不動産の仲介手数料について

不動産を購入しようと思ってます。
ある業者で案内してもらい、現地で見ると、そこに立て看板があり、つれていった不動産と別の売り主（建築も仲介もしている業者）のもので、「売り主につき、手数料不要」とかいてありました。
それをみて、つれていってもらった不動産に「直接購入すれば手数料が必要なくなりますね」といったら、
確かにそうだが、仲介を通した方が安全というメリットがあると言われました。
その後電話があり、「ウチで紹介したから売り主からは買えない業界内のルールがある」と言うことでした。
でも、売り主に切り替えることはダメだが、手数料が安いから、ということで同じ物件を他の業者から買うのはしょうがない、といわれました。
業界内のルールといっても買う方からするとどこを選んでもいいような気がしますが、はじめに紹介されたところが偶然売り主だったら得をして、違ったら１００万位の金額を払うというのはとてもきついです。
とはいっても親切にしていただいた仲介業者さんを
手数料のことで断るのも気が引けますので、仲介手数料分とは言いませんが、値引きをしてもらえれば気もすむのですが、、、。たいして値引きも期待できない物件のようで、ちょっと残念な気持です。
質問になってないかもしれませんがご意見お願いします。

No.11 ベストアンサー 回答者： skywalker9 回答日時： 2005/01/26 10:31

　仲介報酬（３％＋６万円）が高いか安いかについて考える場合、これは国が

妥当と思われる上限を決めたもので、単純に高いと決め付けるべき額ではない
と思います。

　なぜなら、これら宅建の法律が出来る前はなんの縛りもなかったわけで、手
数料をほとんど無料にして、その物件に重大な瑕疵があっても、購入者はどこ
にも問句の付け様がなかったわけで、そう言う意味で仲介報酬は購入者が安心
を手に入れる為の対価としては妥当と考えられるわけです。

　私も＃８さんの考えと同様に、今回のその売主の姿勢には問題大だと思いま
す。つまり「仲介料不要」の看板を出すことは、このように様々な方面に混乱
や問題を引き起こすだけで、不要なトラブルを引き起こさないように努力する
のが売主（商人）として正しい姿勢だと思います。

　単に、売れ残りそうな物件を売却するためだけに、そのような看板を出した
としたら、自分のことしか考えていない傲慢な姿勢と言っていいでしょう。

　質問者さんの記述によると、３軒並びの真ん中の物件にそういう看板がある
のだから両脇の物件も「仲介料無し」で契約したに違いないとの予想ですが、
果たしてそうでしょうか？
　もしそうであれば、はじめから他者の仲介（紹介）は受け付けないという姿
勢をとるのではないでしょうか？
　又、逆に質問者さんの予想通り「直接取引」で「仲介料無し」だったとして
もこういう看板を出すのは不要なトラブルを巻き起こすだけだと思います。

　又、質問者さんを案内した業者もこの辺をよく考えずこのような業者の物件
を取り扱ったことに問題がなかったとは言えないと思います。

　＃８さんの主張の通り、不動産業界をより健全なものにしてゆくというのも
不動産業者の責務と思われ、身勝手あるいは短慮な行動でトラブルを引き起こ
しかねない業者との取引を差し控えるというのも正しい姿勢ではないでしょう
か？

　金は儲ければいい、物は安ければいいというような単純な側面だけで事象を
見ることは危険だと思います。

　売主としての業者の正しい姿勢は、どの買主も平等な条件で購入出来る体制
をとる。その為には、あえて仲介業者を間に入れる方式を取るというのが正し
い姿だと思います。売主としては目先の利益に囚われるのではなく、そういう
形で業者に貸しを作って置くと言うのも有効な方法の一つだと思います。

　又、買主としても、あくまでも買主の立場にたって、安心出来る物件を紹介
する不動産屋に仲介を依頼することは長い目で見れば得なことではないでしょ
うか？
　例えば、将来何等かの理由で購入した物件を売却しなければならなくなった
場合、業者と良好な関係を築いていれば、有利に動いてくれる可能性がありま
すよね。
　そういう意味で、視野を拡げて考えてみるというのも有効ではないでしょう
か？

