中古住宅購入の際のローン（年収と勤続年数）

現在、賃貸の家賃７００００円（駐２台含む。職場の住宅補助２７０００円）から、
中古住宅の購入を考えてます。このあたりは、土地が、坪１０万くらいですので、
１３００万くらいの中古住宅を探していましたが、
見ているうちに１９００万（土地６４坪、建物３７坪、築９年）の平屋の物件が、
気に入りました。ローンが払えず、手放すそうで、もう少し、安くなりそうです。
そこで、急に予算が心配になってきました。

家族構成等
・夫２９歳（公務員　年収３３０万円（手取り））
・妻２６歳（看護士　年収２８８万円（手取り）、来年２月までの契約で勤務）
・娘３歳、もう１人３月に出産予定
・車２台、バイク１台

予算関係は、
・貯金３４０万
・１２月にボーナス２人分、７０万、出産一時金＋出産手当て金（６０万）
・出産費用等　-５０万円
・両親から、３００万円の借り入れ（徐々に返そうとは思ってますが・・）
・ローンは、奨学金（１人分）の返済だけです。

と言う状況なので、頭金５００万円、１６００万位が、ローンになります。
私は、転職して公務員になったので、まだ、現職の勤務年数が、３年もたっていません。
さらに、妻も２月から、１年ほど、育児の為に仕事を休みます。
月々の返済は、計算したところ、３０年金利３％で、６４０００円くらいですので、
何とかなるかと思うのですが・・・
この状況で、銀行から、１６００万円も借して貰えるのでしょうか。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#14020 回答日時： 2005/11/15 22:20

補足です。

融資についてまったくの素人ですが。
固定金利が借りにくくなる要素のひとつとして、金利が最後まで同じという分、３年固定とかと違って最初の金利が高いですよね。
毎月の支払いが多くなる分、返済負担率（年収/12と毎月の支払額）にかかわってくると聞きました。
税込み年収４００万で、１２で割ると３３万くらい。
返済負担率２５％で毎月８万強の返済額でないと審査が通りにくくなるということです。
返済負担率は銀行や保障会社によってさまざまですが、あまり無理するとあと苦しいです。
がんばって３０％以内に抑えたほうが良いです。
以上、すべてハウスメーカーの営業さんの言葉です。

No.5 回答者： noname#14020 回答日時： 2005/11/15 00:13

すみません、余計なことですが。

土地が坪１０万ということは、ここら辺とあまり変わらないです。
で、土地６４坪、建物３７坪、築９年で１９００万は明らかに高いです。
坪１０万といいながらいいところなのでしょうか？
その条件なら、この辺なら１６００万くらいが相場です。
２００万値引きということですが、それは想定内なのではと疑ってしまいます。
年収は総額で考えてよいと思いますので、私と同じくらい。
公務員なので勤続年数３年未満はどうにかなるかも。
１６００万は借りることのできそうな金額ですが（余裕で）・・・。
他にローンが無ければ２０００万くらいいけそうな気がします。
払えるかどうかは別ですが。
あわてずじっくりと、新築も考慮して考えて見られても良いのではないでしょうか。もう少し貯蓄が欲しいところですが。
一生物の買い物ですよ。
中古住宅はあわてたら駄目です、他に決まっても仕方がないというくらいの気持ちでじっくりと取り組んだほうが良いと思います。
勝負どころって言うのもありますが。

この回答へのお礼

＞１６００万は借りることのできそうな金額ですが
仲介業者さんもそう言ってました。

ローン額を1300万に抑えれそうなんですが、どのローンがいいか難しいです。20年か30年の固定のローンを考えているのですが、固定の方が、審査が厳しいんですか？仲介業者も超長期の固定は、あまり組む人いないですよと言ってました。

