買って良いでしょうか

現在、一軒家の賃貸に住んでいます。月々13万円を家賃として払っています。近所の方から「そんなに払っているのであれば買えるよ。」とアドバイスをもらい、妻が見付けてきた物件をとても気に入り買いたくなりました。40歳、自己資金0、価格3500万円です。諸経費含めて3800万円を35年ローンで支払うと月々12万円です。今まで買う気は無かったのですが、この金額ならなんとかなるかな～と思っています。初めてのことで不安です。悪い情報含めてアドバイスお願いいたします。

No.10 ベストアンサー 回答者： X-trail_00 回答日時： 2006/07/18 10:29

40歳で年収が不明、勤続年数不明で、答えがあやふやになりますが

>諸経費含めて3800万円を35年ローン
基本的に諸経費は別ローンです。
（金利が高めです。年数も短め）

それはおいといて、3800万を35年　120000円/月で行こうとすると
1.7％ほどの金利になります。
これは、現在で行くと2～3年固定の金利相当です。
最近の金利上昇局面から行くとこれらの固定はお薦めできません。
超長期固定で行くと支払期間の金利が概ね固定され安全ですので
それらを選択される方が多いようです。
無難に35年固定3.2％で計算すると150517円/月になります。
固定資産税も掛かってきます。
現在の年齢で貯蓄が出来ていない状況ですとあまりお薦めできません。
20年後の定年退職後の支払も期待できませんし。
まず短期固定の金利でしか計算していない場合、
固定終了後の金利上昇で慌てふためくことになりかねません。

>この金額ならなんとかなるかな～と思っています
不動産屋はいいことしか言いません。（買ってもらえればいいのです）
ローンの支払が滞って家が取り上げられても彼らは知らんフリです
もしくは、喜んで足元を見て買い叩いてくるかもしれません。
　消費者が言いなりになって買って痛い目を見るケースは
山のようにあります。
　少なくともローンの支払額の計算方法くらいは勉強しておいたほうが
いいでしょう。
　もちろん20万円/月(=金利約5%)の支払を続けていけるのであれば
ほぼ問題はありませんよ。

No.12 回答者： gooyuza 回答日時： 2006/07/18 11:02

私も最近一戸建てを購入しました。

予算は当初３５００万円で納めようと考えていたのですが、最終的に総額３８５０万円となりました。住みだした頃は、家電製品やソファーなどの出費も必要となり、お金が手元にはなくては困ると思います。頭金が１０００万用意できたのでローンが２８００万円です。月々は、１１５，０００を支払ってます。その他の出費用として手元に２００万円残して置きました。ちなみに３４歳で３０年ローンを組みました。４０歳で３５年ローンは止めたほうが賢明かと思います。どうしても賃貸を止めるのでしたら、２年間で貯金を２００万貯めて、４２歳で２５年ローンで支払える住宅をお選びすることが良いと考えます。一生の買い物ですので無理しないことを薦めます。

No.11 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/07/18 10:49

＞買って良いでしょうか

良くないでしょう

・借入は年収の５倍まで

　　「家賃程度のローンのお支払いで買えます」

うそでは有りませんが、ローン支払額＝住居費では有りません

最低でも２０，０００円／月＝維持費＋税金

光熱費その他も恐らく生活レベルが上昇しますから嵩みます

しかも３５００万円の借入の総返済額は５０００万円を超えるでしょう

途中で支払えなくなっても売ることも貸すことも出来ません

ローン残高＝３０００万円・物件価格＝２５００万円

このようになれば５００万円が用意できなければ売れません

担保無しで５００万円が用意できるでしょうか？

住宅ローン中は賃貸に出せません

自己資金無しだとこういう危険を含んでいます

今後は「家賃程度のローンのお支払いで買えます」の犠牲者が増加すると思っています

No.9 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/07/18 10:27

>3800万円を35年ローンで支払うと月々12万円です

それは金利が１．７％であるという前提ですね。
論外です。今後３５年間１．７％という可能性はほとんどありません。

ですからもう少し高い金利で予測しなければ、今はよくてもいずれ金利が上昇して支払額増大により破綻します。

大体長期的には現在の３５年固定金利と同程度にはなると考えるのが良いです（なぜなら専門家の中でそのような予測が暗黙に出来ているためという考え方も出来るからです）。
ただしこれは中位推定と考えた方がよいでしょう。