　何度も投稿してすみません。

　とりあえず業界に身を置く者として、今回の質問者さんの疑問は、業者とし
ての考え方を見直す良い機会となりました。
　ありがとうございました。
　この質問についての投稿はこれを最後にしたいと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

この回答へのお礼

こちらこそ本当にためになりました。
看板を見たときは手数料無しなら無しがいいと思ったものの、売り主に交渉することはやはり気が引けましたので真剣には考えませんでした。
ただ、やはりその看板をみて心が乱れたといった感じでしょうか。。。
でもその気持ちも理解してもらって、少し手数料を下げてくれたらな。。って感じです。
仲介業者さんも売り主さんばかり責められないんですよ。
なぜなら、その仲介業者さんも自分のところで建てている物件があってその物件のところに「売り主につき仲介手数料不要」って書いてるんです。
それは紹介されませんでしたが、散歩して偶然見つけました。
今回はいい勉強になりました。
たくさんのご意見ありがとうございました。

お礼日時：2005/01/26 21:47

No.10 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/01/25 19:39

質問の内容を整理すると、

１．仲介業者（Ａ）を訪れ、戸建物件購入の依頼をした。（媒介契約は締結していない）
２．案内された何件かの物件のうち1箇所が気に入った。
３．その物件は不動産業者（Ｂ）が売主で、「手数料不要」と表示してあった。
４．質問者としては、直接Ｂから購入し、（Ａ）に手数料を支払わないで済ませたい。　ということですね。

まず、一般論から申し上げると、通常（Ｂ）はその物件の売却に自信があれば、仲介業者に情報を流しません。　流した時点で、仲介業者が顧客を連れてきて成約した場合、この業者に手数料を支払います。

仲介業者は、あなたと、（Ｂ）の両方から手数料を得ることが出来ます。　これは、何等違法ではありません。

今回、（Ｂ）が直接取引を申し出たのは、（Ａ）に支払うべき手数料を出し惜しんだのでしょう。
また、あなたにもそのほうが得だ、と申し出たのも、そんな事情があります。

結論ですが、あなたはこの物件が気に入っている、との事なので、（Ａ）と、次のような交渉をされればいいと思います。

手数料を払うが、「価格を手数料相当分下げる」ように交渉して欲しい、と。

この交渉が不調に終われば、あなたと（Ａ）との関係は終了いたします。

多分、（Ａ）は応じてくると思います。　と言うのは（Ａ）は（Ｂ）からの手数料を放棄すれば、この案件は成約することになるからです。

一度、相談してみてください。

そもそも、この件は、（Ａ）の営業マンの失敗が原因なのです。このようなケースを想定すれば「仲介料無料」等と看板のある物件に案内した時点で失敗です。

或いは、その時点で、（Ｂ）からの手数料だけで、あなたからはいただかない、申し上げるべきだったのです。　

この回答への補足

補足です。
「厚かましいこと」とは他の方が書かれた、「売り主との直接交渉」の事です。
これははじめから真剣にそうしようとは思いませんでした。
もちろん手数料無料はいいな、とは思いましたが。
はじめに紹介してもらった業者に値段交渉を使用と思います。

補足日時：2005/01/26 21:49

この回答へのお礼

最初に紹介していただいた仲介業者さんといい関係で売買をすすめられたらと思ってます。
他の方がいうように、正攻法でないやりかたで、厚かましいことをするのは止めようと思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/01/26 10:53

No.9 回答者： sasa-j 回答日時： 2005/01/25 17:02

＃8回答者です。

他の業者に情報を持ち込み、「おたくならいくらで？」と
交渉する事についても、一言言及しておきますが、これも
「抜き」です。
持ち込まれた業者としてはかなり厄介な案件となります。

何故かというと、それを持ち込まれた業者は、
・手数料を下げないと取引できない（利益を減らさないと
いけない）ことがはじめから解っている客
・タブーである抜きを仕掛けられている
・この客と契約すれば、もともと紹介した業者から、
相当の割合の仲介料を請求されかねない（トラブルの元）
・物件限定（ほかの物件が紹介できない）