お礼日時：2005/11/15 06:08

No.4 回答者： shynataku 回答日時： 2005/11/14 18:28

No.2です。

不動産屋さんは値引きや他の客がいると言って、返事を急ぐでしょうけど、問題が解決せずにサインをしてはいけませんよ。
ローンが決まらないことを理由に返事を延ばすべきですね。返事を急がせる業者は少々警戒をしたほうがいいですよ。
その物件をはじめて紹介されてから何度見ましたか？
最低３回は見たほうがいいですよ。日照条件から地盤や基礎、床の構造、壁の仕様、衛生設備、配管のことなど購入者がチェックすべきことは山ほどあります。
当然ながら建築したときの図面・確認申請書類のすべてを見せてもらうべきでしょう。そういった要求に丁寧に対応してくれれば納得もいくでしょうし、信頼できると思います。
特に築９年だと、設備面（浴室・トイレ・キッチン）での老朽化のため数年経たずに取替えや改築が必要になるかもしれません。
中古住宅の購入は新築より難しい面があります。くれぐれも失敗のないマイホーム実現をお祈り致します。

参考URL：http://www2.odn.ne.jp/shinken/mametisiki.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。
リフォームの必要は、当分無い位きれいでした。
1回目で、決めるのはどうかと思ったんですが・・
部屋の間取りはよく見ましたが、図面等は、見ても余り分からないので、夫婦二人で、気に入ったので、購入しました。これからローンを組むのですが、変動か固定か悩んでいます。

お礼日時：2005/11/15 06:03

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/14 15:57

＞何とかなるかと思うのですが・・・

自分なりに確信が持ててから買いましょう、
その物件を建てた方もおそらく

　「何とかなるかと思う」で建てたのでしょう。

結果は．．．貴方に売らなければ．．．。

きちんとした人生設計をした上で購入しても狂うときがあります。
奥様の収入を過剰に当てにしていませんか？
子供に掛かる費用は過小評価していませんか？

自分にとって不利な条件は大きく、有利な条件は小さく見込んで問題なければ．．．買いましょう。

この回答へのお礼

昨日契約をしてきました。
今から、ローンを組むのですが、どこにしようか、悩みどころです。がんばって、返済していきます。

お礼日時：2005/11/15 05:58

No.2 回答者： shynataku 回答日時： 2005/11/14 14:39

一番手っ取り早いのは、ざっくばらんに銀行の融資担当者に聞くのが近道でしょう。

融資する側からみれば、中古住宅物件の担保価値からみていくらまで融資可能か、それとローンを返済する方の収入状況からみた借入れ限度額、この２点だと思います。最終的に判断するのは金融機関の判断ですから。
とはいえ、私が質問者の友人なら、もう少し待ったほうがいいとアドバイスします。来年には家族が増えて、当面収入が１人分しかないし、転職して３年に満たないのもローン借入れにはマイナスです。持ち家の場合、税金や登記費用のほかにも思わぬ出費があるでしょう（家具の新調や建物の修繕、外回りの工事）。まして中古住宅は住んでみないとわからない瑕疵もあるやもしれません。また、その中古物件が修繕費込みなのか、仲介の不動産業者がいるのかなどにもよりますが、1900万円という額が格安かどうかもっと検討したほうが良いかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。返済の額と収入を考えたら、
数年、待ったほうが、確かに無難ですよね。
引越し後、なるべくリフォーム等必要の無いように、築年数の少なく、
有名メーカーの家を探すようにしていますが、細かい瑕疵は、分かりませんしね。
また、この物件は、仲介の不動産屋を通しています。大体、見越して、支払いを２１００万としました。
これから詳しく聞く予定なので、修繕費は、込みか分かりません。
確かに割高な感じがしてたんですが、今電話で、
２００万円ほど、まけることができると言われ、更に迷っています。

お礼日時：2005/11/14 15:41

No.1 回答者： marikahime 回答日時： 2005/11/14 14:05

他のローンとか抱えていらっしゃいますか？

　もし、無かったら（あったとしても、車のローンが少しとかくらいなら）融資は通ると思います(*´▽｀)ノノ
　うちも勤続３年たっていませんでしたが、借りられましたもの(*^。^*)。
　公務員だと仰ってるし、まず大丈夫だと思います。

この回答へのお礼

心強いご意見、ありがとうございます。
他にローンはありません。奨学金返済が、月に１３０００円程度です。
仲介の不動産屋は、勢いがあるんですけど、
ローンで断られたら、かなり惨めだなと、思っていましたので・・

お礼日時：2005/11/14 15:40