借地に家を建てる

現在、母といとこの二人の名義になっている借地がありその上に祖父が生前建てた家に主人、私、子供３人の５人家族で住んでいます。地代を私が払うという条件のみで借りている状態です。
家の老朽化も激しく、しかも平屋ということもあり、手狭になってきたため借地のまま家を建て替えたいというのが今一番の希望です。
しかし家を建て替える際、借地代が大きく上がると聞いています。同じ借地の近所の話では居住面積と比例しているように聞いています。この土地は２５坪でかなりぎりぎりの大きさで家がたっています。できれば居住面積100m2位の大きさにしたいと思ってます。
ちなみに地代は現在約２万円/月です。うわさでは倍以上になるといわれています。５万円を超えるようであれば他に土地、家を探すということも考えようと思います。
土地評価格を反映するという話は他の質問でもよく出てくるのですが聞くのですが、居住面積で変わるといった話が他になかったのでご存知の方、教えていただけますでしょうか。

あと、頭金を800万円ほどで建てたいと思いますが
1200万円ほどのローンの借り入れをしなければなりません。スムーズに貸してくれるものでしょうか？あわせてお答えいただけると助かります。

No.1 回答者： Fiveleaves 回答日時： 2006/09/23 18:30

借地なら面積当たりいくら？というのが一般的です。

上の建築物の大きさではなくて、その100m2の土地を借地する地代と考えるのが筋です。

地代はその土地の地価によります。
地主は固定資産税を払っているわけですから、税額に比例して借地代も計算されると思います。
100m2つまり30坪で5万円・・・・1600円/坪ですか。
高級住宅地ならそういう数字もありかな？


住宅ローンは所得によりますので
金融機関にご主人とあなたの合算した所得額を示すもの（源泉徴収票とか納税照明）をお持ちになって相談してください。

この回答への補足

面積あたりいくら…、それが普通ですよね。
では私の住んでるこのあたりは普通ではないのかも。
何度、うちの母やご近所の話を聞いてもやはり建造物の総面積にかかってくるようです（すいません居住面積ではありませんでした）。このことで典型的な事件がご近所でありまして、その方は道路から見えるベランダに物置をおいただけで、その面積分の値上げを地主さんからいわれたそうです。
これっておかしな話ですよね？
こういうことに法律のようなものはないのでしょうか？
いつか地主さんと直接、相見える日のためにいろんな情報を持っておきたいと思うばかりです。

補足日時：2006/09/25 15:04

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございました。
1600円/坪は高級住宅街クラスなのですね。
それも参考になります。

お礼日時：2006/09/25 15:04

No.2 回答者： xyz773 回答日時： 2006/09/23 18:30

法規上の問題もあります。

まず、建てることが可能かどうかお調べになることをおすすめします。
そのあとに、地主様にお聞きになられたらと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうですね、いろんな知り合いから、
いけるいける、といわれたかと思うと、
けっこう難しいこともあるみたい、ともいわれたり。
まずは確認ですね？
これは、役所で教えてくれるのでしょうか？
（無知ですみません）

お礼日時：2006/09/25 15:20

No.3 回答者： jetaime 回答日時： 2006/09/23 23:00

　こんばんは。

我が家も母名義の借地で建替えをしましたが、借地料は変更されてないです。
ただ、建替えするときには地主さんに「建替え承諾料」を支払い、建替えた時からまた20年の借地期間が始まる契約書みたいなものを作成しました。

地代はNo1の方が書かれているように、固定資産税などの土地価格から計算されるので、今回の建替えによる値上げはないと思います。

ローンについてですが、借地に抵当権が設定できないため、都市銀行は厳しいかもしれません。実際、私が都市銀行にちょっと聞いたら難しそうでした。（返済年月に条件がつくなど面倒そうでしたのであまり詳しく尋ねませんでしたが。）地銀・信金が貸してくれるかどうかはわかりません。

うちの場合は、財形住宅融資と職場のローンで借りました。どちらも地主の「建替え承諾書」を出せば貸してくれました。

以上、参考になれば幸いです。

この回答への補足

少し補足させていただきます。
うちの場合も母が5年ほど前に契約の更新をしており、これは30年有効なものだそうです。
しかし、No.1さんの補足欄に書かせていただいた通り、
少し普通のパターンではないようなのです。
果たしてどうなるのやら。

補足日時：2006/09/25 15:28

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

ローンのお話もありがとうございます。
主人の会社では財形や、職場のローンといった話を聞いたことがないので、一度確認してみますね。それがなければ、うーん、やっぱり難しいのかな。

お礼日時：2006/09/25 15:35