つまり、利益も薄く、トラブルを持ち込む客ですので、
余程のことがないと、自社の信用を下げてまで取引したい
と思いません。

これを引き受ける業者こそ、信用できないですし、また、
売主から見ると、「あっちこっちの業者を通して交渉して
来る、厄介な客」ですので、どこを通そうとdaimieさん
である以上、「その人は要らない」となり、締結には
及ばないでしょう。

そんなに良い物件なら、ごねる客など切っても、他に
買い手がつくでしょうから、あまりやいやい言って
（売主から疎まれて）は、何の利も無いどころか、元も子も
ないですが・・・
「抜き」などしようとすれば、結局はしっぺ返しが自分に
まわってくるようになっています。

とにかく、手に入れたいのか、仲介手数料を払いたくない
のか、どっちかを諦めて下さい。

気に入った物件は買いたい、仲介手数料は払いたくない
他の人には譲りたくないでは、埒が明きませんよ。

それでもどうしても、「抜き」を仕掛けるのであれば、
それはdaimieさんの自由です。
トラブルを覚悟して下さい。

この回答へのお礼

手数料より物件を手に入れることを優先します。
また、トラブルもやですし、良心にしたがった行動をします。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/01/26 10:48

No.8 回答者： sasa-j 回答日時： 2005/01/25 16:32

こんにちわ。

横レスを含み、失礼いたします。

質問者さんが、誰にも紹介を受けずに真ん中の未契約
物件を見に行った際に、「売主～手数料不要」の看板を
見たならば、問題なく直接取引きできます。

しかし、この場合は斡旋を受けて、見に行ったわけですので、
そこをよくお考え下さい。

不動産業は、【情報流通業】です。

仲介手数料を安易に「不要な出費」と考える一般の
オーナーさんが増えていますが、情報商売をしている者から、
情報だけを取り、「はい、さようなら」では、食い逃げと
変わりません。

また、こういう危険を相互で防止する為に、業界では
この行為を「抜き」（下くぐりと同意？）と言って、
抜いた客も、抜いた客と契約した業者も重大なタブーと
して、信頼を大きく落とします。

また、抜きを仕掛けた・応じた者に、仲介手数料を別途請求
するのも、【情報流通業】としては普通の事です。

確かに、お客様からすると、どこと取引しようが勝手です。
しかし、その物件は自力で見つけたものですか？
誰が、その物件を紹介して、連れて行ってくれたのですか？

また、業界で忌むべき「抜き」行為をするような卑怯な
売主が、daimieさんだけは裏切らない保証が、どこかに
あるのでしょうか？

（既に他の回答者様が仰るように、トラブルのに元になる
看板を現地に立てるような売主なのです。どんな人か
想像ができるでしょう）

正攻法というのは馬鹿馬鹿しく見えるかもしれませんが、
一番安心でき、自分の良心に恥じない行為であると私は
思います。

手数料値引きの交渉は自由にできますので、くれぐれも
「抜き」を自分から仕掛け、トラブルを招かないように
ご注意下さい。

この回答へのお礼

紹介していただいたことと、第３者が入ることのメリットとを考え紹介してくださった業者さんで買おうと思います。正攻法で自分の良心にはじない方法で行きたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/01/26 10:46

No.7 回答者： skywalker9 回答日時： 2005/01/25 15:59

＃６の者です。

＞「手数料不要」の看板は、最後の真ん中の１棟を売るために
売り主がだしていたものです。
しかし、真ん中の物件を売るために、その看板を立てたとしても、当然両隣の
物件も同時に売り主が販売し始めた物ですから、端の物件だって売り主からか
えば手数料不要になるのは明白ですから。

結局、紹介（案内）された隣の物件が欲しくなり、それに紹介されたのと同等
の条件を適用しろと言っているわけですよね。

確かに「手数料不要」の看板を目にすれば複雑な気持ちになるでしょうが、不
動産屋にそこを案内されなければ、その物件を知ることはなかったわけで、手
数料のことを別名「口銭」と呼ぶのはそう言う意味です。（情報料という意味
合いも含まれるわけです。）

ただ、紹介してくれた不動産業者を断り他の不動産業者に頼むのは依頼者の自
由ですから、それを止めることは誰も出来ないと思います。
それと同じく手数料の値引きを要求するのも依頼者の自由です。

