住宅ローンの組み方～４０歳年収４５０万

今回、住宅ローンを組むことになりました。

４０歳、年収４５０万(税込)勤務年数１０年、妻と子供０歳の３人家族。
会社の都合で、厚生年金に入っていません(負担増なので脱退してしまった、涙)。

３０００万円の中古一戸建て、頭金１１００万。諸費用がいろいろ
かかると思うので、２２００万円のローンを組む予定です。

私が考えているのは、３０年固定３．１９％で１２００万。
１０年固定２．０５％１０００万です。月々の支払いは９万弱になります。

これでローンが組めるでしょうか？厚生年金を２年前に会社が脱退しているところが気になっています。

フラット３５で３０年固定も考えています。どう使えばいいのか？全期間？一部？その辺を検討しています。

ご意見くださると幸いです。よろしくおねがいします。

No.2 ベストアンサー 回答者： mifu33 回答日時： 2007/02/22 21:48

＞これでローンが組めるでしょうか？

９分９厘大丈夫です。質問者様の状況で貸さなかったら、銀行は潰れます。

　利息の１％はめちゃくちゃ大きいです。繰上返済の予定によっても判断は大きく異なります。
　金利は、今よりは確実にアップします。でも率は知れてるでしょうが。２％あがれば返済利息は元金よりも多くなります。判断難しいですネ。どんどん繰上返済を考えられてるなら、１０年固定の借入をもっと増やすべきです。
　１０年固定と３０年固定で、利率がかなり異なってますので、１０年後の残債は、かなりの差になります。私なら全て１０年固定にします。その頃までには、以外に資金ができてるのでは？同じ金額払っても、残債の差は歴然です。
　ちなみに、６年前公庫で２．７５％３５年払いでは、当初は７割以上が利息でした。今回、新築で借りた１．８１５％３０払いでは、最初から利息半分です。ちなみに、利息４％超えてたかも知れませんが、先輩は最初は利息が９割を越えてたそうです。
　工務店の社長さん曰く、一番高い買い物は「家」では無い。「ローン」です。説得力１００％です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。とても参考に成りました。
おっしゃるように１０年固定の率がいいので、割合を増やして１５００万円としようと思います。７００万を３０年固定。そうすると、当座１０年は８６０００円の返済です。

１０年後には少なくても４００万の繰り上げが可能です。
１０年後、金利の見直しで仮に６％となったとしても、繰り上げをすれば返済金額は８万程度ですみそうです。

妻は子供が産まれるまでは年収４００万程度で働いていました。
なるべく早く働きに出たいといっているので、子供に手がかからなくなったら仕事をまた始めるようです。
そのお金でゆとりをもって生活～さらに繰り上げ返済できるのでは、と思っています。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2007/02/23 10:01

No.6 回答者： shikishimapan 回答日時： 2007/02/23 14:57

私は素人ですが、大変ご無理なローンに感じます。

ローン額が年収に対してとても高すぎます。
１０年後の繰上げ４００万の根拠がわかりませんが、
それを当てにしてのローン計画なのが、よく伝わってきます。
40歳という年齢でより好条件な会社に転職するのは、
とっても困難です。
よほどのスキルやキャリア、タイミングなど、
条件が合ってのことです。
頭金をたくさんお持ちなのですから、
できるだけローン金額を少なく出来るような金額の物件を
もっと探されたらいかがですか。
ご自分の老後ももちろん、子どもには本当にお金がかかります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。やはり少し無理がある返済でしょうか？
妻名義で中途解約ができない定期預金が４００万あります。
それの満期が５年後なのです。

妻は１年前までフルタイムで年収４００万で働いておりました。
子供に手がかからなくなったら、また働くことになります。

お恥ずかしいお話ですが、頭金はほとんど妻と妻の両親からの援助です。

それでなんとかやっていけるのでは？と思っておりますが
なかなか現実は厳しそうです。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2007/02/23 15:47

No.5 回答者： noname#25310 回答日時： 2007/02/23 14:32

年収450万で2200万という時点で無理と思いましたが、厚生年金なしならもう決定的でしょう

定年までに完済するといっても、それでは貯金ができないでしょう
国民年金なんて満額もらっても5万くらいですよ。
どうやって老後は食べていくのですか？
妻がフルタイム就労、子供が中卒就労するなら可能かも知れませんが。
転職しても大幅に年収upする保証もないでしょうし、今から厚生年金を積み立ててもたかが知れてます。
買いたい気持ちに水をさすような意見は耳が痛いでしょが、どうか真摯に受け止めて下さい
このサイトでも少々無理しても買いたいと言う人が多い一方で、買ってから資金計画の甘さを痛感したがどうにもならないという投稿をよくみかけます。
お金というのはある分しかないのですから、転職などの不確定な因子は計算に入れず、生涯賃金と年金受給額を具体的な数字にして、計画を立てられることをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
１０年後に４００～５００万の繰り上げ返済を予定しています。
頭金ももう少し増やせるよう検討したいと思います。

