共同運営の「家庭菜園」の土地購入時の共用部分の経費負担と登記等

Question

下記の例について、お教え願います。

10名程度で、畑（市街化調整区域？）を借りて、家庭菜園をしています
各人の広さは、10坪程度～40坪程度と様々ですが、今般、地主より、土地を購入することになりました。
土地の購入代金は、それぞれの広さに応じて負担して、登記することになりそうですが、各個人の菜園用地以外に、共用の通路や駐車場スペースがあります。
これらの共用スペースの購入経費の負担方法や登記の方法、それに固定資産税等の税金の取扱についてお教え願います。

例えば、
共用スペースは、各個人の菜園の広さに応じて、按分して、共用スペースの土地代を負担する方法が考えられると思います。
この場合、共用スペースの登記は、どうすればよいのでしょうか。

hata。79 · Accepted Answer

１出費額で按分して共有持ち分にする。
２誰かの単独所有にして、他の利用者が利用料を負担することにする。
どちらかと言えば「２」を勧めます。
　理由　所有者に利用料を払う方が金銭で解決できるので、さっぱりしている。
　「１」の場合には金銭トラブルが発生する余地がない代わりに「所有者が死亡したときの相続」に問題が起きる可能性があります。
　相続人全員が「共有物件なんていらない」と言い出した時に、相続登記がされないというケース。これは最近「相続登記の義務化」がされましたので、余りよろしくない事になります。
一番初めに死亡した者の相続人が共有物件となってる道や駐車場を共有者から買い上げるという解決案が登場しそうです。
つまり「初めから単独所有にしておけば、相続時にわいわい考えなくても良かった」となる可能性があるという話です。

現在家庭菜園をされてる１０名ほどのグループは仲良く土地の利用をされてると思いますが、それぞれの相続人がどういう立ち位置になるかまでは、保証ができません。
「この道と駐車場は私のものだから」という単独所有にしておき、いくばくかの利用料を頂くという方法が良いと思います。

hata。79 · Answer

この辺で失礼します、と申したのですが、あと一つ。
司法書士報酬や税理士報酬についてはかって「金額基準」がありました。
しかし両者ともに「この金額を超えてはならない」という制限速度を規定してたものです。
廉価サービスで顧客を得ても良いではないか、あるいは、自由業であるから制限速度を定めていてはサービスによる差別化ができないという様々な意見から「制限速度撤廃」となった歴史があるようです。
現実的に固定費用や雇人の賃金、個別事案の難易度で報酬額に差が出るのが「もっともな話」でありまして、私の業務においては「こんなのに報酬を貰っておられるか」というのはタダとは行きませんが昼食代程度にしてます。
ですから司法書士も探すと「安い」人がおられると思いますよ。

hata。79 · Answer

「一名でも反対したら、新規の共有物件について、按分して登記することは、不可能」
いえ。賛成する人だけで共有する案があります。しかし共有者でない人がその土地を利用することにはメンバーが抵抗感を持ちそうですね。
それを考えると
「全員が費用按分をして共有するか、合同会社を設立してその所有物とするか、いずれかを選択する」方法になりそうですが、これでも「合同会社の設立に賛成しない人」が出ると、他メンバーが抵抗感を持つ可能性があります。

ポイントは「メンバー全員が納得しての案」を実行することでしょう。
せっかくのメンバーシップが、このような事で亀裂が入ってももったいないので、いっその事「地主との売買契約はしない」という選択はできないものでしょうか。

「買い取りすることで生じる問題点」を羅列してメンバー全員で共有した上で、決定するのが良いと思います。

なお、私は複数の司法書士と連係プレーをしてるのですが、司法書士によって費用が高かったり安かったりはありません。均一です。
タチの悪い司法書士がいないとは言い切れませんが。
「代筆報酬はいくらか」を数人に見積もりを立ててみるのも手です。