ただ個人的に言わせてもらえば、少々厚かましい気がします。


それとお礼の補足に書かれていた内容は、最初から書くようにした方が良いと
思います。
読む者が誤解するような表現は気を付けた方が良いと思いますよ。
同じように
＞つれていってもらった不動産に「直接購入すれば手数料が必要なくなります
ね」といったら

これもわざわざ、不動産屋に言う必要のないことだと思います。
言うとすれば「手数料安くしてもらえませんか？」で良いのではないでしょう
か？
質問者さんが逆の立場になって考えてみて下さい。
物件を案内して欲しいと頼まれ、案内したら直接買うようなことを言われて気
分がいいですか？
私であれば、信用出来ない客だと警戒すると思います。
（何故ならただ働きさせられる可能性が高いわけですから）

この回答へのお礼

はじめに紹介していただいた仲介業者に依頼しようと思ってます。
やはり親切にしていただいてますし、あまり厚かましいことをするのも良くないと思ってます。
仲介業者さんに紹介していただいたことと、第三者をいれることのメリットを考えました。
なんどもご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/01/26 10:28

No.6 回答者： skywalker9 回答日時： 2005/01/24 19:52

　業者から紹介された物件を業者を通さず直接取引きすることを業

界用語「下くぐり」と言います。（地方によって表現は異なると思
いますが）
　いずれ、アンフェアなやり方であることは間違いありません。

　それと、前の回答でも申し上げたように、いずれ業者が物件を取
り扱う際、事前に売主とは話をつけて置く物です。
　にも関わらず、売主が看板にそのような表示をするのはイレギュ
ラーな方法です。
　仮にその方式をとるならば、仲介取引・直接取引きの区別は付け
ず、「仲介手数料売主持ち」のような表現を使うのが普通だと思い
ます。

　考えられることとして、その不動産屋と売主の間では、話が通っ
ていない、客が付いてから交渉をかけるという方式をとっており、
ローン待ちというのも方便に過ぎないかもしれません。
　話が通っているのなら、既に客が付いているという情報は把握し
ているはずで、そのような物件ははじめから紹介しないと思います。

　だとすれば、「下くぐり」も何もないわけで、堂々と直接取引き
を交渉してみたらいかがでしょうか？
　質問者さんが言うように、他の人から見ても魅力のある物件であ
れば、売主が他の業者に販売協力を要請する必要はないわけです。
　その辺を売主に電話で聞いてみたらいかがでしょうか？

　売主に頼まれてもいないのに勝手に紹介して、直接取引きは駄目
だも何もありません。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
実はこの物件は３棟同時に販売したもので、
仲介業者に紹介された物は真ん中の物件でした。
両端はもう買い手がついてると説明はうけてたのです。
しかし、実際に見に行くと端の物件が欲しくなり、聞いてみると、片方はまだ確定してない（ローンの関係で）とのことで、それで私たちが２番手としてまてないかという話になったのです。
「手数料不要」の看板は、最後の真ん中の１棟を売るために
売り主がだしていたものです。
しかし、真ん中の物件を売るために、その看板を立てたとしても、当然両隣の物件も同時に売り主が販売し始めた物ですから、端の物件だって売り主からかえば手数料不要になるのは明白ですから。
紹介された物件と違う物件をこちらからほしいといったケースなので、直接取引をしてしまうのは気が引けます。
仲介業者に仲介手数料の値引きを持ちかけようと思います。
またなにかアドバイスがあればお願いします。

お礼日時：2005/01/25 07:09

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/01/24 17:02

＃２です。

補足します。

>まだ案内してもらっただけでなんの書面の手続きもしてないし、書面ももらってないのですがそれでも案内してもらった時点で媒介契約は発生してるのでしょうか？

一般には、文書がなくとも、口頭によっても契約が成立することになっていますが、不動産取引は個人が行うものとしては相当高額でトラブルになることが多いので、宅建業法で売買・交換に関する媒介契約は書面化などによる明確化をする制度を作っており、文書の交付を義務つけていますので、宅建業法上では媒介契約が完了しているとは見なせないと思います。

