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このたび父が死去し、相続予定の土地を倉庫用地として貸そうかと思っております。
地目は宅地、面積は140坪、土地評価額は約2100万、年間固定資産税は約65000円支払っております。
地代はいくらくらいをもらったらいいでしょうか。
算定方法を教えてください。

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A 回答 (4件)

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。

地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推察されます。
 面積140坪(=約463m2)で更地価格を割ると、1m2単価は65,000円前後です。この地価水準の土地が倉庫用地としての需要があるのでしょうか。周辺で貸倉庫はありますか。

3.地目は宅地と書かれていましたが、都市計画法の制限はありませんか。市街化調整区域なら建物は原則として建築不可です。用途規制があれば、倉庫は建築できないこともあります。
 まず、地代を決める前に、そもそも倉庫用地としての需要があるか、しっかり事前検証をすることが大切です。需要がないのに、固定資産税額の何倍の地代と目算することは、“絵に描いた餅”に等しい結果になることもあります。

4.借地権を設定する場合、「地代」のほか「保証金(借主に返金する性格の預り金)」、「権利金(借主に返金しない一時金。地主の課税対象)」も決める必要があります。「地代」を低くして「保証金」や「権利金」を多めにするか、逆に「地代」を高くして、「保証金」や「権利金」を抑えるかということも地域の不動産市場を見ながら決める必要があります。一般に、「保証金」等は更地価格の20%~40%程度、「地代」は更地価格の2~6%程度が多いようです。

5.借地条件も、普通の借地権で契約するのか、定期借地権(これも普通の定期借地権と事業用定期借地権がある)で契約するのかも重要な項目です。

6.なお、地代の水準を現行の固定資産税額65,000円の3倍で設定したら、早晩、地主は債務超過に陥ると思います。固定資産税評価額が2100万円なら、本来の税額は年間357,000円です(固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で試算。2100万円×0.017=35.7万円)。
 現在は、負担調整措置により税額が抑えられていますが、今後、毎年税額は上がっていくものと推定されます。コスト面から検証されるのなら、毎年の事業計画をシュミレーションされるべきだと思います。
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この回答へのお礼

大変参考になりました。
まったくの素人でわからない点が多々あり、懇切丁寧なご回答に感謝申し上げます。
なお、ご回答にございました1~3についてはすべてクリアしておりますのでそれにもとずいてまたいいごいけんがございましたら教えてください。

お礼日時:2005/06/16 21:45

こんにちは。



(1)契約に関して
やはりお近くの不動産屋さんや、司法書士さんに依頼なさったほうが良いと思います。
借地権は借り手にとって相当強力な権利ですので、契約書上の不備など衝かれると、利用プランが思いがけず変更を余儀なくさせられたりと言うことが、ないとも限りませんので。

(2)活用方法に関して。
不動産の賃貸と言っても、個人の不動産所得にまとめるのか、管理会社を間に入れるのか、それとも建物を管理会社で建ててしまうのか、色々な方法が考えられますし、それによって、土地の賃貸の方法も変わってくる場合もあるわけです。
有効な活用と、運用時の税負担を考えるならば、やはり一度税理士さんに相談なさってはいかがでしょうか。
取引先の金融機関であったり、地域の税理士会支部に直接であったり、紹介してもらう方法は、色々あると思います。
とりあえず、懇意になさっている金融機関があれば、取っ掛かりとして便利だと思いますし、司法書士さんや税理士さんとのつながりにも、結びつきやすいと思います。

借主・利用方法等、状況が具体的につかめないので、的外れな話でしたらすみません。

相談料についてですが、これはもう千差万別、としか言いようがありません。何の責任ももてない話ですので、言わない方がと言う気もしますが、事務所HP等以前目に止まった感触で言えば、一回あたり、1~数万では、という記憶がある気がします。

少しでも参考にしていただければ幸いです。
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この回答へのお礼