では、キリがありませんので、この辺で失礼をします。

hata。79 · Answer

[同じ登記の手続きなので、司法書士も、経費をまけてくれないものでしょうかね。]
土地面積は過少でも、所有者が多数です。
売買契約書の作成、登記申請書の作成、資料として印鑑証明書とその照合が必須なので手間暇は所有権者の数が増えるほどかかりますね。
文字一つ間違えても法務局で刎ねられるので、所有権者が多いのは「難儀な仕事」です。確認作業が大変なのです。
当方司法書士ではありませんが、その苦労は理解してます。

もし可能なら「登記手続」をご質問者なりお仲間でしてしまうのはどうでしょうか。売買契約書は仲介業者でなくても作成可能ですし、登記申請書も同様です。

菜園作業とは別の頭を使う事になりますが、時間が許せば可能です。
売買契約書と登録申請書の印刷紙代と両方の印紙税と登録免許税が費用になります。

hata。79 · Answer

「相続登記の申請義務化の法整備がされたのですから、よほどのことがない限り、登記はされる」
　これについては、実際には罰則が適用される事は「まずない」ので、登記しない人が続出すると思われます（司法書士からの情報です（※））。

「会員に、新規の登記先（相続先・連絡先）を報告することを義務付け（拘束力はありませんが）、相続が発生した場合、役員等が状況をトレースすることによって、少しは「世代交代が進むと、何がどうなってるのかわからん状態に陥る」ことを、少しは、防げる」
この予防策が賢明でしょう。

私は職業柄「共有名義などできたら止めておけ」派なのですが、ご質問者側の諸事情からは「共有名義にしておくのが、選択肢として最有力」なのだと存じます。

※
「遠方で利用価値がない土地の相続による所有権移転をどうしようか」と私を窓口に尋ねた方がおられ司法書士に相談したところ登記が義務化されたが、これまでの実例から罰則がかかることは考えられない（制度としては罰則規定があります）ので、費用がもったいないなら、そのままにしておいたらどうか、という提案がされました。
　司法書士にしてみれば営業したいところでしょうが、質問者が豊かな方ではなかったので、営業をしなかったのだと想像してます。
　ですから「必ず相続登記をしてください。義務ですから」という予防策を取っておくのがよろしいと思います。

hata。79 · Answer

自分が菜園を営んでいる区画だけ、売買して、共有部分については、売買せず、旧の所有者のまま放置しておくことは可能です。

要は「誰が何を所有してるのか」だけです。
単独所有してる不動産については売却してしまえば、それで終わりです。
共有所有してる不動産があろうがなかろうか、他人様の知ったことではありません。

本件は「単独所有してる土地（菜園）の環境として存在する土地、つまり通路や駐車場についての使用をどのように可能にするか」がポイントだと存じます。
通路と駐車場が「共有物」であれば、使用上は「使ってても良いんだよ」状態です。単独所有物ですと「使用許可が出てる」「使用料は払ってる」という状態が必要です。

なんらかの目的で一つの物件を共有にすると、今回のような「思いもしない問題」が発生します。共有者に血縁関係がなく「お仲間の集まり」なので、いざ法的問題に発展した時に「なんだ、なんだ、どうした」と発展するのです。
法的安定性を持たせるのはどうしたら良いか、という解決策に至るまでに、面倒な事になったと受け取ってしまう傾向が多いのは事実です。

何をどうしたいのか、をはっきりさせないと相談を受ける司法書士等も困るだけですね。

hata。79 · Answer

1
合同会社を設立して、不動産を買い取る。
2
他の共有部分については、各所有者が合同会社に贈与或いは現物出資なさる方法があります。売買でも良いでしょうが、共有物件を合同会社に買取させるために、あえて現金を出資する話も、賛同を得ない可能性があります。

「１」と「２」は同時進行しなくても良いんです。
とりあえずは合同会社を設立して今回問題となってる土地の所有をさせてしまう。
その後、合同会社に各人の持ってる共有土地を現物出資するか贈与するかというのは「そういう事も可能」というレベルで周知して承知しておいてもらえばよい。

なぜか。
菜園の所有権は各自持っているわけです。
所有権者に「合同会社に出資あるいは贈与しろ」と強制できるものではありません。つまり「そのままでもええ」わけです。