私自身は実務経験がないのでわからないのですが、実際はきっちり行っていないことが多いのかもしれません。

なお媒介報酬額については国土交通省のガイドラインで、上限を超える報酬を請求できることはできないが、限度額を当然に請求できるものではなく、依頼者と協議の上決める事項となっています。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
今回はどうなるかわかりませんが今度からははじめから手数料には上限の３％より値引き可能なのかを聞いてから案内にはいってもらおうと思います。
どこも、必ず３パーセントを当然のように見積書に提示してきますから。

お礼日時：2005/01/24 17:07

No.4 回答者： skywalker9 回答日時： 2005/01/24 11:05

　その売主である業者の表現が少し変なんですよね。

　確かに売主が業者である場合、仲介手数料は発生しません。

　何故なら、仲介でもなんでもないわけですから。

　従って、売主に付き仲介料不要というのは当たり前であってわざわざ看板に
書く必要はないわけです。

　ただし、その売主が他の業者の紹介で売買に至った場合、その業者に手数料
を求められます。

　ですから、普通の業者がその物件を案内する場合事前に売主とその辺につい
て話を詰めておくのが普通です。
　そして、売主が手数料を払うつもりがないと言われれば、最初から案内しな
ければ済むだけの話です。

　又、質問者さんを案内した業者も単純なミスをしているわけです。
　仲介を通した方が安全という説明より、仲介料には紹介料という意味合いが
含まれているので、業者の紹介で、その不動産を購入する場合は、その業者を
通すのは当然のことです。
　紹介物件を客が売主から直接買えないというのは、業界のルールというより
商取引上当然のことです。


　確かに、買う方にしてみれば、一度そのような文字（仲介料不要）を目にす
れば、業者に普通に手数料を支払うのに抵抗を感じるのは当然の話なので、売
買価格の値引きを交渉してみたらいかがでしょうか？
　これは、その紹介した業者の説明ミスなわけです。

　仮に私がその業者であれば、事前に客にその辺を説明しておきます。
　現地の看板には、このように書かれているが、これはこういう意味だと。
　売主は業者を通さずに直接売れば、業者に払うべき手数料が浮くのだから、
手数料を要求しないのは当然の話だと。
　そのことを納得してくれるのなら案内するし、納得出来ないのなら案内は出
来ませんと。

　ただ禍転じて福となすの例えの通り、案内した業者がその辺うっかりミスを
したのだから、直接買えば仲介手数料が浮くと分かった以上、このままでは買
えないと言えばなんとかなるような気がします。
　どうしても値引きに応じないと言うのであれば、売主にこの話をしますよと
ゆすぶりをかけてみたらどうでしょうか？
　売主にすれば、業者が説明でへたを打った為に、値引きに応じなければなら
ない状況に陥っているわけですから、それで自分の物件が売れないことは納得
いかないはずです。
　「私は、仲介料を無料にしろとは言っていない。直接取引のことについて事
前に説明を受けていれば納得して既定の仲介料を支払っていたと思う。ところ
が納得のいかない説明で、請求されるままに仲介料を払うことになるのが納得
いかないだけだ、だからいくらかでも仲介料を値引きしてくれと言っている」
このように言ってみたらどうでしょうか？

　先ほど、仲介料の値引きではなく売買価格の値引きと言ったのは、そう言え
ばその案内した業者は売主に交渉しなければならなくなるので、その際この値
引き要求の根拠が売主の耳に入ればどうなるのかを視野に入れた上での交渉テ
クニックです。
　案内した業者は自分のミスで値引きに応じなければならなくなったと判断す
れば、仲介料の値引きに応ぜざるを得ませんから。

　そして、このような交渉も面倒だと感じるのであれば、始めから他の業者に
直接取引であれば仲介料不要という物件があるが、おたくであればいくらでや
ってくれるのか？と交渉してみたらどうでしょうか？

