賃貸物件が競売にかかりました

先日、住んでいる賃貸マンションが競売にかかり
落札者のほうが決まりました。
落札者のほうからはまだ、何の連絡もないのですが
このまま住んでいられるか不安になり質問したい事があります。
どなたか教えてください。
契約は平成１５年１月から入居です。
２年更新（自動）で現状、来年の1月まで契約期間は残っています。
お家賃の滞納などは一切ありませんが、競売の開始通知
が送られてきてからは、旧家主には支払わず
自分でプールしています。
（旧家主から敷引きが帰ってくる見込みが薄い為、執行官からそう、指導されました）

質問内容
・契約書には家主都合で契約が続けられない場合には
敷金の全額を返還すると書かれてありますが
それは新しい落札人に引き継がれるのでしょうか？

・もし、立ち退きを要請された場合、立ち退きの際に敷引きの返還は落札人がしてくれるのでしょうか？

・また、立ち退きを要請された際に立ち退き料（引越料）は出るのでしょうか？

・当方、ペットとの居住を許可されている為、新しい物件を探すのに時間がかかるかもしれないのですがその場合、居住期間を延長する事は可能でしょうか？

・当方、管理費は毎月納めていたのですが旧家主が管理組合に納めていませんでした。旧家主に収めた管理費を落札人に返還していただく事は可能でしょうか？
事実上、マンションの管理組合は機能しておらず
基本的に自主管理の物件です。（管理組合自体、管理規約を紛失しています）

・物件を仲介した不動産屋さんは重要事項説明書にリスクを書いていなかったのですが（抵当のみの記載です）消費者契約法で訴訟することは可能でしょうか？
仲介手数料を払ってるので…

以上です。
どうぞ、宜しくお願いします。

No.5 回答者： buttonhole 回答日時： 2006/07/25 14:54

　事実関係が変われば、法律関係も変わります。

法務局にて建物の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、弁護士に相談してください。下記の回答は、次のような事実関係を前提にしていますので、あくまで参考程度にしてください。

１、平成１５年１月に入居した時点で、その賃貸マンションには、既に抵当権の設定登記がなされていた。
２、平成１７年１月に契約の更新をした。
３、担保不動産競売開始決定にもとづき、差押登記がなされた。
４、買受人（競落人）に所有権移転登記がされた。

　以上を前提にしますと、短期賃借権として契約満了（平成１９年１月）までは、賃借権をその買受人に主張できます。所有権移転登記後の賃料は新家主に払ってください。
　従って、敷金の返還義務は買受人が承継しますので、契約満了後、部屋を明け渡せば、買受人に対して敷金の返還請求はできます。しかし、契約が満了しますので、立ち退き料は請求できません。
　ご相談者は管理費を払っているということですが、それはあくまで賃料の一部として管理費相当分を旧家主に払っていたものに過ぎず、返還請求はできないと思います。
　管理費を払う義務は、所有者である家主にあるのであって、ご相談者にあるわけではないからです。
　なお、滞納している管理費等は、新しい所有者である買受人にも支払う義務が生じます。

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2006/07/25 11:53

法律上の立場では先の回答の通りですが、若干補足を。

１．競落人の意向：　競落者が投資利回り目的での取得であれば、投資額と既存家賃での利回り計算で取得している可能性が高いので、このまま継続居住できる要素はありそうです。但し、専門業者の中には競売物件を集中的に取得してリフォーム後一般転売して利鞘を稼ぐことで上場・公開までしている業者もありますので断定的なことは言えません。近いうちに継続居住を認めて新規に契約をするか、時限を定めた退去とそれまでの家賃支払の方法の連絡がありそうです。以下専門業者のＨＰです。参考まで。
http://www.yasuragi-reform.com/Faq/faq.htm#bukken

２．ストック中の家賃分：　競落人との新しく賃貸契約を結んで継続居住が可能なら、当該ストック分の家賃を材料にして交渉を図れるのではないか、と考えます。旧所有者へは未払家賃を払わない・敷金返還請求権との相殺を主張する、とか競落人へは交渉で当該分を新敷金とするような交渉を行うといった方法が考えられますが、この辺りは状況次第の部分がありますので断定的なことは言えません。

３．管理費：　分譲マンションであれば新所有者となった競落人が未払管理費を精算している筈であり、この点で質問者が主張できる部分はありません。管理組合が機能しているか否かについてはマンションの所有者と管理組合との問題になります。

No.3 回答者： utama 回答日時： 2006/07/25 10:05

抵当権が設定されていたようですので、それを前提にすると、賃借人は、競落人に対して何の権利も主張することはできません。

１．敷金について
競落人に引継がれません。前所有者から返還してもらうべきものですが、競売にかかっているくらいですから、事実上、回収不能でしょう。

２．立退料
これも競落人に請求することはできません。前所有者が原因で、賃貸借が続けられなくなったのですから、前所有者の債務不履行です。よって、前所有者に引越料などを損害賠償請求できますが、１と同様、事実上、回収不能でしょう。

３．明渡猶予
明渡し猶予期間として、所有権移転から６ヶ月が最低認められます（民法395条）。それ以上は、交渉次第でしょう。

４．管理費
これも、競落人に請求できるようなものではありません。

５．重要事項
所有者が借金の支払いができなくなり、抵当権が実行されるリスクなどは、契約時点では具体的に評価できるものではありませんし、重要事項として政令で定められているものでもないので、不動産会社に対する訴訟をしても無意味でしょう。

No.2 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2006/07/25 09:53

原則としては競売物件は落札者からの請求があれば６ヶ月以内に退去する必要があります。

競売の場合は前の所有者の権利義務は落札者は一切引き継ぎませんので敷金の返済義務は前の所有者にあり、落札者が返還する義務はありません。
管理費についても、落札者は滞納分を支払う義務はありますが、賃借り人は過去滞納していなければ新所有者に過去の分まで払う義務はありません。
仲介手数料の返還はむずかしいでしょうね。ただし、抵当権が実行されて競売が決まっていたのに説明なく入居させたというのなら別です。

No.1 回答者： noname#26306 回答日時： 2006/07/25 09:46

マンションの競売はほとんどの場合住んでいる方もそのまま引き継ぎます。

なぜなら新しく住む人を探すよりもう家賃収入が決定しているほうがいいわけで。
私のマンションも競売にかけられましたが今でも変わりなく住んでいます。
競売で落札されたかたが建物をぶっ壊し新しい何かを建てようというなら話は違います。ですがそんなお金がかかることを競売でわざわざ落札する方はいないです。
心配いらないと思います。ただ絶対ということではないですけど。