キャンペーンで３．２４％全期間固定の商品があるので、その金利で計算すると、毎月支払額は１５１，３８０円となります。

つまりこの程度はローンの支払いだけで覚悟下さい。

あと持家では固定資産税や維持修繕費が必要になりますのでそれもあわせますと毎月の居住費の負担が１７～１８万円程度になると考えて下さい。
今の家賃より５～６万高いですけど、収入と照らし合わせて支払えるかどうかご判断下さい。

No.8 回答者： mikeron 回答日時： 2006/07/18 10:25

相談者さんの収入の方が分からないのですが、3,500万のローン審査が通るということは高収入ですよね。

現家賃からも考えると可能と思われます。が、頭金0で購入するのですか？（ローン以外にいろいろと毎年かかりますよ）
頭金は2割以上必要といわれてます。収入、金利、ローンの種類等によりケースバイケースですが、頭金0ではローン利息が多いですよ。
参考）
価格3,500万円の物件を、金利3.0％固定・35年返済
頭金なし　月134,697円、総支払利息2,155万円
頭金２割　月107,758円、総支払利息1,724万円です。

これから金利が上昇してきますので、頭金を貯めている間に上がる可能性はありますが、やはり0というのは...現在預金があるのでしたら、頭金にまわされては？無いのでしたら、まずは貯蓄をするペースを付けてから購入されては。（繰上げ返済も必要ですね。35年返済時には75歳ですので）

No.7 回答者： kuku82 回答日時： 2006/07/18 10:22

はじめまして

ご収入やご職業がわかりませんのでなんとも言えないところもありますが、
40歳で35年ですと75歳完済ですね。
60歳からのご自身の収入はどのようにお考えでしょうか？
家は10年単位で100万くらいの維持費が必要です。
また、資産税も毎年かかります。
一方で車の買い替えもあるでしょう。
これらもお考えください。

No.6 回答者： narutodora 回答日時： 2006/07/18 10:18

現在４０歳で、３５年ローンが組めたとして、７５歳まで返済できますか？審査がとおらないと思いますよ。

No.5 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/07/18 10:15

自己資金０ではリスクが大きすぎます。

なぜかという理由は再三書いていますが、簡単には下記の理由です。

ローンが返済できなくなった場合、家を売ってローンを払いますが、その売却額がローン残高より少ないと「売っても借金、しかもその借金は住宅ローンではない高金利の借金」と言う状態となり、身動きが取れなくなります。自己資金０の場合は借入額が家の価格に比較して大きいため、繰上げ返済をしない限りは返済ができなくなった場合必ずそのような状況になります。

家のメンテナンスにはローン以外に35年で800万円程度の支出が必要です。固定資産税もばかになりません。

■少なくとも、今までに貯金ができなかった状況を考えると、今までのような生活はできません。

「金額ならなんとかなるかな～」と思って、なんともならなくなった方々はこの質問カテゴリーにも続出しています。初めてのことだと思います。破産をするのも初めてになるかもしれません。

■それを防ぐには、貯金をして少しでもローン額を減らすしかありません。金利の大小など基本的には関係ありません。

No.4 回答者： s-_- 回答日時： 2006/07/18 10:15

自己資金ゼロですか？

危険じゃないですか？余裕のない生活を送りますか？
一戸建てなら５年周期で修理費用が発生します。ずっと手を入れなくてもいい物件はありません。金利も上がってますのでかなり時期的には微妙ですよ。
ちなみに一戸建てを３５年ローンで払うと支払い終わる頃には建物自体かなり古くなり建物価値は全くなくなります。
まずは自己資金を貯めることから始めないと後悔するかもしれません。
ちなみに１２万×１２ヶ月×３５年＝５０４０万円です。プラス修繕費になります。

No.3 回答者： kpmg 回答日時： 2006/07/18 10:12

おそらく、買えるか否かはローン次第なのでしょう。

銀行次第で購買能力はあると思われます。
しかし、返済能力となると別問題です。
定年退職までに約20年、退職金がいくらか知りませんが、ローンの返済に退職金から1500万充当したとしましょう。23百万円のローンを20年間で返済することになります。これに利息が7から10百万円程度が総支払額でしょうか？
よって20年間で35百万円近くの元利金返済が可能であれば組んでよしってとこでしょうか？
但し、これまで家の頭金にまったく貯蓄がなかったというのが不思議です。頭金を貯蓄できなかったこれまでの生活を振り返り、今後の資金計画を慎重に練られることをお勧めします。
買う買わないはその後でも十分間に合うと思います。