。【契約内容に
沿った取扱が原則】だが、契約書の条文があいまいな場合や、
契約締結時に何らかの問題があるような場合は、この
ガイドラインを【参考にしながら話し合い】をしてください。

という前提で作られています。参照↓
http://www.chinkan.jp/Html/zentop/newpage1.htm
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

引用--
「ガイドラインは、その使用を強制するものではなく、
原状回復の内容、方法等については、最終的には【契約
内容】と「物件の使用の状況等」によって、個別に判断、
決定されるべきものであると考えられるので、具体的な
事案ごとに必要に応じて利用されることが望ましい」

…となっています。

＞壁紙やらふすまの張替えからすべてこちらもちのように
書かれてあった
→これは契約書に記載されている内容ですか。
契約内容にこう記載があった場合は、契約時に認めた
事になりますので、入居者負担です。上記にもあるように、
ガイドラインを持ち出して「話し合う」事はできますが、
請求は逃れられません。

＞別に汚れてもいない壁紙
→汚れていないかどうかは、退去立会いのときに大家さん
もしくは代理の方が判断します。その時に主張すると
良いでしょうが、入居者の指示に大家さん側が従う義務は
ありませんので、退けられることでしょう。

＞カレンダーなど日常生活上のピンをさした跡
→契約書には、汚損や破損について、「穴や傷を付けたら
修理費を入居者負担」と書いていませんか？
もし、書いていないなら、「画鋲穴」に限っては
大家さんが負担すべきかもしれません。

しかし、物件は大家さんから借りているものです。その
大切な財産に、不用意に傷を与える行為は、今後控えた
方が良いと思われます。

＞すべて負担しなければならないのでしょうか？
→この疑問は、契約締結（入居）前に大家さんに対して
発するべきものでした。
現時点に至っては、契約内容に沿って、当然負担すべき
ものです。

＞指定した会社を利用しなければならない～自分たちで
～安い会社を探せばある
→上にも書きましたが、「物件は大家さんの物」です。
palamさんは、玄関扉から風呂、畳、壁紙、ドアノブに至る
まで、全て「有料で借りているだけ」です。何一つ勝手に
変更してはいけません。入居中に変更した場合は、元に
戻して退去するべきものです。

palamさんが勝手に「この壁紙でいいわ」とか、「こうやって
埋めておけばいいわ」と判断して行うと、大家さんから
借りた物を「違うものにして」返した事になります。

例えばご友人に本を貸し、内容が面白かった部分複数に
折り目を入れて、アンダーラインを引いて返して来たと
します。
「面白い部分を強調しておいたよ。この方が
読みやすいでしょ」
と主張されたら、おかしいと思いませんか。
「人から借りたものを、勝手に変にいじって返してくる
なんて…」と思いませんか。

なお、一般的には勝手に修理や壁紙変更などをした場合、
グレードアップ（例えばエアコンやウォシュレットを設置
したり、高級壁紙に張り替えたり）していたとしても
「改造」と見做されます。
明け渡し時は「原状回復」することが前提ですから、
それらを全て撤去し、元の状態に戻すに要する費用は
全て請求されます。

仮に、palamさんが自分で安い業者を呼んで、自費で壁紙を
新品に張り替えて、退去したとしましょう。
しかしそれは単なる「改造」ですので、大家さんは勝手に
貼られた新品の壁紙を一旦剥して、改めて自分の手配で
貼りなおす「原状回復」をし、「通常の回復費用」の他、
その「剥し」作業の費用も請求してきます。

他には、「改造」の為にpalamさんが勝手に呼んだ
業者（大家さんの許可を受けていない）が建物内に出入り
する事も問題です。

他の入居者さんから苦情が出たり、共用廊下で接触事故など
怪我人が出た場合は、全てpalamさんの責に帰します。

（分譲マンションでも、自宅の改造に業者を呼ぶ場合は、
管理組合に届け出ます。自分の物でない共用の廊下などを
勝手に通らせてはいけないのです）

＞「前の人もずっとそのようにしていますから」
→この返答はおかしいですね。他人の契約や清算の内容は
palamさんには関係が有りませんから。palamさんはご自分の
契約内容に沿って、大家さんと交渉すると良いですよ。

この回答へのお礼

分かりやすい説明ありがとうございます。
やはり借りる前に約款等を確認してから入居するという順序が良かったのですね・・・。

お礼日時：2004/12/07 00:03

No.4 回答者： torumaringo 回答日時： 2004/12/05 14:52

「自分たちでできるような部分はしたほうが安いし、安い会社を探せばあると思う」という部分は大きな思い違いです。

物件は大家の所有物で、それをどのような水準の物件として賃貸市場に出すかは、大家が一方的に決める権限を持っています。入居者、行政、弁護士、そして裁判所といえども指図する権限はありません。

ご質問者が入居なさったときに大家が用意した環境になるべく近い状態に戻すことを原状回復といいます。

全体的にNo. 3の方のご意見が妥当と考えます。

No. 1の方の「大家の負担とするのが決まりなのです」という部分には、「契約書にそう書かれていれば」という重要な前提条件が抜けています。そう書かれていない契約については大家負担とする法律はありません。

No.5 回答者： noal 回答日時： 2004/12/07 13:39

No.3の方がしっかり回答されているのですが老婆心により

補足です。「契約内容に沿って、当然負担すべきものです。」
原則的にはあっていますが例えば４面ある壁のうち１面だけ
汚してしまったorキズをつけてしまい壁紙を張り替える場合、
その１面だけでかまいません。他３面を１面だけ変えた為に
色が違うので変えた等は大家が次の入居者を募集する為の
グレードアップとみなされますので負担の必要はありません。
もしどうしても納得が行かないのならば都庁・市役所にて
相談を受け付けておりますので直に話を聞いてみるといいかも
しれません。
＊但し、地方ルール・慣例がありますので十分注意してください。

No.6 回答者： noal 回答日時： 2004/12/07 13:53

ちなみに現状回復とは「入居した状態に戻すという事ではありません」

正確には
「賃借人の入居している間に発生した故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
つまり、普通に暮らして、普通使っていたのに汚れたり日焼けしたり等の
変化したりする部分については、入居者に原状回復義務はありません。
通常の生活でキズをつけてしまった、汚してしまった場合にそれを直して
出て行く事になります。
たとえ契約書にリフォーム代金は入居者の負担と書いてあっても余りにも
ひどい請求の場合裁判の事例では大家側がほぼ負けています。
とはいえ、相手も人間です交渉は熱くならずに交渉しましょう＾＾