実母から不動産を譲り受ける時の贈与税について教えてください

実母から＜母名義の家屋＞と＜母と私の半分ずつの名義の土地＞を譲り受けることになりました。その時支払う贈与税の金額を教えてください。
土地・・持分　実母二分の一、私二分の一
　　　　地目　宅地
　　　　課税地積　１９４．００m2
　　　　評価額　４，００６，１００円
　　　　課税標準額　５６０，９３３円
　　　　負担水準（住宅地）　０．８４
　　　　特例適用　住宅用地
家屋・・持分　すべて実母
　　　　地積　９９．５８m2
　　　　評価額　３，６２９，７２１円
　　　　課税標準額　３，６２９，７２１円
　　　　用途　居宅・店舗
　　　　種類　併用住宅一般
　　　　構造　木造
　　　　建築年次　平成４年
なお、母は父と死別しており現在独居です。また私は一人っ子で兄弟姉妹はおりません。
どうぞよろしくお願いいたします

No.4 ベストアンサー 回答者： nik650 回答日時： 2005/09/28 10:17

No1です。

お母さん心配ですね(>_<)
ちなみに私の父は数年前ガンでなくなりました。
父は４人兄妹で兄妹全員健在です。
子供である私は一人っ子です。
なので状況的には--nana--さんと似ていますね。

で、父の財産の法定相続人は母と、一人っ子の
私だけです。亡くなった人の兄妹は法定相続人
には入りません。
なのでお母さんがそうおっしゃている以上は
（兄妹＋--nana--さんで分配しろ）とかいう
遺言とかもなさそうなので全て財産は--nana--
さんのモノです。
どうぞご安心下さい。

そうなると相続税は法定相続人は--nana--さん
お一人なので６０００万までが非課税になります。

この回答へのお礼

nkl650様、母の心配までしていただいて本当にありがとうございます。
状況的にとても似ているようで凄く参考になりましたし心強く思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/09/28 14:45

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2005/09/27 21:38

１．回答の補足に書かれていた「母は父と死別しており子どもは私一人です」というのであれば、母の相続人は実子である質問者さんひとりだけです（民法９００条。

念のため、母の戸籍謄本で確認されると確実です）。

　国税庁ＨＰから下記に、「相続人の範囲と法定相続分」に関するページを貼っておきますので、見て下さい。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4132.htm

　ですから、母が遺言で「子以外の人へ不動産を相続させる」と書かない限り、実子である質問者さん以外に、母の遺産を相続する権利はありません（母の兄弟が何を言ってきても、聞く必要はありません）。

　相続と贈与では税金が全然違います。相続税なら「５０００万円＋１０００万円×法定相続人数」まで課税されませんが、贈与税なら年間１１０万円以上は課税されます。
　また、相続なら不動産取得税は不要ですが、贈与なら課税されます。さらに、登録免許税（登記）も相続に比べ、贈与が原因ですと高くなります。
　ですから、税金の面から言えば、相続は有利であり、贈与は著しく不利であるということができます（相続時精算課税も“落とし穴”があるので、上手に使わないと不利になることもあります）。

　ただし、お母さんが他の兄弟たちに借金をしていた場合、この不動産に抵当権が付いていなければ、今、質問者さんに贈与したほうがよい場合もあります（この不動産を、お母さんの遺産から“隔離”することができるから）。

２．土地の１m2当たり評価額が２万円程度（＝４００万円÷１９４m2）であれば、相続税の路線価は付設されていないと思います（＝倍率方式による評価）。一般に、「相続税評価額：固定資産税評価額＝８：７」の関係があるので、この土地の相続税評価額は概ね４６０万円前後だと推定されます。

　土地と家屋を贈与された場合、８２０万円（土地４６０万円＋家屋３６０万円）が贈与税の評価額になり、税額は約１６０万円と計算されます（贈与を２年間に分けるなどすれば、少し税額を下げられるが…）。
（８２０万円－１１０万円）×４０％－１２５万円＝１５９万円
国税庁ＨＰから、「贈与税の計算と税率(暦年課税)」のページを貼っておきます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm
　しかし、この場合でも不動産取得税、登録免許税が課税されます。