懇切丁寧にご説明頂きありがとうございます。
税理事務所さんにお付き合いがありますのでとりあえずそこに相談してみます。

お礼日時:2005/06/13 11:19

こんにちは。



土地の固定資産税相当額の、2~3倍は少なくとも地代として受け取っていなければ、「賃貸借」とは認められない、という場合はあります。

一方、借主が個人であれば、固定資産税相当額程度の賃料にして、借地権を発生させずに、「使用貸借」にする場合もあります。
よくある例で言えば、親の土地に子供が家を建てて住む場合など、この方法をとることが多いと思います。
最大の欠点は、相続税評価額が、「自用地」としての評価になりますので、評価減が出来ないことにあります。

(1)賃借人は誰か
(2)使用形態は
(3)借地権の設定はどうするか
(4)地代はいくらにするか

これらの組み合わせによって条件が色々変わってきます。

直接お尋ねの場合とは違うでしょうけれど、「土地の無償返還の届出」として検索していただくと、借地に関しての注意点がご覧いただけると思います。
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この回答へのお礼

nopo1228様、ご丁重なるご回答に感謝申し上げます。
もう一つだけお聞かせいただければ幸いです。
専門家に相談とありますが、その専門家とは弁護士さんですか、司法書士さんですか、その他どんなところでしょうか。また相談料はいくらぐらい必要でしょうか。初歩的な質問で恐縮いたします。

お礼日時:2005/06/12 18:38

こんにちは。



地代の設定自体は、固定資産税(等)の管理・保有費用を賄う以上のどれくらいに設定するのか、近隣相場との兼ね合いはどうか、と言う点から判断していただく以外ないと思うのですけれど。

出来れば、お近くの専門家に相談していただくことをお勧めしますが。

(1)単に現存する倉庫を賃貸するのであれば、特に問題は発生しない。

(2)更地を賃貸し、賃借人が建物を建てて倉庫として使用するのであれば、単なる「地代」だけの範囲にとどまらず、「借地権」が発生することになります。
税法上一番厄介かつ怖いのが、この部分で、最初の処理を誤ると、質問者の方に、「借地権の認定課税」が起こってくる可能性があります。

現況は更地なのか、建物が現存するのか。
借主は、全くの第三者なのか、個人なのか、法人なのか、法人であれば、質問者の方との関係は、等々、お貸しになる色々な状況によって考えなければならない問題が大きいですので、是非専門家に実際の状況・数字を持って御相談なさってはいかがでしょうか。

回答にならなくてすみません。
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この回答へのお礼

誠にありがとうございました。
いろいろな設定条件を加味して、専門家に相談してみます。
腹づもりとしては固定資産税の2~3倍で考えておけばよろしいでしょうか。

お礼日時:2005/06/12 12:00

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約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q土地の固定資産税、地代からわかりますか?

私の住んでいる家は借地で、地元の地主さんへ毎月地代を支払っています。

地代は4万7000円です。

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いったいいくら支払っているのか不明です。

地代が毎月4万円7000円ということは、固定資産税はそれ以下ということですよね?

月換算にするといくらくらいなのでしょうか?

土地の大きさは168.59m2です。


予想でいいので、地主の立場だったら、固定資産税分にいくら上乗せして住んでいる人に地代を要求しますか?

Aベストアンサー

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地権者であることを照明する契約書などの提示が必要でしょう。

単純に「予想」は、地代の3分の一程度が固定資産税額ということです。
これは「固定資産税額の3倍程度が地代」という相場があるからです。
ただし、物件によりけりです。
化け物が出るという土地など借りる人はいませんので、固定資産税額より低くても貸してるかもしれません。
駅に近いなら、固定資産税など無視して高額設定してる駐車場もあるでしょう。
そういう「別途理由」がなければ「だいたい3倍が目安」と言われてるということです。

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地...続きを読む

Q定期借地権・借地権について

定期借地権の保証金について教えてください。定期借地権の保証金って中途半端に高いように思います。保証金の相場として土地代の2-3割で1500万とかします。でも建物の取り壊し費用なら木造で150万、RCでも300万も見とけば十分だと思います。賃料なんて月3万円とかなので延滞考えても1500万とかは高すぎます。

中途半端に高いので、土地の賃料とローンを合わせると結局土地を買って家を建てるのと比べてそんなに変わらなくなってしまい、初期投資が少なくて済むという魅力が半減します。
また、保証金を大家が使い込んで帰ってこないリスクも出てきます。土地に抵当権でもついていたら、底地で弁済も無理です。

