中古住宅の瑕疵担保責任についてです。

Question

中古住宅（戸建て）を買い，入居後４か月目に，排水が詰まったので調べてもらったところ，外の道路下の排水管が壊れかけていることがわかりました。道路は，私の宅地です。
掘り起こす必要もあり，200万円ほどかかったのですが，不動産屋は，道路は私の宅地の一部なので，自分で費用を負担しなければならないと言っています。
本当に自分で払わなければならなかったのでしょうか？
ご存じの方がいらっしゃいましたら，どうぞ宜しくお願い致します。

世のため人のため · Accepted Answer

Ｎｏ５ですが、
なお、老婆心ながら多少補足しておきますと、

他の回答者の方が触れておられます【宅地建物取引業法第40条の規定】については、強行法規のようですが、条文をご覧になっていただければお分かりのとおり、【売主が宅地建物取引業者】でないと適用されません。

すなわち、普通の一般人から購入した場合には、当該条項は適用されませんのでご留意のほどを。

なので、その場合には、民法の該当規定（第566条）は任意規定であることから、あくまでも売買契約書の規定内容が優先されることになるわけですね。

【ご参考】
●宅地建物取引業法
（担保責任についての特約の制限）
第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

世のため人のため · Answer

う～ん。
まずは、【不動産売買契約書】をご覧ください。

【不動産売買契約書】において、どのように規定しているかによって結論は変わります。

ちなみに、わたくしが以前売買した際の契約書には、契約不適合による修補等に関し、以下のような条項（第13条第1項）があります。

なので、このわたくしの場合ですと、
残念ながら【既に引渡完了日から３か月を超過している】ことから、売主は責任を負わず、すべて買主であるあなた様の費用負担ということになりますけどね。

【ご参考】　※わたくしの売買契約書（一部抜粋）

（契約不適合による修補請求等）
第13条　売主は、買主に対し、引渡された土地および建物が品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」という。）であるときは、引渡完了日から３か月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負います。
ただし、建物については、次の場合のみ責任を負います。

⑴～⑶　（略）
⑷　給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）・排水桝の故障

２．売主が、買主に対して負う前項の契約不適合責任の内容は、修補にかぎるものとし、・・・・・。

３～５　（略）

mukaiyamo · Answer

＞外の道路下の排水管が壊れかけていることがわかりました。道路は，私の宅地…

｢道路｣ではなく、敷地内通路ですね。
それとも、近隣の人も自由に通行できる｢私道｣ですか。

＞本当に自分で払わなければ…

仮にこれが新築で、大きな地震や洪水もないのに入居後４か月目で壊れたとかなら、施工業者に補償を要求できるでしょう。

しかし中古を買われたのですよね。
それで、200万かけて掘り返したとき、原因は何だったのかお聞きになりましたか。

給水でも排水でも、あるいは電線管などでも、埋設管に直接の衝撃を受けないよう、管の周りを砂でで固め、その上に土石を埋めていくのです。

これが、砂かぶりが薄かったなどで管に土圧が直接かかり潰れてしまった、つまり最初の施工不良だったのどうか。

そのあたりは、弁護士などではなく建築土木の専門家がどう診断したかによります。

200万の工事をした人・業者に、もう一度詳しく聞いてみた上で善後策を考えてください。

tanzou2 · Answer

契約不適合責任ですか。
https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00544/

売買契約書はどうなっていますか？

何か規定があると思いますが。

規定が無ければ２年間は
請求出来る可能性はあります。

責任を負わないという特約が
あっても。

宅建法４０条が適用される
場合であれば
契約不適合責任について
「買主が契約不適合を知った時から売主に通知すべき期間を
引渡しの日から２年以上とする特約」以外、
民法の規定よりも買主に不利な特約をすることはできず、
そのような特約を定めたとしても無効となります。

いずれにせよ、事案が複雑なので
ここで回答するのは困難です。

弁護士会を通せば、初回の法律相談は
無料ですので
詳細を持って、一度相談することを
お勧めします。

teabeer · Answer

地震や点検用のタテ管に荷重がかかり破損したかも知れませんね。
火災保険などに入っていると思いますがそちらに確認したほうが
よかったと思います。

oo14 · Answer

中古住宅は現状有姿で契約しているはず、
責任はどこにあると思われますか？
売主でも不動産屋でもなく、買い主です。
契約のとき、外の道路下の排水管が1年以内に壊れたら、
売主の責任で修理すること、
とでも書いておけばよかったでしょうが、
売主がそんなことを認めることはなかったでしょう。
買わなければ良かったのではとしか言いようがありません。

中古住宅の瑕疵担保責任についてです。

Ｎｏ５ですが、

う～ん。

＞外の道路下の排水管が壊れかけていることがわかりました。

契約不適合責任ですか。

地震や点検用のタテ管に荷重がかかり破損したかも知れませんね。

中古住宅は現状有姿で契約しているはず、

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