この回答へのお礼

matthewee様、とても詳しくありがとうございました。細かい数字まで教えていただいて本当に参考になりました。ありがとうございました

お礼日時：2005/09/28 14:36

No.2 回答者： tantan54 回答日時： 2005/09/27 11:20

1.土地については都市部だと、ほぼ路線価により評価しますから、まず、それを調べる必要があります。

そして、土地の形状がそれぞれ違いますから、それらを勘案して、土地の評価を行います。固定資産税の評価額がわかっても、それでは、課税価格を導き出すことはできません。
路線価→http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
土地の評価→http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
２．建物については、その固定資産税評価額の金額でよいです。
３．お母さんが、６５歳以上で、貴方が２０歳以上だと、相続時精算課税制度を選択することができます。
相続時精算課税制度→http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
４．すでに回答がありますように、今、贈与しなくても、相続により取得するようにしたほうが、税額が少なくすみますし、最低でも、５０００万円の基礎控除がありますから、多くの場合は、相続税もかからないことが多いです。

この回答へのお礼

tantan54様、ありがとうございます。相続時清算課税制度というものがあることすら知りませんでした。とても参考になりました。ありがとうございました

お礼日時：2005/09/28 14:33

No.1 回答者： nik650 回答日時： 2005/09/27 09:48

相続に対する節税対策の１つの方法に基礎控除を

利用した生前贈与があります。
生前贈与を利用する事で、自分から次の世代、そ
の次の世代に資産を移転し、相続時における資産
の絶対量を減らすことができます。

相続税は、死亡した人の財産にかかる税金ですか
ら、財産をできるだけ少なくすれば相続税は少な
くてすみます。ただし、この贈与にも高い税率の
贈与税がかかりますので、相続と贈与のどちらが
有利か検討のうえ、対策を講じていかなくてはな
りません。

贈与税の基礎控除は年間110万円
　贈与税には、年間110万円の基礎控除額があり、
1年間に110万円までの贈与であれば無税になりま
す。110万円というのは一見少なく思えるかもしれ
ませんが、この基礎控除額をフル活用すれば節税
額は何千万になることもあります。


贈与税の計算方法
(もらった財産の金額－基礎控除額(年１１０万円))×税率－控除額＝贈与税額
※ もらった財産の金額の評価は、時価
（財産の評価方法は相続税の評価方法と同じ）です。
※ 贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から基礎控除110万円を差し引いた金額に税率を掛けた金額が税額となり、翌年3月15日が申告期限です。

贈与税の税率 基礎控除後の金額 税 率 控除額
200万円以下 10% 0円
300万円以下　 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 50% 225万円

例）贈与財産の評価額1,500万円の贈与を受けた場合の贈与税額は…
贈与財産の価額－基礎控除額＝基礎控除後の課税価格
1,500万円－110万円＝1,390万円
基礎控除後の課税価格×税率－控除額＝贈与税額
1,390万円×50％－225万円＝470万円

となり相当額の贈与税を払うことになりますよ。
私なら母親が亡くなってから相続税を払って
名義変更します。

--nana--さんの場合相続税なら６０００万円までは
非課税ですから。

それに贈与税の申告書を税理士に依頼する事に
なるのでさらに１０万単位でお金が出ますよ。
相続税なら非課税のなり、申告書も必要ありま
せん。とないってもお母さんの預金が５０００万
もあるようなら相続税も発生するでしょうが、
私なら、お母さんが生きている家に私名義の
貯金通帳に振り込んでいってもらいます。

それと資産の名義変更は行政書士にお願いするので
また数十万かかりますよ。
ちなみに私は父親が亡くなったときに名義変更自分
でやりました。ネットで調べたり登記所に聞きに行
ったりして。時間と暇があればご自分でやることも
お勧めします。意外に簡単ですよ。--nana--さんの
場合一人っ子ですから。

この回答へのお礼

nik650様、いろいろ詳しくありがとうございました。
ひとつ教えていただけますか？
母は父と死別しており子どもは私一人です。母には７人兄弟がおります。
実は今回の相談は最近母が重い病に罹っていることがわかり後々起こる相続の問題を母が心配してのことでした。母は自分名義の不動産をすべて私に譲りたい気持ちなのですが、そこで母の兄弟がどう影響してくるかがわからず不安がっているのです。もし、母名義の不動産の相続の権利が母の兄弟にもあるのならそうならないように自分が生きている間に私にすべて譲りたいと思っているらしいのです。逆に言うと相続の権利が一人っ子の私だけにあるのなら今のままの名義でいいと母は言っています。その辺りのことを教えていただけると大変喜びます。お忙しい中申し訳ありませんがご指導くださいませ。よろしくお願いいたします。

お礼日時：2005/09/27 15:17