大家が保証金の運用収益を賃料として考えるとかいうのなら、正直に賃料上げれば済むことです。

なんで定期借地権の保証金が今のような相場になっているのか教えてください。

Aベストアンサー

不動産業者です。
地方の政令指定都市が営業地域です。まあこちらは田舎なので相場は2割程度ですね。現在ではほぼ一般住宅の定借はもうありませんね。平成8年~10年ごろの冷えた時期に、大手のハウスメーカーが抱えた土地を売るために、やりましたが・・・・・
1500万が高いのではなく、質問者さんが望む地域の土地単価が高いだけではありませんか?3割で1500万としても、土地だけで5000万が相場の地域なのですよね?
これを売買に例えれば、頭金1500万を支払って3500万のローンを35年で借り入れするとしましょう。
フラットぐらいしか融資は使えませんから、固定で2%とします。
すると毎月115000円強の支払です。それが3万の地代で土地の固定資産税もかからないのですから、50年間と35年の違いはあれど十分にメリットはあるでしょう。
また、高額な保証金はそれが支払える購入層に貸したいという、地主側の意向もあります。現在、保証金に対しての融資はありませんから(フラットでも保証金に対し担保設定が出来れば融資可能ですが、これを受け入れる地主などいません)現金で支払える購入層の方はどうぞ・・・という意向だと思います。

>保証金を大家が使い込んで帰ってこないリスクも出てきます。土地に抵当権でもついていたら、底地で弁済も無理です。
これは保証金を預け、定期借地権の契約時に土地に対し、賃借人は保証金の返還請求権の抵当権を第一順位で設定します。
ですから、その1500万は保全されますから、その後に借り入れなどあり、底地がどうなろうとも地価が保証金額を下回らない限り、回収可能です。
また、契約解除の際になくなるものではなく、建物を解体し、更地にして引き渡せば返還されるもので、償却しません。
地価が高額な地域ならば、十分にメリットはあるでしょう。

不動産業者です。
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Q私有地をコンビニに貸そうっと思っています。好賃貸条件の指導お願いします。

この度コンビニに賃貸で私有地を貸そうと考えております。コンビニに貸す場合の条件をこの度コンビニ側と協議します。

◎ 地主側から、是非コンビニ側に盛り込んで提案する要望は有りますか?有れば良い提案に入れたいので教えて下さい?

 宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

入れた方が良いと思われる条件、条項

・又貸しの禁止
⇒コンビニのFC本部に貸す場合の条件として必要かも。FC本部が、実際に店舗を経営する店主に又貸しして、店主が廃業する時になって揉め事になる場合があります。

・賃貸契約終了時の現状復帰
⇒コンビニが潰れた時の事を考え、賃貸契約が切れて更新しない場合(貸し主又は借り手が一方的に契約を打ち切る場合も含むと明記しておきましょう)は、土地を元に戻して、つまり、更地に戻してから返せ、と言う条項が要るでしょう。更に「更地に戻せない場合は、相当分の費用を徴収する」と付記しても良いかも。
すぐに別系列のコンビニの借り手が付けば良いですが、そうじゃない場合に解体費用を被る事が無いようにしておいた方が良いです。

・騒音等の迷惑行為の防止処置義務の特記、特約
⇒コンビニだと、店舗駐車場で夜中にコンビニ客に騒がれるかも。借り手が騒音等の迷惑行為の防止処置をせずに放置した場合、一方的に賃貸契約を解除出来るような条項を入れておいた方が良いかも。
もし貸す土地が自宅に隣接してる場合、夜も寝られない状態にされたら困りますからね。

入れた方が良いと思われる条件、条項

・又貸しの禁止
⇒コンビニのFC本部に貸す場合の条件として必要かも。FC本部が、実際に店舗を経営する店主に又貸しして、店主が廃業する時になって揉め事になる場合があります。