そして「菜園の単独所有権と共有してる不動産がある」状態で相続が発生しても、他の共有者にはなんら法的に影響はありません。
共有物であるが不動産所有者であることには違わないからです。

ただ、相続人が不動産の相続登記をしない人だと、他の共有者が「われ、相続登記せんかい、こら！」と強制する事ができない。
何世代後かに「所有者が死亡して、相続登記されてない土地ばかりなので、どうにもこうにもならない土地」となる可能性はあります。

そう考えると「他人同士で一つの用益物権を共有登記してる状態は、早急に単独所有にしておくのがええですよ」とアドバイスしたくなります。

hata。79 · Answer

https://biz.moneyforward.com/establish/basic/64639/

hata。79 · Answer

[既存の共用部分についても、「管理組合」の所有としないと整合性が保てない]ご懸念のとおりですね。
世代交代が進むと、何がどうなってるのかわからん状態に陥りそうです。

既述ですが、法人格のない管理組合ですと不動産所有ができません。
所有権登記ができないからです。
そこで合同会社を設立して、不動産を買い取る。
他の共有部分については、各所有者が合同会社に贈与或いは現物出資なさる方法があります。売買でも良いでしょうが、共有物件を合同会社に買取させるために、あえて現金を出資する話も、賛同を得ない可能性があります。

法人設立と不動産の受贈を受ける件、現物出資の件。
司法書士と税理士がお仲間にいると話は法的解決が早いと存じます。
「残念ながらいない」というのでしたら、相談を司法書士にして、税に関する点は司法書士が関与してる税理士に依頼するというのがよろしいと思います。

hata。79 · Answer

「当該土地が値上がりした時は、その「単独所有者」が値上がり益を独り占めにすることにならないでしょうか。」
それは含み益と呼ばれます。売却しない限り利益が現実になりません。

「また、「単独所有」にした場合、その人が悪意を有する人であった場合、勝手に「共用スペース」を売却して、気が付いたら、全く別人に「共用スペース」の権利が移っていたケースもあり得るのではないでしょうか」
あり得ます。
任意売却でなく、なんらかの事由で債務者になり、不動産の差押え競売がされる可能性もあります。競売で落札した者が新所有者になるので、共用部分という仲間内のルールが無視されます。

「管理組合」を設立するアイデアは良いですね。
法人格を有する組合にしないと不動産の所有者になれません。
すると、毎年法人税の申告をすることになりますので、その経費が必要ですし、最低限の納税額が発生します。
同じ法人格を持つなら合同会社にして、周辺の仲間が支払う地代を収入として、固定資産税等の最低限の租税を払えばよいです。
地代には消費税が課税されないので、消費税申告を要しない「免税事業者」です。

法人税の申告書の作成と提出が必要になりますが、それをできる人が仲間にいれば税理士に依頼する必要がないです。
同申告書は一度作ってしまえば「毎年収入と経費が同じ」です（※）。
最初だけ税理士に法人設立届や法人税申告書の提出などを依頼すれば、翌事業年度からはその真似をして作成提出すれば済みます。
要は毎年税理士に依頼する必要がない、という事です。

※
税法は頻繁に改正されます。様式が変更されるなど。
税務署に行けば教えてくれます。

共同運営の「家庭菜園」の土地購入時の共用部分の経費負担と登記等

１出費額で按分して共有持ち分にする。

この辺で失礼します、と申したのですが、あと一つ。

「一名でも反対したら、新規の共有物件について、按分して登記することは、不可能」

[同じ登記の手続きなので、司法書士も、経費をまけてくれないものでしょうかね。

「相続登記の申請義務化の法整備がされたのですから、よほどのことがない限り、登記はされる」

自分が菜園を営んでいる区画だけ、売買して、共有部分については、売買せず、旧の所有者のまま放置しておくことは可能です。

1

[既存の共用部分についても、「管理組合」の所有としないと整合性が保てない]ご懸念のとおりですね。

「当該土地が値上がりした時は、その「単独所有者」が値上がり益を独り占めにすることにならないでしょうか。

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