私の年収でもなんとかやってできるかな？と思っているのですが
現実はなかなか厳しそうですね。

おっしゃるように年金が期待できないのが痛いです。
妻に働いてもらってなんとか貯蓄をしていきたいと思っています。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2007/02/23 15:08

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/23 09:26

今後の生活全般を見直す必要が有るでしょう

４０－６０（６５）定年までの収入と支出
定年から年金受給までの期間の収入と支出
６５－７０（ローン完済）までの収入と支出
７０才以降の収入と支出

厚生年金がまともに見込めないなら定年後までに出来るだけ貯蓄する必要が有ります

住居費はローン支払額＋２万円／月は見込まないと不足します
・維持管理修繕費用
・固定資産税

ローン終了後は建物も大規模修理か建て替え時期
中古住宅ですと修繕費用も多めに必要です

２２００万円借りると返済は３３００万円

金利も上昇が予測されています（昨日かな？０．２５％ＵＰ）

定年後に９＋２＋α＝約１２万円の住居費用はきついですよ

ローン完済後も２万円／月の費用は続きます

粗いですが、基礎年金８０×２人＋厚生年金６０＝２２０万円／年間

この中から住居費用１４０万円を支払うと残りは

　「６万円／月の生活費」

生活できません

６０－６５才は子供にかなりなお金が必要でしょう

奥様がパートでもされれば

１００万円×１５年＝１５００万円．．．
手取り１０００万円程度は助けになるでしょうがそっくり教育費に必要です

もしローンが組めると「めでたく耐乏生活」に突入します

４０才＝４５０万円の年収ではどんどん繰り上げ返済する財源の確保も困難でしょう
退職金もあまり当てに出来ない会社のようですし．．．

金融機関は貸してくれるでしょう．．．貴方の生活を保証する義務はありませんから．．．

くれぐれも慎重に．．．。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

１０年後に４００万の繰り上げ返済が可能です。
妻も早期に仕事にでたいといっているので、できるだけ多く
繰り上げ返済をして、定年前にローンを払い終えたいと思います。

それと転職を本格的に考えようと思います。
声をかけてくれる人はいるのですが、今の会社の居心地がいいばかりに
今まではあまり考えていなかったもので。

アドバイスありがとうございました。参考に成りました。

お礼日時：2007/02/23 10:19

No.3 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/02/23 05:12

ローンは組めると思いますが年収に対して24％の支払いは大きいです。

１０年前は25％といわれましたが最近では20％くらいがいいといわれました。あと子供が増えるかどうかにもよりますが子供が小学生の前半までつまり今から１０年間で出来るだけ繰り上げ返済した方がいいでしょうね。４０歳＋３０で70さいでしょ？年金危うい時代に今と同じローンは払えないでしょう。

家の購入をするとメンテも必要です。その費用も計算に入れましょう。
もしかして建て替えも考慮のうち？
今の家賃と相殺でローンを組んでは税金も払えなくなります。

心配なのは貴方の勤務する会社です。
厚生年金の非加入は貴方が雇用者であるならおそらく違法です。
やむにやまれずやっているのでしょうが年金は確実に減りますし、何しろ今の会社の運営状態に疑問があります。

私だったら、健常な経営の会社に移り３年以上勤務してから子供の小学校入学までに購入の道を選ぶでしょう。つまり５年後くらい。その時は金利も変わっているでしょうが、貯金もふえてローンを借りる金額が少なくなります。月にローン９、税金メンテ積み立て3貯金１として考えると今家賃6、貯金7と仮定して5年で420万。残り1480万を金利3.5で20年ローン組めば６５才までに９万以下で返済可能。

６５歳で既築年数＋２０年の家に住むか、ローンがまだ５年あって支払いを心配しながら既築年数＋２５年の家に住むか２５才になった子供に頼るのは親として情けないし、、経済状況の変化もあるでしょうが私は前者をとりたいです。

この回答への補足

築６年の中古物件です。できれば３０年は住み続けたい気持ちです。
修繕費用も考えておかないといけませんね。

補足日時：2007/02/23 10:37

この回答へのお礼

ありがとうございます。

１０年後に少なくても４００万円の繰り上げ返済が可能です。
そして妻も働きにでることになると思うのでさらに繰り上げできそうです。

おっしゃるように会社が不安です。今の会社にこのまま居続けていいものかと考えてしまうところです。キチンと年金をかけている会社にうつることも
念頭にいれなければと思います。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2007/02/23 10:10

No.1 回答者： bibi2gou 回答日時： 2007/02/22 20:37

年齢のこともありますので、銀行で査定してもらった方が確実です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。それが一番ですね。

お礼日時：2007/02/23 09:42