・賃貸契約終了時の現状復帰
⇒コンビニが潰れた時の事を考え、賃貸契約が切れて更新しない場合(貸し主又は借り手が一方的に契約を打ち切る場合も含むと明記しておきましょう)は、土地を元に戻して、つまり、更地に戻してから返せ、と言う条項が要るでしょう。更に「更地に戻せない場合...続きを読む

Q事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期について

事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期についてお教え下さい。u2iwillfollowyouと申します。宜しくお願い致します。
あるコンビニエンス・ストアから、私が所有する土地に20年間の事業用定期借地権設定契約を締結したいという話があります。「まず最初に契約するのは、公正証書を締結する前の覚書になり、公正証書の締結については、2015年の3月までを目途に考えており、公正証書を締結して確定の契約となる。」とのことです。
事業用定期借地権設定覚書の賃料の条項では、開店日から賃料を支払うことになっています。そこで、相手方に開店までの期間を質問したところ、
「◆店舗開店までの工事期間について
・スタートしてから約6か月程を見込んでいます。
(1)試掘申請から結果の回答まで(約2ケ月)
(2)開発申請、建築確認申請等で(約2ケ月)
(3)工事を開始してから完成まで(約2ケ月)
※この中で一番予定が変動するのが、開発申請と建築確認申請になります。
状況により変動することがあることはご了解をお願いします。」
という回答がありました。
土地をあけ渡しても、少なくとも6ケ月間は賃料収入無しとなることが有り得ることになりますが、一般的な事業用定期借地権設定覚書、他のコンビニエンスストア、スーパー等でも賃料支払は「開店日」からとなっているのでしょうか。公正証書を締結して確定の契約となった時点から、工事は始まり土地を使用収益していることになると考えますが、賃料支払を「契約締結の日」からとするよう条文の修正を交渉することは不可能でしょうか?
今の段階で、駄々をこねるつもりはありませんが、6ケ月(半年)は長すぎると感じました。できましたら、あるコンビニエンス・ストア、スーパー等の事業用定期借地権設定覚書では賃料支払開始時期はこうなっているという事例をお教え頂けませんでしょうか。契約相手方の名前を出すことが不可能であれば、一般的な事業用定期借地権設定覚書の話として、法律の専門家の方からのご教授をお願い申し上げます。

事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期についてお教え下さい。u2iwillfollowyouと申します。宜しくお願い致します。
あるコンビニエンス・ストアから、私が所有する土地に20年間の事業用定期借地権設定契約を締結したいという話があります。「まず最初に契約するのは、公正証書を締結する前の覚書になり、公正証書の締結については、2015年の3月までを目途に考えており、公正証書を締結して確定の契約となる。」とのことです。
事業用定期借地権設定覚書の賃料の条項では、開店日から賃料を支払うこ...続きを読む

Aベストアンサー

「開店日から」だとすれば、それまでの間、工事しなければならず、建物も建築する必要があります。
当然ながら、土地の引渡しは、開店前に引渡を終えていないとなりません。
そうしますと、引渡の日から開店の日までの間は損害が生じます。
私ならば、その間は「地代相当損害金」を請求します。
開店日からは、契約書り記載されている賃料となります。
実は、裁判などの場合は「地代」と「地代相当損害金」は別に請求しているのが実情です。
なお、額は、必ずしも開店日からの地代でなくてもいいわけです。
双方の話し合いでいいわけです。
大手企業の横柄なやり方に合意する必要はないと思います。

Q地代の決め方

地代はどのようにして決まるのでしょうか。言い争い、訴訟になった時に、裁判所、裁判官はどのようにして、正しい、基準とする地代を言い渡すのですか。何か、計算式、公式
でもあれば、全部の裁判が公平と思いますが、なければ、裁判官の思いのままとなりますが。法律にお詳しい方、司法に従事されている方のお答えを戴ければ幸いです。
SSSOOOUUU

Aベストアンサー

裁判所が勝手に決めるのではなく、主張する者が、不動産鑑定士に依頼し、その鑑定書を証拠書類として提出し、それで裁判所はそれを認めるのです。
何でもそうですが、裁判所は、資格のある者の作成した書類を証拠能力大としています。

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。

Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
3)修理費等の費用として処理する。

税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。


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