　確かに売主との直接取引であれば、契約上売主に不利な内容は伏せる傾向に
ありますから、第三者を間に入れて契約する方が何かと安全だと思います。
　

この回答への補足

付け加えます。
看板を出している売り主は、仲介業者を通すより、
自分たちで自分の持っている物件を売った方が利益があがるわけですよね？
今回わたしが欲しい物件は、まあまあ人気のある場所で、デザインも良し、日当たりもまあまあ、価格も適当なので売れ残りそうな物件ではないのです。
現に私の前に契約が途中まで進んでる方がいてその人のローンが降りるかによって私たちがかえるかどうかですし、きっと私たちが買わなくても他に名乗りを上げる人が出てくる思います。（現在建築途中です）
なので売れ残り物件でもないですし、売り主は、
仲介業者を通して、しかも値引き要求をしてくる私より、もし売り主に直接購入を希望するひとが出てきたらそちらを優先させたいのではないでしょうか？
物件価格の値引きもしたいのですが、それをして、
その物件を逃してしまうこともありますよね。
仲介手数料を引いてもらうことを考えた方がいいでしょうか？物件価格と仲介手数料をそれぞれ引いてもらえば１００万まではいかなくともだいぶ浮くのではとも思うのですが。

補足日時：2005/01/24 17:12

この回答へのお礼

確かに第三者を入れた方が安全なきがしますね。
売り主からかうと仲介手数料がないとわかった以上はふつうに仲介業者に３％払う気にはなれません。
この物件も欲しいのですが、先に契約してローンの返事待ちの状態らしいのでまだ手にはいるかわかりません。手に入らなかった場合「始めから他の業者に
直接取引であれば仲介料不要という物件があるが、おたくであればいくらでやってくれるのか？」を使いたいと思います。（悪い印象をつけない程度に）
仲介業者さんに手数料無料を見た以上引いて欲しいと言ったのですが、なんとなく売り主に価格交渉しますといった感じで自分たちの仲介手数料については引くようなことをいわなかったので、物件価格だけでなく仲介手数料は引かないのか？ときいてみました。
返事待ちの状態です。とても小さい仲介業者さんですがどのくらい引いてくれるのでしょうか・・・。

お礼日時：2005/01/24 17:01

No.3 回答者： DrSumire 回答日時： 2005/01/24 10:24

そういったことをする売主は信用できないですね。

不動産売買は金額が大きい上に売買で発生する手続きが多くて、トラブルになると時間もかかるし、無駄な費用も発生します。

私も相対で物件を購入しようとした事が有りますが、その時は金額的なところでもこじれたり、書類などでもこじれたり、銀行からの借り入れもこじれたりして、3ヶ月ほどかかり費用も４万円程度無駄にしました・・・
結局相手を完全に信用できなくなったので取引は中止にしました。

住宅ローンを組むのであれば、不動産屋を通した方が良いと思いますよ、私は相対で購入しようとしているって言ったら融資は難かしくなりますって言われましたから。

でも、不動産屋さんに値引き交渉をしてみるべきだと思いますよ、安くなるならそれに越した事無いですから＾＾；

この回答へのお礼

仲介の方は私の疑問に丁寧に答えてくれるので信頼できるので、その方を通して買いたいとは思うのですが、なんせ１００万ですから。。。
でも仲介業者を通して、値引きしてもらっての購入を考えてます。
ありがとうございます。

お礼日時：2005/01/24 16:42

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/01/24 09:59

＞「ウチで紹介したから売り主からは買えない業界内のルールがある」と言うことでした。

基本的に、紹介してもらうには業者と媒介契約をすることになります。相手と直接取引をすることは、媒介契約の違反となりますので、業者のいっていることは正しいと思います。

但し実際はそうする人もいますので、通常はそのようなことに備えて、あらかじめ媒介契約書に、契約期間中および契約期間終了後２年以内に直接取引をした場合は、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額を業者は請求できることが書かれています。これは一般に認められた権利です。よって、直接取引をした場合でも費用を請求されることがあります。

それと、業者が売り主の場合、業者有利に話が進められやすいので、法律でいろいろな制限をかけていますが、それほど専門家と素人の取引は危険ということでしょう。

信頼できない業者なら仲介に入ってもらっても意味がないですが、信頼できる仲介業者なら、費用はかかっても間に入ってもらった方がよいと思います。

なお手数料は上限は決められていますが、それ以内なら自由にできますので、交渉はしてみても良いと思います。

この回答へのお礼

手数料交渉をするのがいいですね。
まだ案内してもらっただけでなんの書面の手続きもしてないし、書面ももらってないのですがそれでも案内してもらった時点で媒介契約は発生してるのでしょうか？

お礼日時：2005/01/24 16:39